Το δικαίωμα του ενοικιαστή για πρόσβαση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, κατά τρόπο που να ασκείται αποτελεσματικά και όχι θεωρητικά όταν διεκδικούνται καθυστερημένα ενοίκια και ανάκτηση της κατοχής του μισθίου, μπορεί να εξεταστεί από το Δικαστήριο. Παρέχεται στον ενοικιαστή δικονομικά το δικαίωμα να ζητήσει με αίτησή του άδεια για καταχώρηση απάντησης, εκθέτοντας καλό λόγο ότι σκοπός του δεν είναι η καταστρατήγηση της διαδικασίας που προβλέπει το νέο άρθρο 11(1)(α)(ii) του Νόμου και ότι δεν υπάρχει άρνηση από μέρους του καταβολής των ενοικίων και ούτε επιδιώκεται η πρόκληση αδικαιολόγητης καθυστέρησης για είσπραξη τους. Στα πλαίσια μιας τέτοιας αίτησης, το Δικαστήριο θα εξετάσει κατά πόσο υπάρχει το αναγκαίο υπόβαθρο για να αξιολογήσει τους ισχυρισμούς του ενοικιαστή και αν αποτελούν καλό λόγο για να του δοθεί η άδεια καταχώρησης απάντησης. 

Η θέσπιση του τροποποιητικού Νόμου 3(Ι)/2020 συνδέει το δικαίωμα του ενοικιαστή για πρόσβαση στο Δικαστήριο όταν υπάρχει αξίωση για καθυστερημένα ενοίκια με την υποχρέωση του να εξοφλήσει το ποσό που απαιτείται από τον ιδιοκτήτη. Αν και η τροποποίηση στοχεύει στην αντιμετώπιση των συνειδητών κακοπληρωτών και της αδικαιολόγητης διαιώνισης της εκκρεμοδικίας, η διατύπωση στον Νόμο «το αναφερόμενο στην αίτηση οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα ενοίκια» προκαταβάλλει ως δεδομένη την ύπαρξη οφειλής, γεγονός που έχει αναδείξει την προβληματική φύση της τροποποίησης, αναφέρει ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κ. Γ. Χρ. Παγιάσης στην απόφαση του ημερ.25.5.2022.

Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης με αίτηση αξίωνε διάταγμα ανάκτησης της κατοχής του υποστατικού και καθυστερημένα ενοίκια. Ο ενοικιαστής, αντί Απάντησης, καταχώρησε αίτηση, αξιώνοντας όπως του δοθεί άδεια από το Δικαστήριο να καταχωρήσει Απάντηση, χωρίς να συμμορφωθεί με την υποχρέωση για πληρωμή των ενοικίων. Υποστήριζε ότι η διάρκεια της συμφωνίας ενοικίασης ήταν ακαθόριστη και ότι ο τερματισμός της ενοικίασης δεν ήταν νόμιμος και νομότυπος, τα οποία κατ’ αυτόν αποτελούσαν βάσιμη υπεράσπιση και ότι θα έπρεπε να του δοθεί άδεια να τα εγείρει μέσω της Απάντησης του. Διαφορετικά, εάν δεν του επιτρεπόταν, θα συνιστούσε παράβαση του συνταγματικά κατοχυρωμένου δικαιώματος του για πρόσβαση στο Δικαστήριο που διασφαλίζεται από το Άρθρο 30 του Συντάγματος.

Το Δικαστήριο, εξετάζοντας το νομικό πλαίσιο της περί Ενοικιοστασίου νομοθεσίας σε συνάρτηση με την τροποποίηση που επήλθε δυνάμει του Ν.3(Ι)/2020, τόνισε δίχως βεβαίως να παραγνωρίζεται ότι όταν διεκδικούνται καθυστερημένα ενοίκια αρκετές φορές τα πράγματα είναι απλά, το ζήτημα δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται επιφανειακά. Οι επιπτώσεις της έκδοσης διατάγματος ανάκτησης μπορεί να είναι από δραστικές έως ανεπανόρθωτες, εξ’ ου και η εν λόγω ενέργεια συνιστά την πιο ακραία παρέμβαση στο δικαίωμα σεβασμού της κατοικίας και της επαγγελματικής στέγης. Το δικαίωμα πρόσβασης στο Δικαστήριο, πρόσθεσε, διασφαλίζεται στην πρώτη παράγραφο του Άρθρου 30 του Συντάγματος. Αν και δεν πρόκειται για απόλυτο δικαίωμα, αλλά δικαίωμα που υπόκειται σε εύλογους και λογικούς περιορισμούς, αυτοί δεν πρέπει να απολήγουν στην υποβάθμιση του κατά τρόπο που να καταστρέφεται η ουσία του. Για αυτό το λόγο το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, ερμηνεύοντας το άρθρο 6.1 της Σύμβασης, έχει αναγνωρίσει ότι στο δικαίωμα αυτό θα πρέπει να παρέχεται η δυνατότητα αποτελεσματικής άσκησης του.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι τα προαναφερόμενα δεν μπορούν παρά να οδηγήσουν στο συμπέρασμα ότι ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να ζητήσει άδεια για καταχώρηση της Απάντησης του, δίχως να συμμορφωθεί με την προϋπόθεση εξόφλησης που θέτει η νέα νομοθεσία. Η ανυπαρξία ρητής νομοθετικής πρόβλεψης αναπληρώνεται από τη σύμφυτη εξουσία του Δικαστηρίου που εκπηγάζει από τη δικαιοδοτική του λειτουργία και αποσκοπεί στην αυτοπροστασία του δικαίου. Με βάση τα επίδικα γεγονότα, διαπίστωσε ότι η αίτηση του ενοικιαστή ορθά καταχωρήθηκε δίχως να συνιστά καταστρατήγηση της διαδικασίας που προβλέπεται στο νέο άρθρο 11(1)(α)(ii) του Νόμου. 

Επί της ουσίας του ζητήματος, έκρινε ότι η αξίωση του ενοικιαστή να του δοθεί δικαίωμα να καταχωρήσει Απάντηση δεν εδράζεται επί καλού λόγου. Η ύπαρξη, το ύψος και η μη εξόφληση των διεκδικούμενων ενοικίων δεν αμφισβητείται. Λόγος για τη μη εξόφληση των ενοικίων δεν δόθηκε, δεδομένο που επιβεβαιώνει ότι αυτό που πρακτικά επιδιώκεται είναι η πρόκληση αδικαιολόγητης καθυστέρησης. Ούτε ευσταθούσε ο ισχυρισμός περί μη νομιμότητας του τερματισμού της ενοικίασης. Η πρόταξη και μόνο ότι η απόρριψη της αίτησης οδηγεί στην καταπάτηση των συνταγματικών δικαιωμάτων του ενοικιαστή δεν δημιουργεί το αναγκαίο υπόβαθρο αξιολόγησης του εν λόγω ισχυρισμού και απέρριψε την αίτηση του. 

* Δικηγόρος στη Λάρνακα