Η κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο διασφαλίζει τα δικαιώματα του αγοραστή, ο οποίος ενόσω εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του, δύναται να ζητήσει την ειδική εκτέλεση, καθώς και κάθε άλλη θεραπεία που δικαιούται εναντίον του υπόχρεου πωλητή. Σύμφωνα με τον περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμο, ο αγοραστής δικαιούται να ζητήσει ταυτόχρονα τόσο την ειδική εκτέλεση της σύμβασης με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του όσο και την εκπλήρωση της υποχρέωσης του πωλητή να λάβει όλα τα αναγκαία μέτρα ώστε να εκδοθεί ο ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας και προς τούτο να επιβαρυνθεί τα σχετικά έξοδα. Σε περίπτωση που το αντικείμενο της σύμβασης είναι υπό ανέγερση διαμέρισμα ή κατοικία που παρουσιάζει τυχόν ατέλειες, κακοτεχνίες ή ελαττώματα, ο αγοραστής δικαιούται να αξιώσει τα έξοδα αποκατάστασης τους, την αμοιβή των συμβούλων και οποιαδήποτε επιπρόσθετα έξοδα προέβη συνεπεία της παράλειψης του πωλητή να ανταποκριθεί στις συμβατικές του υποχρεώσεις. Μάλιστα αν στη σύμβαση προνοείται η καταβολή ποσού κατά τη μεταβίβαση, το Δικαστήριο θα διατάξει τον αγοραστή να το πληρώσει συγχρόνως με τη μεταβίβαση. Η ειδική εκτέλεση διατάσσεται εφόσον τηρούνται οι αναγκαίες διατυπώσεις του Νόμου και συγκεκριμένα η σύμβαση να κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο και να μην εγείρεται ζήτημα παραγραφής.

Εφόσον ο υπόχρεος πωλητής αρνείται ή παραλείπει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του που απορρέουν από τη σύμβαση, το Δικαστήριο έχει διακριτική ευχέρεια να διατάξει την ειδική εκτέλεση και συγχρόνως να διορίσει άλλο πρόσωπο ή τον αγοραστή να προβεί στις αναγκαίες ενέργειες για έκδοση του τίτλου. Το Ανώτατο Δικαστήριο στην ομόφωνη απόφαση που εξέδωσε η Πρόεδρος κα Π. Παναγή στην Π.Ε.299/2014 ημερ.19.5.2022, διαπίστωσε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα δεν εξέδωσε το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης και έκδοσης του τίτλου, παραπέμποντας στο άρθρο 7(1) του Νόμου που παρέχει στο Δικαστήριο τη δυνατότητα «με διάταγμα του να διατάξει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης υπό οιουσδήποτε όρους τούτο κρίνει αναγκαίους». Τόνισε ότι η επίδικη σύμβαση πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 6 του Ν.81(Ι)/2011 ώστε να είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης. Δεν υπήρχε αμφισβήτηση ότι η επίδικη σύμβαση κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο εμπρόθεσμα και δεν εγειρόταν ζήτημα παραγραφής. 

Με βάση τα προβλεπόμενα στο άρθρο 7(2), τόνισε, η μη ύπαρξη ξεχωριστής εγγραφής δεν αποτελεί κώλυμα στην έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης και: «(2) Το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης σύμβασης δύναται να προνοεί και διαταγή λήψης όλων των αναγκαίων μέτρων και διαβημάτων προς εξασφάλιση των απαιτούμενων από οποιοδήποτε σε ισχύ νόμο πιστοποιητικών, αδειών ή εγκρίσεων για τη διενέργεια χωριστής εγγραφής για την επίδικη ακίνητη ιδιοκτησία και ή διορισμού προσώπου άλλου από τον πωλητή για να λάβει τα αναγκαία μέτρα ή να προβεί στα αναγκαία διαβήματα ή αντικατάστασής του καθώς και διαταγή για τα συνεπαγόμενα έξοδα».

Το πρωτόδικο Δικαστήριο, ενώ εξέδωσε προς όφελος του αγοραστή διάταγμα παράδοσης της κατοχής της κατοικίας και τον εξουσιοδότησε να υπογράφει για λογαριασμό και στο όνομα του πωλητή κάθε αναγκαία αίτηση ή έγγραφο με σκοπό την ολοκλήρωση της κατοικίας, καθώς και αποζημιώσεις, εντούτοις δεν εξέδωσε διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας και έκδοσης του τίτλου, κρίνοντας ότι με την αγωγή δεν ζητείτο τέτοιο διάταγμα και δεν υπήρχε δικογραφημένος ισχυρισμός. 

Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι η θέση αυτή του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι εσφαλμένη, αφού στην έκθεση απαίτησης δικογραφείτο ότι η επίδικη συμφωνία κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο και ότι ο αγοραστής καλούσε τον πωλητή να την τιμήσει και να παύσει να προβάλλει δικαιολογίες. Μπορεί το ζήτημα της ειδικής εκτέλεσης να μην δικογραφείτο με τον καλύτερο δυνατό τρόπο, εντούτοις στην έκθεση απαίτησης υπήρχαν αρκετά στοιχεία που δικαιολογούσαν τη δυνατότητα χορήγησης της συγκεκριμένης θεραπείας. Σε κάθε περίπτωση η δυνατότητα αυτή επιτρέπεται από τα ουσιώδη γεγονότα που στοιχειοθετούν το αγώγιμο δικαίωμα του αγοραστή.

Σταθμίζοντας τα δεδομένα της συγκεκριμένης υπόθεσης και με γνώμονα το συμφέρον της δικαιοσύνης, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι δεν θα έπρεπε να διατάξει επανεξέταση του θέματος από το πρωτόδικο Δικαστήριο και προχώρησε το ίδιο στην έκδοση διατάγματος που διατάσσει την ειδική εκτέλεση της επίδικης σύμβασης. Διόρισε τον αγοραστή ως αρμόδιο για να λάβει όλα τα αναγκαία μέτρα και διαβήματα προς εξασφάλιση των απαιτούμενων πιστοποιητικών, αδειών ή εγκρίσεων για τη διενέργεια χωριστής εγγραφής για την επίδικη κατοικία και ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση να καταβάλει στον πωλητή το ποσό που οφείλει δυνάμει της σύμβασης και της πρωτόδικης απόφασης. 

* Δικηγόρος στη Λάρνακα