Η επιδίωξη ταυτόσημης θεραπείας σε αίτηση για έκδοση προσωρινού διατάγματος με αυτή που ζητείται στην αγωγή αποτελεί εξαίρεση και δύσκολα ένα Δικαστήριο θα την αποδώσει, εκτός εάν τα γεγονότα είναι τέτοια που το ισοζύγιο της ευχέρειας το επιβάλλει. Η έκδοση όμως ενός τέτοιου απαγορευτικού διατάγματος δεν πρέπει να καταστρέφει το αντικείμενο της αγωγής και το Δικαστήριο οφείλει να διαφυλάσσει τα επίδικα ζητήματα προς εκδίκαση χωρίς τελική κρίση, δίδοντας προτεραιότητα στην εκδίκαση της αγωγής το συντομότερο. Σε αγωγή για παράνομη επέμβαση σε ακίνητο μετά τον τερματισμό της ενοικίασης μπορεί να ζητηθεί προσωρινό διάταγμα που να απαγορεύει στον πρώην ενοικιαστή να εισέρχεται ή κατέχει το ακίνητο και όπως ο ιδιοκτήτης λάβει την αποκλειστική κατοχή και χρήση του. Πρόκειται για δραστικό διάταγμα, το οποίο μπορεί να δοθεί εάν οι περιστάσεις το επιβάλλουν και νοουμένου ότι δεν έχει δημιουργηθεί θέσμια ενοικίαση. Το Δικαστήριο οφείλει να σταθμίσει όλους τους παράγοντες, τους όρους της συμφωνίας ενοικίασης, το λόγο τερματισμού και τα γεγονότα στοιχειοθέτησης της επείγουσας θεραπείας που ζητείται.
Είναι βασική αρχή δικαίου ότι τα συμφωνηθέντα πρέπει να τηρούνται γι’ αυτό και έχει μεγάλη σημασία η διατύπωση και οι όροι που περιλαμβάνονται σε μία συμφωνία ενοικίασης ακινήτου. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της ανατροπής της πρωτόδικης απόφασης από το Ανώτατο Δικαστήριο στην Π.Ε.162/2021 με την ομόφωνη απόφαση που εξέδωσε ο Δικαστής κ. Ν. Σάντης ημερ.31.5.2022. Η βάση της αγωγής του ενάγοντα ήταν η παράνομη επέμβαση του εναγόμενου πρώην ενοικιαστή στο ακίνητο και αξίωνε να λάβει την αποκλειστική κατοχή και χρήση του διότι το πώλησε, ότι ο εναγόμενος δεν είχε δικαιώματα επί αυτού, η ενοικίαση τερματίστηκε, καθώς και αποζημιώσεις. Συγχρόνως ο ενάγων με αίτηση αξίωσε προσωρινό διάταγμα που να απαγορεύει στον εναγόμενο να εισέρχεται ή κατέχει το ακίνητο, το οποίο αποτελούσε επαγγελματικό υποστατικό. Η συμφωνία ενοικίασης περιλάμβανε όρο ότι ο ιδιοκτήτης δικαιούταν να πωλήσει το ακίνητο και να τερματίσει την ενοικίαση, οπότε ο εναγόμενος υποχρεούταν να παραδώσει την κατοχή του. Ο ιδιοκτήτης επιδίωξε το προσωρινό διάταγμα, αφού επέδωσε πρώτα την αίτηση στον εναγόμενο, ώστε τα μέρη να ακουστούν, επικαλούμενος ότι τερμάτισε την ενοικίαση και πώλησε το ακίνητο.
Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε την αίτηση του ιδιοκτήτη, ο οποίος εφεσίβαλε την πρωτόδικη απόφαση ως εσφαλμένη. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι η δικογραφημένη βάση της αγωγής είναι η παράνομη επέμβαση και η διάρρηξη συμφωνίας και ότι στην έκθεση απαίτησης γινόταν εξειδικευμένη αναφορά ότι το ακίνητο και το υποστατικό δεν υπάγεται στο ενοικιοστάσιο και ότι ο εναγόμενος δεν είναι θέσμιος γιατί το 1999 και 2000 τουλάχιστον το υποστατικό το χρησιμοποιούσε ο ιδιοκτήτης. Συνεπώς, η διαπίστωση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η ενώπιον του διαδικασία δεν προσφερόταν για επίλυση του θέματος της καθ’ ύλην δικαιοδοσίας δεν ήταν σωστή, ιδιαιτέρα δοσμένης και της αρχής ότι αυτή καθορίζεται στα δικόγραφα τα οποία προσδιορίζουν τα επίδικα θέματα.
Πέραν τούτου, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο δεν προχώρησε να εκτιμήσει όπως προέκυπτε εκ πρώτης όψεως από τη μαρτυρία ότι καθ’ ύλην αρμοδιότητα θα έπρεπε να θεωρηθεί ότι είχε το πρωτόδικο δικαστήριο και όχι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Επίσης, διέλαθε της προσοχής του ότι αμέσως πριν την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας στην αίτηση, δηλώθηκε από τους δικηγόρους των διαδίκων και εγκρίθηκε ως παραδεκτό γεγονός ότι για την πώληση του ακινήτου έγιναν πωλητήρια έγγραφα τα οποία χαρτοσημάνθηκαν και ότι ένα από αυτά κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο. Τονίστηκε ότι το γεγονός αυτό είχε δυνητική αξία και το πρωτόδικο δικαστήριο παρέλειψε να το αποτιμήσει και συνυπολογίσει.
Κατέληξε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο δεν ενάσκησε τη διακριτική του ευχέρεια κατά τις νομολογιακές προβλέψεις. Το ότι η έκδοση των διαταγμάτων ταυτίζονταν με βασικές αξιώσεις στην αγωγή, δεν θα έπρεπε υπό τις συνθήκες της υπόθεσης να εκληφθεί πως σήμαινε κάτι περισσότερο από το ότι τα διατάγματα θα αποδίδονταν προς τον ενάγοντα ως λύση επείγουσας και παρεμπίπτουσας μορφής. Τα διατάγματα, ως ενδιάμεση θεραπεία, θα μπορούσαν αναλόγως να τύχουν τελεσίδικης πλέον απόφανσης περί του μόνιμου και διηνεκούς στην επί της ουσίας ετυμηγορία στην αγωγή. Το Ανώτατο Δικαστήριο, συνεπώς, έκρινε ότι συντρέχουν τα απαραίτητα για την έκδοση απαγορευτικού διατάγματος ώστε και κατά το ισοζύγιο της ευχέρειας να διασφαλιστούν τα δικαιώματα του ενάγοντα ιδιοκτήτη μέχρι την εκδίκαση της αγωγής, εκδίδοντας το απαγορευτικό διάταγμα.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
