Η δημοσίευση της πρότασης νόμου για τα κοινόχρηστα μάς χαροποίησε, όχι τόσο για το περιεχόμενο της πρότασης, αλλά περισσότερο για την ύπαρξη ενδιαφέροντος από την Επίτροπο Νομοθεσίας.

Είναι μια αρχή για αλλαγή της υφιστάμενης σαθρής κατάστασης που επικρατεί στον νόμο, παρόλο που οι δύο προηγούμενες προτάσεις (η πρώτη την εποχή του πρώην υπουργού Εσωτερικών Α. Χρίστου και πιο πρόσφατα η πρόταση νομοσχεδίου από Ελ. Μαύρου και Μ. Μαυρίδη) απέτυχαν, χωρίς ιδιαίτερη συζήτηση στη Βουλή, παρόλες τις αρκετές θετικές πρόνοιες των προτάσεων.

Μας χαροποίησε, λοιπόν, το ενδιαφέρον της Επιτρόπου και ιδιαίτερα η πρόσκλησή της προς ενδιαφερόμενους όπως της υποβάλουν τα δικά τους σχόλια και προτάσεις. Αυτό από μόνο του είναι ένα θετικό στοιχείο στην όλη προσπάθεια.

Υποβάλλουμε λοιπόν και τις δικές μας απόψεις επί της πρότασης, αν και είναι δύσκολο σε αυτό το άρθρο να περιληφθούν όλες μας οι σκέψεις. Παραθέτουμε ορισμένες:

· Η αρμόδια Αρχή θα είναι εκείνη η οποία εκδίδει τη σχετική άδεια οικοδομής. Δηλαδή, οι Δήμοι και/οι Έπαρχοι. Και οι δύο, είτε δεν έχουν τις κατάλληλες γνώσεις είτε την ικανότητα να διαχειριστούν τέτοια θέματα, επιπλέον των αυξημένων οικονομικών πόρων που θα χρειαστούν να αντιμετωπίσουν τις χιλιάδες αιτήσεις. Ταυτόχρονα, ιδιαίτερα οι Δήμοι (κυρίως οι μικροί) που συνδέονται με τα «συγγενολόγια, κουμπαράτα», ψήφοι κλπ) μάς είναι δύσκολο να σκεφτούμε πώς θα ξεπεράσουν τις αγκυλώσεις και τη διαπλοκή, που τώρα παρουσιάζεται σε άλλους πολυάριθμους τομείς.

Ως εκ τούτου, χρειάζεται μια νέα Αρχή (δυστυχώς), που να εξετάζει τα θέματα των κοινοχρήστων, με γραφεία ανά επαρχία, όπου οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να αποτείνονται.

· Η πρόταση αναφέρεται σε παραπομπή των διαφορών στα δικαστήρια μας. Μα όπως έχουν σήμερα τα δεδομένα, με τις απαράδεκτες καθυστερήσεις στον δικαστικό τομέα, πώς αυτός θα ανταπεξέλθει, μια και που για μια απλή υπόθεση, έστω για €500, θα χρειαστούν 2-4 χρόνια για να εκδικαστεί; Η διαμεσολάβηση είναι μια καλή εισήγηση, για στελέχωση της υπηρεσίας αυτής κυρίως από τεχνικούς του ΕΤΕΚ και με τη συμμετοχή νομικών και άλλων στα πρότυπα του ενοικιοστασίου/εργατικής διαφοράς κλπ, ενώ το σύστημα του Small Claims Court (Δικαστήριο Μικροδιαφορών) δεν έχει υιοθετηθεί από την πολιτεία, παρόλης της ύπαρξης τέτοιων, τόσο στη Μ. Βρετανία (Magistrates), όσο και σε άλλες χώρες (π.χ. ΗΠΑ, με ειδικά δικαστήρια με συνοπτικές διαδικασίες, χωρίς δικαίωμα έφεσης και με τελεσίδικη απόφαση).

· Όσον αφορά τα μη αξιοποιημένα δικαιώματα ανάπτυξης, το θέμα χρήζει συζήτησης και επεξήγησης.

· Γίνεται αναφορά σε μονάδες οι οποίες δεν έχουν τίτλους και θα πρέπει να κατέχουν όλα τα απαραίτητα πιστοποιητικά (π.χ. άδεια διαίρεσης κλπ).  Εάν όχι, πού θα κατατάσσονται οι μονάδες αυτές;

· Διερωτόμαστε ποιος ιδιοκτήτης θα ενδιαφερθεί για την ανάληψη της διαχείρισης όταν θα είναι περίπου αμισθί και θα έχει και τον κίνδυνο να κινηθούν εναντίον του και αγωγές αν για οποιονδήποτε λόγο οι ιδιοκτήτες πιστεύουν ότι έχει κάνει λάθος.  Ασφαλώς θα πρέπει να υπάρχει η αστική ευθύνη, αλλά, από την άλλη, έχοντας υπόψη τον τρόπο που ασκείται σήμερα η διαχείριση στις πλείστες των περιπτώσεων (κυρίως από ηλικιωμένους/συνταξιούχους κλπ) ποιους θα προσελκύσει η διαχείριση;

· Μας είναι δύσκολο να υιοθετήσουμε ότι θα μπορέσει η διαχειριστική επιτροπή να αναλάβει την ευθύνη χρηματοδότησης (νοουμένου ότι ο χρηματοδότης θα ζητά προσωπικές εγγυήσεις και/ή υποθήκες, ποιος θα αναλάβει τέτοια υποχρέωση);

· Εκτός της ανάγκης έκδοσης πιστοποιητικού εξόφλησης κοινοχρήστων για σκοπούς μεταβίβασης μονάδας και υποθήκευσης, θα πρέπει να περιλαμβάνεται και ο όρος ότι «δεν θα επιτρέπεται η μεταβίβαση ακινήτου εάν ο ιδιοκτήτης οφείλει κοινόχρηστα, ούτε η ενοικίαση».

· Όσον αφορά την ασφάλιση κοινόκτητης οικοδομής, υπάρχει το θέμα που υποδείξαμε σε προηγούμενο μας άρθρο περί ακάλυπτου κόστους κτηρίων, ενώ για την πώληση υπολειπόμενων μη αξιοποιημένων δικαιωμάτων ανάπτυξης έχουμε επιφυλάξεις που χρήζουν συζήτησης.

· Ο οφειλέτης (ιδιοκτήτης) οφείλει να πληρώνει τα κοινόχρηστα όπως αυτά αναφέρονται στους ελεγμένους λογαριασμούς, ανεξάρτητα εάν διαφωνεί ή όχι και να έχει τη δυνατότητα διόρθωσης από το δικαστήριο (ακριβώς το αντίθετο τι συμβαίνει σήμερα).

· Στον νόμο των κοινοχρήστων να περιλαμβάνονται οι διαφοροποιήσεις (περιλαμβανομένης και της εμφάνισης) που εκτελούνται χωρίς την άδεια της διαχειριστικής επιτροπής και η δυνατότητα έκδοσης μονομερούς (ή άλλως πως) διατάγματος για επαναφορά.

· Στο θέμα της αποκοπής πρόσβασης, άνκαι είναι αντιληπτή η ανάγκη, εντούτοις διερωτόμαστε πώς θα εφαρμοστεί – π.χ. μη πρόσβαση σε ανελκυστήρα (θα χρειαστεί η πόρτα του ανελκυστήρα να κλειδώνει και να έχουν κλειδιά μόνο οι καλοπληρωτές;).

Αυτά είναι ορισμένα θέματα που πιστεύουμε ότι πρέπει να συζητηθούν και η Επίτροπος θα πρέπει να οργανώσει συναντήσεις με ενδιαφερόμενους τώρα, πριν η πρόταση νόμου προχωρήσει. Προς τούτο, αναμένουμε τη συμμετοχή των developers, του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών και Ιδιοκτητών, τόσο για να ενημερωθούν για το κείμενο, όσο και για να συμμετάσχουν στη βελτίωση του.