Η κατάθεση ενός πωλητηρίου εγγράφου προσφέρει κάποια προστασία στον αγοραστή ακίνητης ιδιοκτησίας, είτε το ακίνητο έχει τίτλο, είτε όχι. Το μέτρο αυτό αναγκάζει μέσω διατάγματος δικαστηρίου τον πωλητή όπως μεταβιβάσει το πωληθέν κτήμα στον αγοραστή, νοουμένου ασφαλώς ότι ο αγοραστής ακολούθησε την ορθή διαδικασία και ότι ο ίδιος είναι συνεπής στις πρόνοιες του συμβολαίου πώλησης.

Παρόμοια όμως πρόνοια δεν υπάρχει για την προστασία του πωλητή. Ενώ δηλαδή ο αγοραστής τυγχάνει της προστασίας του νόμου, εξαναγκάζοντας τον πωλητή να προβεί στη μεταβίβαση, δεν υπάρχει η αντίστοιχη νομοθεσία που να εξαναγκάζει τον αγοραστή, εάν ο πωλητής είναι συνεπής στις υποχρεώσεις του, να προσέλθει για τη μεταβίβαση.

Σε αυτούς τους δύσκολους οικονομικούς καιρούς, το θέμα αυτό έχει αναχθεί σε μεγάλο πρόβλημα, διότι αρκετοί αγοραστές, είτε λόγω «ιδιοτροπίας», είτε και λόγω έλλειψης χρημάτων, δεν επιθυμούν τη μεταβίβαση, μια και που κατά μέσο όρο για μια συνήθη κατοικία τα μεταβιβαστικά ίσως να ανέρχονται σε ορισμένες χιλιάδες ευρώ (±€10.000 κατά μέσο όρο).  Από δικές μας εμπειρίες σάς παραθέτουμε απτά παραδείγματα μη προσέλευσης των αγοραστών για μεταβίβαση.

* Πάφος, 31 διαμερίσματα – Μόνο 21 αγοραστές προσήλθαν για μεταβιβάσεις, μετά από 2 χρόνια που εκδόθηκαν οι τίτλοι.

* Λεμεσός, 85 διαμερίσματα – Μόνο 29 προσήλθαν για μεταβίβαση, αν και πέρασαν 8 μήνες από την έκδοση των τίτλων.

* Πρωταράς – Από 18 κατοικίες μόνο 3 αγοραστές προσήλθαν για μεταβίβαση.

Ως εκ τούτου, παρατηρούμε ότι μόλις 30% των αγοραστών επιθυμούν να προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις.

Αυτή η κατάσταση είναι απαράδεκτη και καλούμε Νομική Υπηρεσία/Κράτος/ Βουλή όπως επιληφθούν του θέματος και τούτο διότι:

Βάσει αρκετών πωλητηρίων εγγράφων, ποσό από την τιμή πώλησης πληρώνεται στη μεταβίβαση. Ως εκ τούτου, ο πωλητής στερείται εσόδων.

Εφόσον οι μεταβιβάσεις δεν γίνονται και ως εκ τούτου το ακίνητο παραμένει στο όνομα του πωλητή, ο πωλητής είναι εκείνος ο οποίος φέρει την ευθύνη για την πληρωμή του τέλους ακίνητης ιδιοκτησίας.

Ο πωλητής σε περίπτωση που ο μη τιτλούχος αγοραστής δεν πληρώνει κοινόχρηστα, ίσως να βρεθεί και εδώ αναγκασμένος να πληρώσει και αυτές τις οφειλές του αγοραστή.

Η «εξαφάνιση» (όχι μεμονωμένα, αυτό συμβαίνει ιδιαίτερα για ξένους αγοραστές) με το συμβόλαιο του αγοραστή κατατεθειμένο, εμποδίζει τον πωλητή να ακυρώσει το πωλητήριο έγγραφο και επαναπωλήσει το κτήμα για εξόφληση των οφειλών του αγοραστή (όταν ο πωλητής προσέφερε την εταιρική εγγύηση για τη σύναψη του δανείου του αγοραστή). ΄Ετσι και εδώ ο πωλητής οφείλει την εγγύηση αλλά δεν μπορεί να κατέχει τη μονάδα για να την επαναπωλήσει για εξόφληση. Χρειάζεται αγαπητοί μας αναγνώστες μακροχρόνιος δικαστικός αγώνας για να αποσυρθεί το συμβόλαιο μέσω διατάγματος του Δικαστηρίου και με κόστος γύρω στις €3.000-€5.000.

Ακόμα και εάν γίνει κατορθωτή η ακύρωση του συμβολαίου μέσω δικαστηρίου, εάν ο αγοραστής ενοικιάζει τη μονάδα και είναι είτε μακροχρόνιος ενοικιαστής, είτε θέσμιος, τότε πώς θα το πωλήσει ο πωλητής;

Ωσάν όλα αυτά να μην είναι αρκετά, υπάρχει και το στερεότυπο εγγυητήριο έγγραφο (Bank Guarantee), στο οποίο αναφέρεται ότι εάν ο πωλητής δεν έχει π.χ. προβεί στη μεταβίβαση (προσοχή, όχι έκδοση τίτλων), ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει την πληρωμή της εγγύησης από τον χρηματοδοτικό οργανισμό. Άρα, στην περίπτωση αυτή και εκτός του πιο πάνω, ο πωλητής βαρύνεται με την καταβολή και της εγγύησης γιατί ο αγοραστής δεν προσέρχεται για μεταβίβαση (έστω και εάν οι τίτλοι υπάρχουν), κατακρατεί ο αγοραστής τη μονάδα του, την οποία ίσως να ενοικιάζει και ο πωλητής μένει ξεκρέμαστος. Αγοραστής από πελάτη μας στη Λάρνακα αγόρασε το τριών υπνοδωματίων διαμέρισμα προς €120.000 προ 8 ετών, εκδόθηκαν οι τίτλοι αλλά δεν προσέρχεται για μεταβίβαση. Επειδή όμως το «λανθασμένο» λεκτικό της εγγυητικής αναφέρεται σε μεταβίβαση και όχι έκδοση τίτλων, εισέπραξε ο αγοραστής την εγγυητική (τιμή πώλησης + τόκοι), το διαμέρισμα ενοικιάζεται εδώ και 8 χρόνια και βρισκόμαστε εδώ και 3 χρόνια στα δικαστήρια χωρίς ορίζοντα επίτευξης ακρόασης. Σε αυτή την περίπτωση, ο αγοραστής εισέπραξε στο σύνολο (€120.000 το ποσό αγοράς, πλέον τόκοι + €48.000 ενοίκια) = €168.000, αφού πλήρωσε τις €120.000, δηλαδή «καθαρό» κέρδος γύρω στις €48.000, πλέον της αύξησης της αξίας του διαμερίσματος. Ταυτόχρονα, ο πωλητής συνεχίζει και πληρώνει τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας, δημοτικούς και άλλους φόρους που βαρύνουν τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη.

Το όλο θέμα είναι παράλογο και άδικο καθώς κατοχυρώνεται με νόμο μόνο ο ένας από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη και ο άλλος μένει τελείως ακάλυπτος.

Κατά την άποψη μας, χρειάζεται άμεση νομοθετική ρύθμιση, που να κατοχυρώνει και τον πωλητή, ενώ και πάλι με νομοθετική ρύθμιση να διορθωθούν τα ήδη εκδοθέντα Bank Guarantees που έχουν το λανθασμένο λεκτικό, αφήνοντας τους πωλητές ξεκρέμαστους.

Υπάρχει κάποια νέα πρόνοια στη νομοθεσία που μπορεί ο πωλητής να ζητήσει από το Δικαστήριο τον εξαναγκασμό του αγοραστή για μεταβίβαση, αλλά εκτός από τα δικαστικά έξοδα και χρόνο, ο πωλητής στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να καταβάλει τυχόν οφειλόμενα ποσά του αγοραστή (μεταβιβαστικά, φόρο κεφαλαιουχικών κερδών κλπ) και μετά… να τα ζητήσει δικαστικώς από τον αγοραστή!

Είναι της μόδας να κατηγορούνται οι developers (και ασφαλώς για πολλά θέματα φέρουν ευθύνες) και να αναφέρονται πολλοί, ανεξάρτητα συνθηκών, σε «καημένους» αγοραστές, αλλά είναι αυτό δίκαιο στις περιπτώσεις που αναφέραμε;