Σημαντικό αριθμό υποθηκευμένων ακινήτων και δάνεια Κυπρίων έχουν συγκεντρώσει στα χέρια τους οι εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων (ΕΕΠ), αποτελώντας ισχυρό μέρος του χρηματοπιστωτικού συστήματος και κομμάτι της κτηματαγοράς.

Οι εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων κατέχουν ακίνητα τα οποία αποκτήθηκαν είτε ως μέρος της αγοράς χαρτοφυλακίων των πιστωτικών ιδρυμάτων, είτε μέσω συμφωνιών ανταλλαγής χρέους με ακίνητα, μεταξύ των εταιρειών αυτών και των δανειοληπτών τους, αναφέρει η έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας της Κεντρικής Τράπεζας.

Πιο συγκεκριμένα, στις 31 Δεκεμβρίου 2021, οι εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων κατείχαν 5.679 ακίνητα, συνολικής αξίας €978 εκατ. Στις 31 Δεκεμβρίου 2021, οι ΕΕΠ διαχειρίζονταν 80.192 δάνεια, μέγιστου συνολικού συμβατικού υπολοίπου (contractual balance) ύψους €19.248 εκατ. Ο τομέας παρουσιάζει μεγάλη συγκέντρωση, καθώς στις 31 Δεκεμβρίου 2021 οι τρεις μεγαλύτερες εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων κατείχαν 80% των συνολικών χορηγήσεων σε αξία. Αναφορικά με την κατανομή του δανειακού χαρτοφυλακίου που κατείχαν οι ΕΕΠ στις 31 Δεκεμβρίου 2021, 50% του συνολικού συμβατικού υπολοίπου των χορηγήσεων αφορούσε χορηγήσεις προς φυσικά πρόσωπα, 47% αφορούσε χορηγήσεις προς μη χρηματοοικονομικές επιχειρήσεις και 3% αφορούσε λοιπές χορηγήσεις.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Αντέχουν ακόμη τα ακίνητα σε τυχόν αρνητικές εξελίξεις

Το ύψος της αξίας των εξασφαλίσεων ως ποσοστό του δανειακού χαρτοφυλακίου που κατείχαν οι ΕΕΠ στις 31 Δεκεμβρίου 2021 ανήλθε στο 52%. Όσον αφορά την κατανομή των εξασφαλίσεων, το 32% των συνολικών εξασφαλίσεων ήταν η πρώτη κατοικία των δανειοληπτών, ενώ τα λοιπά ακίνητα αποτελούσαν το 65% των συνολικών εξασφαλίσεων. Περίπου 3% των εξασφαλίσεων αποτελούσε λοιπές εξασφαλίσεις.

Τα περισσότερα σε αριθμό ακίνητα που κατείχαν οι ΕΕΠ ήταν οικιστικά οικόπεδα, καθώς αποτελούσαν 29% των συνολικών ακινήτων στις 31 Δεκεμβρίου 2021. Ακολουθούν οι οικιστικές μονάδες με 22% των συνολικών ακινήτων, τα αγροτεμάχια με 21%, τα λοιπά ακίνητα με 19%, τα εμπορικά ακίνητα με 7% και τα εμπορικά οικόπεδα με 2%. Σε σχέση με την απόκτηση και διάθεση των ακινήτων από τις ΕΕΠ, σημειώνεται στην έκθεση ότι κατά το 2021 οι ΕΕΠ απέκτησαν, είτε ως μέρος της αγοράς χαρτοφυλακίων των πιστωτικών ιδρυμάτων, είτε μέσω συμφωνιών ανταλλαγής χρέους με ακίνητα, 3.626 ακίνητα, συνολικής αξίας €584 εκατ. και πώλησαν 1.946 ακίνητα συνολικής αξίας €320 εκατ. Με βάση την παρούσα τάση, αναμένεται ότι θα παρατηρηθεί περαιτέρω συσσώρευση ακινήτων στις ΕΕΠ, καθώς ο ρυθμός διάθεσής τους είναι πιο αργός από τον ρυθμό απόκτησής τους. Από τα ακίνητα που προστέθηκαν στους ισολογισμούς των ΕΕΠ κατά το 2021, 1.503 συνολικής αξίας €248 εκατ. αποκτήθηκαν μέσω της διαδικασίας εκποίησης των ακινήτων, ενώ τα 2.123, συνολικής αξίας €336 εκατ. αποκτήθηκαν μέσω συμφωνιών ανταλλαγής χρέους με ακίνητα.

Τμήμα του χρηματοοικονομικού τομέα

Η Κεντρική Τράπεζα σημειώνει ότι οι εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων (ΕΕΠ) εξελίχθηκαν σε ουσιαστικό μέρος του κυπριακού χρηματοοικονομικού τομέα, καθώς ασκούν καταλυτικό ρόλο στη συνεχή προσπάθεια των πιστωτικών ιδρυμάτων για απομόχλευση του ισολογισμού τους και για βελτίωση της ποιότητας του δανειακού χαρτοφυλακίου τους. Οι ΕΕΠ είναι νομικά πρόσωπα τα οποία δραστηριοποιούνται στην εξαγορά πιστωτικών διευκολύνσεων στην Κυπριακή Δημοκρατία και έχουν αδειοδοτηθεί από την Κεντρική σύμφωνα με τις πρόνοιες των περί αγοραπωλησίας πιστωτικών διευκολύνσεων και για συναφή θέματα μόμων του 2015 και 2018.

Σύμφωνα με την έκθεση, η αποτελεσματική αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων χορηγήσεων, όχι μόνο στο επίπεδο του τραπεζικού τομέα αλλά και στο επίπεδο της οικονομίας γενικότερα, ασκεί θετική επίδραση στη σταθερότητα του χρηματοοικονομικού συστήματος και συμβάλλει στη οικονομική ανάπτυξη. Ωστόσο, ορισμένοι τομείς των δραστηριοτήτων των εταιρειών εξαγοράς πιστώσεων χρήζουν ιδιαίτερης προσοχής, ώστε να μην δημιουργήσουν συνθήκες αστάθειας. Στην έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας σημειώνεται ότι η διαχείριση και η διάθεση των ακινήτων που κατέχουν οι ΕΕΠ στην αγορά θα πρέπει να γίνεται με τρόπο που να συνάδει με τις εκάστοτε συνθήκες της αγοράς. Εντούτοις, διευκρινίζεται ότι, επί του παρόντος, η αύξηση της προσφοράς των ακινήτων στην αγορά συγκρατεί τις αυξήσεις των τιμών τους και ως εκ τούτου είναι επιθυμητή.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: 

Οι τεχνοκράτες της Κεντρικής εξηγούν στην έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας ότι, με βάση τα πιο πάνω, και λόγω του σημαντικού ρόλου που επιτελούν οι ΕΕΠ για αντιμετώπιση των ΜΕΧ στο επίπεδο της οικονομίας, οι ΕΕΠ θα πρέπει να έχουν στη διάθεσή τους τα εργαλεία που κατέχουν τα πιστωτικά ιδρύματα, έτσι ώστε να είναι σε θέση να παρέχουν έγκαιρα αποτελεσματικές και βιώσιμες λύσεις αναδιαρθρώσεων στους δανειολήπτες τους ή/και να προβαίνουν σε ανάκτηση υποκείμενων εξασφαλίσεων, κάτω από τις κατάλληλες προϋποθέσεις.

Σύμφωνα με την έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, κατά τη διάρκεια του 2021, τα πιστωτικά ιδρύματα συνέχισαν τη διαδικασία απομόχλευσης των ισολογισμών τους, κυρίως μέσω της πώλησης χαρτοφυλακίων μη εξυπηρετούμενων χορηγήσεων αλλά και της διαγραφής δανείων. Από το τέλος του 2014, όταν οι συνολικές ΜΕΧ είχαν φτάσει στο ύψος των €28 δισ. περίπου (ποσοστό 50% των συνολικών δανείων), μέχρι το τέλος Δεκεμβρίου του 2021, τα δάνεια αυτά μειώθηκαν σχεδόν κατά 90% και περιορίστηκαν στα €3 δισ. (ποσοστό 11,1%), σημειώνοντας αξιοσημείωτη πρόοδο και αισθητή πτώση. Ωστόσο σημειώνεται, το ποσοστό κρίνεται ακόμη ψηλό σε σύγκριση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 2%.

Αυξημένα τα δάνεια μεσαίας ποιότητας

Παρά την πτωτική τάση που παρατηρείται στον δείκτη Μη Εξυπηρετούμενων Χορηγήσεων, το ποσό των δανείων κατηγορίας επιπέδου 2 (Stage 2, βάσει του διεθνούς πρότυπου χρηματοοικονομικής αναφοράς (ΔΠΧΑ) 9), παραμένει αυξημένο σε σχέση με την περίοδο προ πανδημίας.

Στην κατηγορία αυτή μεταφέρονται τα δάνεια μεσαίας ποιότητας, δηλαδή είτε βρίσκονται ήδη σε καθυστέρηση, είτε εμφανίζουν ενδείξεις πως θα καταστούν υπερήμερα. Σημειώνεται, ωστόσο, ότι η αύξηση ήταν αναμενόμενη λόγω της πανδημικής κρίσης, ενώ παρόμοια αύξηση παρατηρήθηκε και σε ευρωπαϊκό επίπεδο.

Επίσης, εντός του 2021 παρατηρήθηκε σταδιακή μείωση των δανείων επιπέδου 2, ενδεχομένως λόγω της καλύτερης από την αναμενόμενη επίδοσης των δανειοληπτών που έκαναν χρήση του μορατόριουμ.

Στην έκθεση αναφέρεται ότι αυτό είναι πιο εμφανές στο χαρτοφυλάκιο λιανικής τραπεζικής.

Η ποιότητα του δανειακού χαρτοφυλακίου αναμένεται να επηρεαστεί από τις συνέπειες από την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία, ειδικότερα στους τομείς του τουρισμού, του εμπορίου, των μεταφορών και των διεθνών επαγγελματικών υπηρεσιών, προβλέπουν οι τεχνοκράτες της Κεντρικής Τράπεζας. Σημειώνεται ότι η συγκέντρωση του δανειακού χαρτοφυλακίου του τραπεζικού τομέα στον τομέα των υπηρεσιών παροχής καταλύματος και εστίασης είναι σχετικά μεγάλη, με την έκθεση των πιστωτικών ιδρυμάτων ως ποσοστό των δανείων σε μη χρηματοοικονομικές επιχειρήσεις να ανέρχεται στο 17 % στις 31 Δεκεμβρίου του 2021. Γενικότερα, οι σημαντικότερες συγκεντρώσεις είναι στους τομείς του χονδρικού και λιανικού εμπορίου, της μεταποίησης, των υπηρεσιών παροχής καταλύματος και εστίασης και των υπηρεσιών διαχείρισης ακίνητης περιουσίας.

ΓΕΓΟΝΟΣ

Από τις τράπεζες στην οικονομία το πρόβλημα

Ενώ η αντιμετώπιση του προβλήματος των μη εξυπηρετούμενων χορηγήσεων, με μέσα όπως η πώληση δανείων σε ΕΕΠ, συνέβαλε στη διόρθωση των ισολογισμών των πιστωτικών ιδρυμάτων, αυτά τα δάνεια παραμένουν μέρος του ιδιωτικού χρέους του μη χρηματοοικονομικού τομέα και συνεπώς εξακολουθούν να αποτελούν βάρος για την πραγματική οικονομία, αναφέρεται στην έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας. Ουσιαστικά, τα προβληματικά δάνεια έφυγαν από τους τραπεζικούς ισολογισμούς αλλά εξακολουθούν να παραμένουν στην οικονομία. Ως εκ τούτου, επισημαίνεται, η οργανική μείωση των ΜΕΧ και η σωστή αναδιάρθρωση των δανείων, έτσι ώστε να καταστούν εξυπηρετούμενα, αποτελούν σημαντική πρόκληση για την οικονομία, τις επιχειρήσεις, τα νοικοκυριά και τον τραπεζικό τομέα.