Είναι αξιοσημείωτο ότι από τη μια υπάρχουν διαμαρτυρίες από εγκλωβισμένους αγοραστές για τη μη δυνατότητα μεταβίβασης μονάδων (είτε λόγω παρανομιών, είτε λόγω μη έκδοσης τίτλων) και από την άλλη παρατηρείται μη προσέλευση των ίδιων στις αρμόδιες υπηρεσίες για μεταβιβάσεις, ακόμη και εκεί που υπάρχουν οι τίτλοι, χωρίς λάθος ή παράλειψη του πωλητή.
Αποτέλεσμα της μη προσέλευσης αγοραστών είναι ο πωλητής να επιβαρύνεται με τα λειτουργικά έξοδα της ιδιοκτησίας, τη διατήρηση (ίσως) της εταιρείας, την υποβολή λογαριασμών, τον φόρο των €300/έτος της εταιρείας, της πληρωμής ελεγκτών/υποβολή λογαριασμών, την πληρωμή των κοινοχρήστων και δημοτικών φόρων κλπ. Λόγω νοοτροπίας είναι πολύ δύσκολο/σχεδόν αδύνατον να πειστούν οι μη συνεργάσιμοι αγοραστές για προσέλευση για τη μεταβίβαση, μια που εκείνοι θα πρέπει να καταβάλουν όλες τις οφειλές τους ως αγοραστές, φόρους, μεταβιβαστικά κλπ, ενώ άλλοι μεταπώλησαν το δικαίωμα αγοράς τους σε τρίτους, μέσω της μεταβίβασης δικαιωμάτων (στις πλείστες των περιπτώσεων χωρίς τη γνώση του αρχικού πωλητή).
Τι θα πρέπει λοιπόν να πράξει ο πωλητής σε τέτοιες περιπτώσεις; Ενώ ο αγοραστής έχει το δικαίωμα με την κατάθεση του πωλητηρίου του εγγράφου να ζητήσει μέσω δικαστηρίου την εκτέλεση της μεταβίβασης, ο πωλητής θα πρέπει να αναλάβει τη δικαστική διαδικασία, που περιλαμβάνει την πληρωμή όλων των εξόδων που είναι οφειλές του αγοραστή, να πληρώσει τα δικηγορικά/δικαστικά έξοδα και ίσως και σε αρκετές περιπτώσεις και την πληρωμή φόρου κεφαλαιουχικών κερδών και αφού πετύχει την έκδοση διατάγματος «θα περιμένει» τον αγοραστή να καλύψει όλα τα έξοδα, θέτοντας ο πωλητής Μέμο (απαγορευτικό διάταγμα) στην αποξένωση του υπό μελέτη ακινήτου. Έχουμε, ως Γραφείο, αναμονή για μη προσέλευση αγοραστών μετά την έκδοση των τίτλων και μέχρι 15 χρόνια και εν τω μεταξύ ο ιδιοκτήτης/πωλητής περιμένει (;). Οι νομικοί σύμβουλοι μάς συμβούλευσαν «να γίνει η μεταβίβαση και να θέσετε Μέμο (εμπόδιο στην παρουσία του αγοραστή) μέχρι να σας πληρώσει». Είναι αυτή όμως λύση; Υπάρχει η λύση να «κλείσει» κάποιος πωλητής την εταιρεία πώλησης, αλλά αυτό προκαλεί άλλα προβλήματα (ποιος θα μεταβιβάσει το ακίνητο όταν και εάν ο αγοραστής προσέλθει, αφού η εταιρεία πώλησης δεν θα υπάρχει;). Τι θα γίνει με τον 85χρονο πωλητή μας/πελάτη ο οποίος αναμένει την προσέλευση του αγοραστή εδώ και 8 χρόνια; Τι θα γίνει σε περιπτώσεις ξένων αγοραστών, που συχνά εξαφανίζονται.
Το θέμα είναι σοβαρό και είναι εις βάρος των πωλητών, που βρίσκονται σε μια κατάσταση μακροχρόνιας αβεβαιότητας. Ίσως μια λύση να είναι κάποιου είδους μεταβίβαση με συνοπτικές διαδικασίες και ας τα βγάλει πέρα ο αγοραστής μετά;
Ως έχει σήμερα η επικρατούσα γνώμη στην αγορά ακινήτων, είναι ότι «φταίει ο πωλητής». Στην πραγματικότητα όμως, ένα μεγάλο μέρος των προβλημάτων είναι εξ’ υπαιτιότητας των αγοραστών, ενώ σε σχέση με την «κατάρα» των ακινήτων (κοινόχρηστα), εκ των δεδομένων φαίνεται ότι ο ιδιοκτήτης (ο πωλητής) θα είναι ο υπεύθυνος για την καταβολή των κοινοχρήστων μέχρι της μεταβίβασης.
Εκείνο που μας κάνει εντύπωση είναι η σιγή ιχθύος από τους developers, που έχουν να αντιμετωπίσουν πολλαπλά προβλήματα, λόγω του πιο πάνω φαινομένου, ενώ επαγγελματικοί φορείς (ΚΕΒΕ, ΟΕΒ) και ο σύμβουλος του κράτους (ΕΤΕΚ) παραμένουν και αυτοί σιωπηλοί.
Είναι γι’ αυτούς και για άλλους λόγους που εισηγούμαστε (αναφερθήκαμε σχετικά και προηγούμενο μας άρθρο επί του θέματος) τη σύσταση Υφυπουργείου Εσωτερικών. Όσο ικανός και να είναι ο νυν υπουργός Εσωτερικών, είναι ανθρωπίνως αδύνατον να επιληφθεί τέτοιων και άλλων σχετικών θεμάτων που αφορούν το Κτηματολόγιο, την Πολεοδομία κλπ.
Αναμένουμε κάποια εξέλιξη επί του θέματος; Όχι.
*Αντώνη Λοίζου F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοίζου & Συνεργάτες ΕΠΕ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές ΄Εργων Ανάπτυξης
