Το στεγαστικό δεν λύνεται στα χαρτιά: Πόσες κατοικίες χρειάζεται πραγματικά η Κύπρος;

Μια άδεια οικοδομής δεν στεγάζει μια οικογένεια. Ούτε ένα κενό κτίριο γίνεται κατοικία επειδή καταγράφεται σε έναν κατάλογο. Το ερώτημα για την Κύπρο δεν είναι μόνο πόσες κατοικίες μπορεί να αδειοδοτήσει, αλλά πόσες χρειάζεται, πού και για ποιους. Και, κυρίως, πώς θα φθάσουν αυτές στην αγορά, ώστε περισσότερα νοικοκυριά να μπορούν να τις αγοράσουν ή να τις ενοικιάσουν.

Πρόσφατη ανάλυση του Φιλελευθέρου, βασισμένη σε στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας, δίνει ένα χρήσιμο ιστορικό σημείο αναφοράς. Με τον δείκτη των 10 αδειοδοτημένων οικιστικών μονάδων ανά 1.000 κατοίκους, υπολογίζει ότι την περίοδο 2011-2024 θα αναμέναμε περίπου 125.934 μονάδες στις άδειες οικοδομής. Αδειοδοτήθηκαν 101.337. Η διαφορά είναι 24.597 μονάδες, με περίπου 16.400 από αυτές να αντιστοιχούν μόνο στην πενταετία 2015-2019.

Οφείλουμε να είμαστε ακριβείς ως προς το τι σημαίνει αυτός ο αριθμός. Δεν αποδεικνύει ότι σήμερα «λείπουν» 24.597 κατοικίες. Πρόκειται για υποθετικό κενό αδειοδοτήσεων, βασισμένο σε ιστορικό δείκτη, όχι για μέτρηση των σημερινών στεγαστικών αναγκών. Οι αποπερατώσεις, οι κενές και οι δεύτερες κατοικίες, οι κατεδαφίσεις, η γεωγραφία της ζήτησης και ο ρυθμός δημιουργίας νοικοκυριών αλλάζουν την πραγματική εικόνα. Το χρήσιμο πλαίσιο σχεδιασμού, όμως, παραμένει: κάλυψη των τρεχουσών αναγκών και σταδιακή αντιμετώπιση όσων συσσωρεύτηκαν στα χρόνια της υποχώρησης της οικιστικής παραγωγής.

Με πληθυσμό περίπου ενός εκατομμυρίου, ο ίδιος δείκτης αντιστοιχεί σε περίπου 10.000 αδειοδοτημένες μονάδες ετησίως. Η κάλυψη του υποθετικού κενού που υπολογίστηκε έως το τέλος του 2024, σε ορίζοντα πενταετίας, θα πρόσθετε περίπου 5.000 μονάδες τον χρόνο. Είναι ένα ενδεικτικό σενάριο πάνω στις άδειες, όχι τεκμηριωμένος στόχος αποπερατωμένων κατοικιών. Ο πραγματικός στόχος πρέπει να προσδιοριστεί ανά περιοχή, με βάση τις ανάγκες των νοικοκυριών, τις αναμενόμενες παραδόσεις και τις κατοικίες που μπορούν να επανέλθουν σε χρήση.

Εξίσου προσεκτικοί πρέπει να είμαστε όταν συνδέουμε την παραγωγή με τις τιμές. Δεν είναι τεκμηριωμένο να υποσχόμαστε ότι ένας συγκεκριμένος αριθμός νέων κατοικιών θα οδηγήσει σε μια προκαθορισμένη ποσοστιαία μείωση. Αυτό δεν σημαίνει ότι στόχος είναι η διατήρηση των τιμών στα σημερινά επίπεδα. Σημαίνει ότι η επιτυχία πρέπει να μετριέται στην πραγματική δυνατότητα των νοικοκυριών να αγοράσουν ή να ενοικιάσουν κατοικία, με περισσότερες επιλογές και μικρότερη επιβάρυνση σε σχέση με το εισόδημά τους.

Ο πραγματικός στόχος είναι η προσιτότητα. Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα, την τριετία 2023-2025 οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν σωρευτικά κατά 21,3%, έναντι 18,3% των μέσων και 15,7% των διάμεσων αποδοχών. Αυτή η ψαλίδα είναι το πρόβλημα. Για να αποκατασταθεί η πρόσβαση στη στέγη, χρειάζεται, για μια περίοδο ετών, το κόστος αγοράς και ενοικίασης να υποχωρεί σε σχέση με τα εισοδήματα. Περισσότερες άδειες ή συναλλαγές, από μόνες τους, δεν αποδεικνύουν ότι αυτό συμβαίνει.

Υπάρχει και μια δεύτερη πηγή προσφοράς που δεν πρέπει να αγνοήσουμε. Εκτιμήσεις του ΕΤΕΚ κάνουν λόγο για περίπου 30.000 ακατοίκητα κτίρια. Η αξιοποίηση μέρους αυτού του αποθέματος οφείλει να αποτελέσει σκέλος της στεγαστικής πολιτικής, χωρίς όμως να θεωρούμε ότι πρόκειται για 30.000 έτοιμες κατοικίες. Η δυνατότητα επανάχρησης διαφέρει ανάλογα με τη θέση, την κατάσταση, το μέγεθος και το κόστος αποκατάστασης κάθε κτιρίου. Ορισμένα μπορεί να επιστρέψουν σχετικά γρήγορα στην αγορά, ενώ άλλα χρειάζονται σημαντικές παρεμβάσεις ή δεν ανταποκρίνονται στις στεγαστικές ανάγκες της περιοχής τους.

Γι’ αυτό χρειάζεται ένα εθνικό μητρώο κενών και εγκαταλελειμμένων κτιρίων, με αξιολόγηση της κατάστασης, της θέσης και της δυνατότητας αξιοποίησής τους. Σκοπός δεν είναι απλώς να καταγράψουμε ένα θεωρητικό απόθεμα, αλλά να εντοπίσουμε πού η αποκατάσταση μπορεί να δώσει ασφαλείς και οικονομικά προσιτές κατοικίες. Η επανάχρηση και η νέα ανάπτυξη δεν είναι ανταγωνιστικές επιλογές. Χρειάζονται και οι δύο, εκεί όπου καθεμία μπορεί να προσφέρει πραγματική λύση.

Το ίδιο κριτήριο πρέπει να ισχύει και για τη νέα παραγωγή. Σύμφωνα με τη Στατιστική Υπηρεσία, το 2025 οι άδειες αφορούσαν 16.171 οικιστικές μονάδες, αυξημένες κατά 42,7%. Πρόκειται για δυνητική προσφορά των επόμενων ετών, όχι για κατοικίες που έχουν ήδη παραδοθεί. Η πρόκληση είναι να μετατραπεί αυτή η δραστηριότητα σε αποπερατωμένα σπίτια, πραγματικά διαθέσιμα για ιδιοκατοίκηση ή μακροχρόνια μίσθωση. Οι άδειες δεν είναι κατοικίες.

Εκεί κρίνονται όλα: στους χρόνους αδειοδότησης, στην έγκαιρη εξασφάλιση υποδομών, στη χρηματοδότηση, στο κόστος κατασκευής και στη δυνατότητα του κλάδου να παραδώσει. Οι καθυστερήσεις δεν μεταθέτουν απλώς την παράδοση των κατοικιών. Επιβαρύνουν το κόστος χρηματοδότησης και μπορούν να οδηγήσουν είτε σε υψηλότερες απαιτούμενες τιμές πώλησης είτε σε μειωμένη απόδοση είτε σε έργα που παύουν να είναι βιώσιμα και δεν φθάνουν ποτέ στην αγορά.

Η ανάγκη, εξάλλου, δεν κατανέμεται ομοιόμορφα. Η Λεμεσός δεν έχει το ίδιο πρόβλημα με μια ορεινή κοινότητα. Ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων κοντά σε μεγάλους χώρους εργασίας δεν εξυπηρετεί την ίδια ζήτηση με μια κενή μονοκατοικία σε περιοχή που χάνει πληθυσμό. Ούτε μια κατοικία που παραμένει κενή ή χρησιμοποιείται αποκλειστικά ως εξοχική ή για βραχυχρόνια μίσθωση ενισχύει με τον ίδιο τρόπο την προσφορά για μόνιμη στέγαση. Αντίθετα, μια επενδυτική κατοικία που διατίθεται για μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να εξυπηρετεί άμεσα αυτή την ανάγκη.

Η ξένη ζήτηση δεν πρέπει να δαιμονοποιείται, αλλά ούτε να αγνοείται η πίεση που μπορεί να ασκεί σε συγκεκριμένες περιοχές και κατηγορίες κατοικίας. Το κρίσιμο για τη στεγαστική πολιτική είναι η χρήση του ακινήτου και η ανάγκη που εξυπηρετεί, όχι μόνο ποιος το αγοράζει. Χρειάζεται επομένως να μετρούμε ζήτηση και προσφορά ανά επαρχία, τοποθεσία και κατηγορία κατοικίας, αντί να επιχειρούμε να λύσουμε ένα σύνθετο πρόβλημα με έναν εθνικό μέσο όρο.

Υπάρχει, παρ’ όλα αυτά, λόγος αισιοδοξίας. Η άνοδος των αδειοδοτήσεων δημιουργεί μια σημαντική ευκαιρία, εφόσον μετατραπεί σε πραγματικές παραδόσεις. Η πολιτεία οφείλει να στηρίξει αυτή τη δυναμική με ουσιαστική μείωση των χρόνων αδειοδότησης, έγκαιρες υποδομές και σταθερούς κανόνες που επιτρέπουν μακροχρόνιο προγραμματισμό και χρηματοδότηση. Παράλληλα, χρειάζεται να διευκολύνει την επιστροφή στην αγορά όσων κενών κατοικιών μπορούν οικονομικά και λειτουργικά να αξιοποιηθούν.

Η ευθύνη δεν ανήκει μόνο στην πολιτεία. Και ο δικός μας κλάδος οφείλει να ενισχύσει την ικανότητα έγκαιρης παράδοσης και να προσανατολίζει μεγαλύτερο μέρος της παραγωγής του στις πραγματικές ανάγκες και στις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών. Η αντιμετώπιση των σημερινών και των συσσωρευμένων αναγκών δεν γίνεται με μία εξαγγελία ούτε με ένα σχέδιο. Απαιτεί στοχευμένη παραγωγή, καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος και συνεργασία δημόσιου και ιδιωτικού τομέα σε βάθος χρόνου.

Η επιτυχία δεν θα μετρηθεί στις άδειες που θα εκδώσουμε, αλλά στα νοικοκυριά που θα στεγαστούν.