Ο πρόεδρος του Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων, Γιάννης Μισιρλής, μιλά στο Forbes για το στεγαστικό, τις αδειοδοτήσεις, την ασφάλεια των κτηρίων, την πράσινη μετάβαση και τις προοπτικές της κυπριακής αγοράς την επόμενη πενταετία
«Η στεγαστική πολιτική του κράτους κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση και ο Σύνδεσμος παραμένει ενεργός εταίρος. Ωστόσο, χωρίς ουσιαστική επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων και χωρίς ενίσχυση της παραγωγικής ικανότητας του κλάδου, η προσφορά θα συνεχίσει να υστερεί»
Συνέντευξη στον Ευαγόρα Προκοπίου
Σε μια περίοδο κατά την οποία η κυπριακή αγορά ακινήτων βρίσκεται αντιμέτωπη με σύνθετες πιέσεις αλλά και σημαντικές ευκαιρίες, ο τομέας ανάπτυξης γης καλείται να απαντήσει σε κρίσιμα ερωτήματα που αφορούν όχι μόνο τους επενδυτές και τους επαγγελματίες του κλάδου, αλλά συνολικά την οικονομία και την κοινωνία. Το στεγαστικό ζήτημα, η προσιτότητα της κατοικίας, οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις, το αυξημένο κόστος κατασκευής, η έλλειψη εργατικού δυναμικού και οι γεωπολιτικές αναταράξεις συνθέτουν ένα απαιτητικό περιβάλλον, μέσα στο οποίο η ανάγκη για ταχύτερες αποφάσεις και πιο αποτελεσματικές πολιτικές γίνεται ολοένα και πιο επιτακτική.
Ο πρόεδρος του Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων, Γιάννης Μισιρλής, περιγράφει στο Forbes μια αγορά που βρίσκεται, όπως σημειώνει, σε «σημείο καμπής», με τις επιλογές του σήμερα να διαμορφώνουν το πλαίσιο της επόμενης δεκαετίας.
Στο επίκεντρο της συζήτησης τοποθετεί τη στέγαση, υπογραμμίζοντας ότι η αυξημένη ζήτηση δεν μπορεί να εξυπηρετηθεί χωρίς επιτάχυνση της παραγωγής νέας προσφοράς, χωρίς ουσιαστική αναβάθμιση των διαδικασιών αδειοδότησης και χωρίς ενίσχυση της παραγωγικής ικανότητας του κλάδου. Την ίδια ώρα, εστιάζει στις επιπτώσεις από τις υψηλές τιμές ενέργειας, τις οποίες χαρακτηρίζει καθοριστικό παράγοντα για το κόστος ανάπτυξης, αλλά και στην ανάγκη αντιμετώπισης της έλλειψης εξειδικευμένου προσωπικού.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνει επίσης στην ασφάλεια των κτηρίων, με αφορμή το πρόσφατο περιστατικό κατάρρευσης οικοδομής στη Λεμεσό, επισημαίνοντας ότι το υφιστάμενο σύστημα διαχείρισης επικίνδυνων οικοδομών δεν επαρκεί και ότι απαιτείται άμεση μετάβαση από την παθητική διαχείριση στην ενεργητική πρόληψη.
Παράλληλα, αναφέρεται στη σημασία της θεσμοθέτησης του Επιχειρηματία Ανάπτυξης Γης, ως βήμα για την ενίσχυση της διαφάνειας, της λογοδοσίας και της αξιοπιστίας της αγοράς.
Στη συνέντευξη που ακολουθεί, ο Γιάννης Μισιρλής τοποθετείται ακόμη για τις πιέσεις που ασκούν τα επιτόκια και τα κόστη υλικών, για τις δεσμεύσεις του κλάδου απέναντι στην πράσινη μετάβαση, για τον αντίκτυπο της κρίσης στη Μέση Ανατολή στις επενδύσεις και στις εφοδιαστικές αλυσίδες, αλλά και για τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο κατά την επόμενη πενταετία. Το μήνυμα που εκπέμπει είναι σαφές: η αγορά διαθέτει ανθεκτικότητα και δυναμική, αλλά η μελλοντική της πορεία θα εξαρτηθεί από την ικανότητα της χώρας να διαμορφώσει ένα σταθερό, προβλέψιμο και αποτελεσματικό πλαίσιο ανάπτυξης.
ΤΟ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΟ ΚΑΙ ΟΙ ΠΙΕΣΕΙΣ ΣΤΟΝ ΚΛΑΔΟ
Ποιες είναι σήμερα οι μεγαλύτερες προκλήσεις για τον τομέα ανάπτυξης ακινήτων στην Κύπρο;
Ο τομέας ανάπτυξης ακινήτων στην Κύπρο βρίσκεται σε ένα σημείο καμπής, που θα καθορίσει την επόμενη δεκαετία.
Η μεγαλύτερη πρόκληση σήμερα είναι το στεγαστικό ζήτημα. Ένα πανευρωπαϊκό φαινόμενο, το οποίο στην Κύπρο αποκτά ιδιαίτερη ένταση λόγω της περιορισμένης ταχύτητας παραγωγής νέας προσφοράς. Το βασικό ζητούμενο είναι να μπορέσουμε να εξυπηρετήσουμε εγκαίρως και σε επαρκή κλίμακα την αυξημένη ζήτηση ακινήτων.
Σε αυτό το πλαίσιο, η στεγαστική πολιτική του κράτους κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση και ο Σύνδεσμος παραμένει ενεργός εταίρος. Ωστόσο, χωρίς ουσιαστική επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων και χωρίς ενίσχυση της παραγωγικής ικανότητας του κλάδου, η προσφορά θα συνεχίσει να υστερεί.
Ταυτόχρονα, οι επίμονα υψηλές τιμές ενέργειας, ως αποτέλεσμα της γεωπολιτικής έντασης στη Μέση Ανατολή και ειδικότερα του πολέμου στο Ιράν, αποτελούν έναν υποτιμημένο αλλά καθοριστικό παράγοντα κινδύνου. Η ενέργεια δεν είναι απλώς ένα κόστος, αλλά ένας οριζόντιος πολλαπλασιαστής σε όλη την αλυσίδα αξίας: από τα δομικά υλικά και τη μεταφορά, μέχρι τη λειτουργία των εργοταξίων. Όταν οι τιμές αυτές παγιώνονται σε υψηλά επίπεδα, ενσωματώνονται μόνιμα στο κόστος ανάπτυξης, επηρεάζοντας άμεσα την τελική τιμή και, κατ’ επέκταση, την προσιτότητα.
Η έλλειψη επαρκούς και εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού αποτελεί μια ακόμη σημαντική πρόκληση. Η αντιμετώπιση του προβλήματος απαιτεί στοχευμένες πολιτικές, όπως η προσέλκυση εργατικού δυναμικού από το εξωτερικό και η αναβάθμιση της εικόνας του κλάδου ως ελκυστικής επαγγελματικής επιλογής για νέους ανθρώπους.
ΑΔΕΙΟΔΟΤΗΣΕΙΣ, ΔΙΑΦΑΝΕΙΑ ΚΑΙ ΤΙΤΛΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ
Ποιες συγκεκριμένες αλλαγές στις αδειοδοτήσεις ζητάτε ακόμη και πότε θα κριθεί επιτυχία η επιτάχυνση τίτλων ιδιοκτησίας;
Η αγορά δεν χρειάζεται απλώς ταχύτερες διαδικασίες, χρειάζεται προβλεψιμότητα και διαφάνεια.
Σήμερα, η αδειοδότηση εξακολουθεί σε πολλές περιπτώσεις να υπερβαίνει τον χρόνο κατασκευής. Αυτό δεν είναι βιώσιμο για καμία ώριμη οικονομία. Η λύση απαιτεί θεσμική πειθαρχία: σαφή, δεσμευτικά χρονοδιαγράμματα και ουσιαστικό συντονισμό μεταξύ των αρμόδιων αρχών.
Παράλληλα, η δημιουργία ενός ανοικτού ψηφιακού μητρώου (open registry), μέσω του οποίου αρχιτέκτονες και σύμβουλοι θα μπορούν να παρακολουθούν σε πραγματικό χρόνο, βήμα προς βήμα, την πορεία κάθε αίτησης πολεοδομικής άδειας, θα ενίσχυε καθοριστικά τη διαφάνεια και θα περιόριζε τις καθυστερήσεις. Η ορατότητα της διαδικασίας είναι προϋπόθεση για την επιτάχυνσή της.
Σε ό,τι αφορά την επιτάχυνση των τίτλων ιδιοκτησίας, η επιτυχία θα κριθεί στην πράξη: όταν οι διαδικασίες ολοκληρώνονται εντός λογικών και προκαθορισμένων χρονικών πλαισίων, χωρίς καθυστερήσεις και αβεβαιότητα. Όταν η αδειοδότηση και η έκδοση τίτλων πάψουν να αποτελούν εμπόδιο και μετατραπούν σε ένα αποτελεσματικό εργαλείο ανάπτυξης, τότε θα μπορούμε να μιλάμε για ουσιαστική πρόοδο.
Η ΑΣΦΑΛΕΙΑ ΤΩΝ ΚΤΗΡΙΩΝ ΚΑΙ Η ΑΝΑΓΚΗ ΠΡΟΛΗΨΗΣ
Το πρόσφατο περιστατικό κατάρρευσης κτηρίου στη Λεμεσό έχει προκαλέσει έντονη ανησυχία. Θεωρείτε επαρκές το υφιστάμενο πλαίσιο διαχείρισης των επικίνδυνων οικοδομών και ποιες ενέργειες θεωρείτε απαραίτητες για την πρόληψη παρόμοιων περιστατικών;
Η πρόσφατη κατάρρευση κτηρίου στη Λεμεσό ήταν το αποτέλεσμα της αποτυχίας του συστήματος. Το υφιστάμενο πλαίσιο δεν επαρκεί και αυτό πλέον δεν επιδέχεται αμφισβήτησης. Η πολιτεία οφείλει να κινηθεί άμεσα και αποφασιστικά. Κάθε καθυστέρηση ενέχει πραγματικό κίνδυνο για ανθρώπινες ζωές.
Η προσέγγιση πρέπει να αλλάξει ριζικά: από παθητική διαχείριση σε ενεργητική πρόληψη. Υποχρεωτικές και τακτικές επιθεωρήσεις, ισχυροί μηχανισμοί ελέγχου και άμεση επιβολή μέτρων – χωρίς εξαιρέσεις – όπου εντοπίζεται επικινδυνότητα.
Καθοριστικής σημασίας είναι επίσης η άμεση ψήφιση και εφαρμογή του «Περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών Θεμάτων Νόμο του 2023», ο οποίος θα καθορίζει σαφείς υποχρεώσεις για τους ιδιοκτήτες σε σχέση με τη συντήρηση και την ασφάλεια των κτηρίων, αλλά και αποτελεσματικούς μηχανισμούς συμμόρφωσης.
Η ασφάλεια των πολιτών δεν μπορεί να εξαρτάται από αποσπασματικές ενέργειες. Απαιτείται μια ολιστική, συντονισμένη και άμεση προσέγγιση, με ξεκάθαρους κανόνες, ευθύνες και διαδικασίες.
Ο Σύνδεσμος Ανάπτυξης Ακινήτων το έχει επισημάνει πολλές φορές: δεν υπάρχουν άλλα περιθώρια καθυστερήσεων. Σε αυτό το πλαίσιο, είμαστε έτοιμοι να συμβάλλουμε το επόμενο διάστημα στη διαμόρφωση των απαραίτητων ρυθμίσεων, με στόχο την προστασία της ανθρώπινης ζωής.
ΚΟΣΤΟΣ, ΕΠΙΤΟΚΙΑ ΚΑΙ ΑΝΤΟΧΕΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ
Με αυξημένα κόστη υλικών και επιτόκια, πού βλέπετε τον μεγαλύτερο κίνδυνο: νέα έργα, τιμές πώλησης, ή ζήτηση στεγαστικών δανείων;
Η αύξηση του κόστους κατασκευής και των επιτοκίων επηρεάζει οριζόντια ολόκληρη την αγορά ακινήτων, δημιουργώντας πιέσεις σε όλα τα στάδια της ανάπτυξης και της ζήτησης. Το μεγαλύτερο ρίσκο, ωστόσο, δεν εντοπίζεται σε έναν μεμονωμένο παράγοντα, αλλά στη λεπτή ισορροπία μεταξύ κόστους, τιμών και αγοραστικής δυνατότητας.
Από τη μία πλευρά, το αυξημένο κόστος υλικών επηρεάζει άμεσα σε ορισμένες περιπτώσεις την έναρξη ή την εξέλιξη αναπτύξεων. Από την άλλη, τα υψηλότερα επιτόκια μειώνουν την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και καθιστούν τη χρηματοδότηση πιο απαιτητική.
Παρά τις προκλήσεις, η αγορά έχει αποδείξει ότι διαθέτει μηχανισμούς προσαρμογής. Η σταδιακή σταθεροποίηση του κόστους, σε συνδυασμό με μεγαλύτερη ευελιξία στον σχεδιασμό και την υλοποίηση έργων, μπορούν να συμβάλουν στη διατήρηση της ισορροπίας και της δυναμικής του κλάδου.
ΠΡΑΣΙΝΗ ΜΕΤΑΒΑΣΗ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΚΙΝΗΤΡΑ
Ποιες δεσμεύσεις αναλαμβάνει ο Σύνδεσμος για πράσινα κτήρια και ποια κίνητρα θεωρείτε αναγκαία ώστε να γίνουν οικονομικά βιώσιμα;
Η πράσινη μετάβαση αποτελεί στρατηγική επιλογή για τον κλάδο, αλλά απαιτεί ξεκάθαρο και λειτουργικό πλαίσιο.
Ως Σύνδεσμος, ενθαρρύνουμε ενεργά τα μέλη μας να επενδύουν σε βιώσιμες λύσεις. Παράλληλα, στηρίζουμε την ευθυγράμμιση του τομέα με τους ευρωπαϊκούς στόχους για την πράσινη μετάβαση, αναγνωρίζοντας ότι τα βιώσιμα κτήρια δεν αποτελούν μόνο περιβαλλοντική ανάγκη, αλλά και σημαντικό παράγοντα προστιθέμενης αξίας για τους αγοραστές και τους επενδυτές. Έχουμε πρόσφατα καλέσει τις αρμόδιες αρχές να προχωρήσουν στη διαμόρφωση ενός σαφούς συνόλου κανόνων και προδιαγραφών για την πράσινη κατοικία, ώστε η αγορά να μπορεί να προσαρμοστεί γρήγορα, με συνέπεια και χωρίς αβεβαιότητα.
Η κατεύθυνση είναι δεδομένη. Αυτό που απαιτείται είναι κανονιστική σαφήνεια και ευθυγράμμιση κινήτρων: φορολογικά εργαλεία, επιδοτήσεις και ταχύτερες εγκρίσεις για βιώσιμα έργα.
ΓΕΩΠΟΛΙΤΙΚΗ ΑΣΤΑΘΕΙΑ ΚΑΙ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΝΘΕΚΤΙΚΟΤΗΤΑ
Πώς επηρεάζει η κρίση στη Μέση Ανατολή τη ζήτηση από ξένους αγοραστές και τις νέες επενδύσεις στην Κύπρο; Βλέπετε διαταραχές σε εφοδιαστικές αλυσίδες, ενέργεια ή υλικά λόγω της κρίσης, και πώς αναπροσαρμόζετε χρονοδιαγράμματα έργων;
Παρά το ασταθές γεωπολιτικό περιβάλλον, η κυπριακή αγορά συνεχίζει να επιδεικνύει ανθεκτικότητα, με αύξηση 18% στις πωλήσεις τον Μάρτιο.
Η Κύπρος διαθέτει ένα σημαντικό συγκριτικό πλεονέκτημα, καθώς λειτουργεί ως ένα σταθερό και ασφαλές περιβάλλον εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Σε αντίστοιχες περιόδους στο παρελθόν, έχουμε δει ότι, μετά από μια φάση επιφυλακτικότητας, ενισχύεται το ενδιαφέρον από επενδυτές και επιχειρήσεις που αναζητούν σταθερότητα, ασφάλεια και πρόσβαση στην ευρωπαϊκή αγορά.
Ωστόσο, δεν μπορούμε να αγνοήσουμε τους αναδυόμενους κινδύνους. Οι διαταραχές στις εφοδιαστικές αλυσίδες αποτελούν ένα πιθανό σενάριο, και ήδη αρχίζουν να διαφαίνονται τα πρώτα σημάδια, κυρίως μέσω αυξημένων χρόνων παράδοσης και πιέσεων στο κόστος μεταφοράς και πρώτων υλών.
Σε ό,τι αφορά τα χρονοδιαγράμματα, ο κλάδος προσαρμόζεται, ενσωματώνοντας μεγαλύτερα περιθώρια ασφαλείας στον προγραμματισμό έργων. Το περιβάλλον απαιτεί εγρήγορση και ευελιξία.
Συνολικά, παρά τις βραχυπρόθεσμες προκλήσεις, η μεσοπρόθεσμη προοπτική παραμένει θετική, υπό την προϋπόθεση ότι διατηρείται ένα σταθερό και αξιόπιστο επενδυτικό περιβάλλον.
Η ΑΝΑΓΚΗ ΘΕΣΜΟΘΕΤΗΣΗΣ ΤΟΥ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΓΗΣ
Γιατί είναι σημαντική η θεσμοθέτηση του Επιχειρηματία Ανάπτυξης Γης;
Η θεσμοθέτηση του Επιχειρηματία Ανάπτυξης Γης αποτελεί ένα ουσιαστικό και αναγκαίο βήμα για τον εκσυγχρονισμό και την ουσιαστική ωρίμανση της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο. Πρόκειται για έναν τομέα στον οποίο διακινούνται σημαντικά κεφάλαια και λαμβάνονται κρίσιμες αποφάσεις ζωής, χωρίς μέχρι σήμερα να υπάρχει ένα ολοκληρωμένο και σαφές πλαίσιο που να ρυθμίζει την άσκηση του επαγγέλματος.
Η απουσία ρύθμισης δημιουργεί ένα περιβάλλον όπου μπορούν να δραστηριοποιούνται άτομα ή εταιρείες χωρίς τα απαραίτητα προσόντα, εμπειρία ή επαγγελματική επάρκεια. Αυτό ενέχει κινδύνους τόσο για τους αγοραστές όσο και για την αξιοπιστία της ίδιας της αγοράς, ενώ παράλληλα δημιουργεί συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού.
Η θεσμοθέτηση εισάγει σαφείς προϋποθέσεις, κανόνες λειτουργίας και μηχανισμούς εποπτείας, ενισχύοντας τη διαφάνεια, τη λογοδοσία και την ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών. Ταυτόχρονα, συμβάλλει στην ενίσχυση της εμπιστοσύνης των επενδυτών και των πολιτών, κάτι που είναι καθοριστικής σημασίας για τη βιώσιμη ανάπτυξη του τομέα.
Δεν πρόκειται για περιορισμό της δραστηριότητας, αλλά για τη δημιουργία ενός υγιούς και δίκαιου πλαισίου λειτουργίας, που προστατεύει όλους τους εμπλεκόμενους και ενισχύει την ανταγωνιστικότητα της κυπριακής αγοράς ακινήτων.
ΟΙ ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ΤΗΣ ΕΠΟΜΕΝΗΣ ΠΕΝΤΑΕΤΙΑΣ
Υπό το πρίσμα των πρόσφατων εξελίξεων πώς βλέπετε την εξέλιξη του τομέα ανάπτυξης ακινήτων στην Κύπρο την επόμενη πενταετία;
Για την επόμενη πενταετία, η εξέλιξη του τομέα ανάπτυξης ακινήτων στην Κύπρο αναμένεται να είναι δυναμική, υπό σαφείς όμως προϋποθέσεις. Ο κλάδος διαθέτει ισχυρές βάσεις και εκτιμούμε ότι θα συνεχίσει να διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην οικονομική ανάπτυξη, την απασχόληση και τη συνολική αναβάθμιση των υποδομών της χώρας. Παράλληλα, η ζήτηση για ποιοτικές οικιστικές αναπτύξεις εκτιμάται ότι θα παραμείνει ισχυρή, αντανακλώντας τις εξελισσόμενες ανάγκες της αγοράς και των επενδυτών.
Ωστόσο, ο κρίσιμος παράγοντας για την πορεία του κλάδου θα είναι η ικανότητά μας να μετατρέψουμε τη ζήτηση σε έγκαιρη και επαρκή προσφορά. Το ζήτημα της στέγασης και της προσιτότητας πρέπει να παραμείνει σε απόλυτη στρατηγική προτεραιότητα. Η επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων, η αποτελεσματικότερη πολεοδομική οργάνωση, οι επενδύσεις σε υποδομές και η ενίσχυση της συνεργασίας δημόσιου και ιδιωτικού τομέα θα καθορίσουν αν ο τομέας μπορεί να εξελιχθεί με βιώσιμο και ανταγωνιστικό τρόπο.
Ταυτόχρονα, η πράσινη και ψηφιακή μετάβαση δημιουργεί ουσιαστικές ευκαιρίες. Η ενεργειακή απόδοση, οι «έξυπνες» τεχνολογίες και η βιώσιμη αστική ανάπτυξη θα αποτελούν ολοένα και περισσότερο βασικά κριτήρια αξίας και επενδυτικής κατεύθυνσης.
Η κατεύθυνση είναι ξεκάθαρη: εάν η Κύπρος ενισχύσει την αποτελεσματικότητα, διασφαλίσει ένα σταθερό και προβλέψιμο πλαίσιο και ενδυναμώσει περαιτέρω την ανταγωνιστικότητά της, μπορεί να εδραιωθεί ως ένας από τους πλέον ελκυστικούς επενδυτικούς προορισμούς στην Ευρώπη.
Forbes Κύπρου
