Ήταν με ικανοποίηση που προσέξαμε στο παρελθόν, προ 5 ετών περίπου, την εξαγγελία πρόθεσης διάθεσης των εξοχικών κατοικιών και άλλων εγκαταστάσεων του κράτους στο Τρόοδος. Μελετώντας τις κατ’ αρχήν ανακοινώσεις, φαίνεται ότι το ενδιαφέρον θα εστιαστεί στις κυβερνητικές κατοικίες και σε πολύ λιγότερο βαθμό στους εκδρομικούς χώρους/χώρους κατασκηνώσεων κλπ. Επειδή αναμένουμε ότι το ενδιαφέρον των επενδυτών θα υπάρξει κυρίως για τις κατοικίες και όχι τόσο για τα υπόλοιπα, οι κατοικίες είναι το κεφάλαιο που μας απασχολεί σε αυτό το κείμενο.
* Οι κατοικίες αυτές, που ανεγέρθηκαν προ 70 και πλέον ετών, έχουν τον παραδοσιακό χαρακτήρα του αρχικού Τροόδους (τοίχοι από πέτρα, κλπ), με οροφή κυρίως από τσίγγους.
* Οι κατοικίες αυτές έχουν ανεγερθεί σε δασώδες περιβάλλον, είναι διάσπαρτες και προσφέρουν θέα σε ένα πολύ όμορφο περιβάλλον.
* Είναι πολύ μικρού μεγέθους και μικρού επί μέρους εμβαδού γηπέδου.
* Με την αύξηση της θερμοκρασίας, η ζήτηση για της Πλάτρες -σε συνδυασμό με την έλλειψη προσφοράς- έχει μερικώς μετακινηθεί προς τον Πρόδρομο και άλλες ορεινές περιοχές και ασφαλώς αναμένουμε ψηλή ζήτηση για τις κατοικίες Τροόδους, έστω και εάν αυτές διατεθούν υπό μορφή μακροχρόνιας μίσθωσης, 40-80 ετών.
* Οι κατοικίες αυτές βρίσκονται σε κακή κατάσταση. Ανκαι δεν παρατηρούμε στατικά προβλήματα στις πλείστες, η ξυλεία και οι οροφές προκαλούν ερωτηματικά. Ταυτόχρονα, η διάταξη τους εσωτερικά είναι της τότε εποχής, ενώ η μη ύπαρξη διευκολύνσεων, όπως π.χ. κεντρικής θέρμανσης ή και κουζίνας, καθιστά τη συμπλήρωση του εξοπλισμού κοστοβόρα. Βασικά, οι πλείστες κατοικίες χρειάζονται πλήρη ανακαίνιση και αναβάθμιση.
* Υπάρχει ζήτηση, κυρίως από Κύπριους (από Λευκωσία αναμένεται να προέλθει η ζήτηση κατά 50%, από Λάρνακα κατά 30% και από Λεμεσό 20%).
* Δεν αναμένουμε έντονη ζήτηση από ξένους, άνκαι δεν αποκλείεται να υπάρξει κάποια ζήτηση, από αλλοδαπούς μόνιμους κατοίκους, π.χ. Ρώσους, Ισραηλίτες, Λιβάνιους, κλπ.
* Με έναν πρώτο υπολογισμό -και χωρίς να έχουμε κάνει μελέτη- το κόστος επιδιόρθωσης/ ανακαίνισης/αναβάθμισης των κατοικιών θα ξεπεράσει τις €2.000/μέτρο, ενώ η τιμή πώλησης δεν αναμένουμε να είναι μικρότερη από €4.500-€5.500/τ.μ., αναλόγως ποιότητας/τοποθεσίας/ εμβαδού γης.
* Χωρίς να είναι γνωστό με ποιο τρόπο θα ζητηθούν οι προσφορές από ενδιαφερόμενους και το κατά πόσο οι κατοικίες θα προσφερθούν ως πακέτο με τους υπόλοιπους χώρους και εγκαταστάσεις, θεωρούμε πως αυτό που θα διατεθεί με κάποιο κέρδος θα είναι οι κατοικίες. Ως εκ τούτου, οι κατοικίες θα φορτωθούν το κόστος της υποστήριξης των υπόλοιπων χώρων, που μάλλον θα είναι ζημιογόνοι. Τι θα κερδίσει κάποιος από έναν κατασκηνωτικό ή εκδρομικό χώρο, για τους οποίους η ζήτηση μάλλον θα προέλθει από τα χαμηλά εισοδηματικά στρώματα, που είναι πολύ πιο ευαίσθητα στις διακυμάνσεις των τιμών; Θυμίζουμε το Adventure Park, επένδυση Ρώσου επιχειρηματία στις Πλάτρες, η οποία, παρόλη την αξιόλογη προσπάθεια και της φανταστικής περιπέτειας που προσφέρει για παιδιά (5-15 χρονών), δεν πιστεύουμε ότι έχει την επιτυχία που του αξίζει, ενώ η πρόταση ξένου επενδυτή για ένα μεγάλο adventure park στο Τρόοδος, προ 3 ετών, αποσύρθηκε κατόπιν αναμονής του επενδυτή για 1½ χρόνο. Του εγκρίθηκε η επένδυση από το Υπουργικό Συμβούλιο, αλλά το θέμα σκάλωσε στην ανικανότητα του Κτηματολογίου να καθορίσει το ενοίκιο του χώρου.
* Οι συνθήκες επιτυχίας των επιμέρους μονάδων και κατ’ επέκταση η προσπάθεια στην ανάπτυξη του Τροόδους είναι καθαρά προσωπική και όχι γενική. Έτσι, συγκρίνουμε το Όμοδος με τις Πλάτρες. Στις Πλάτρες τα κέντρα λειτουργούν μόνο Σαββατοκύριακο, ενώ στο Όμοδος χρειάζεται κράτηση για ορισμένα κέντρα, τουλάχιστον μια εβδομάδα προηγουμένως, με επισκέπτες κυρίως κατοίκους πόλεων και ιδιοκτήτες εξοχικών κατοικιών εκτός Ομόδους.
* Η επιτυχία/αποτυχία ενός τέτοιου εγχειρήματος στο Τρόοδος είναι ψηλού ρίσκου και κόστους και εκείνοι που θα ενθουσιαστούν (και δικαιολογημένα) από τη φύση, θα πρέπει στο τέλος να ελέγξουν τόσο τις δικές τους δυνατότητες, όσο και εκείνες της αγοράς, για την επιτυχία μιας επένδυσης.
* Εκτός από την τιμή αγοράς και τους σχετικούς φόρους κλπ, οι επίδοξοι αγοραστές θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους το πολύ ψηλό κόστος συντήρησης. Για μια κατοικία των 100 τ.μ. δεν αναμένουμε το κόστος συντήρησης να είναι λιγότερο από €1.500 τον χρόνο και αυτό νοουμένου ότι δεν θα υπάρχουν σοβαρά προβλήματα, όπως σπάσιμο σωλήνων από τον παγετό, κλπ.
* Η πιο εντατική χρήση των μονάδων αυτών ίσως να χρειάζεται και βιολογικό σταθμό, αφού τα περισσότερα υδροφόρα στρώματα καταλήγουν στους καταρράκτες πόσιμου νερού. Εάν αυτό θα είναι απαίτηση του κράτους, τότε ίσως το έργο για τον επενδυτή να μην είναι βιώσιμο.
* Δυστυχώς, η ανταγωνιστικότητα του Τροόδους έχει μειωθεί και λόγω της αύξησης της θερμοκρασίας, της μείωσης της περιόδου ύπαρξης χιονιών, της καλύτερης/ πιο σύντομης πρόσβασης στην περιοχή από τις πόλεις και ασφαλώς της ύπαρξης του air condition. Πέρασε ο καιρός που φορτώναμε τα κρεβάτια στα λεωφορεία για πολυήμερη ή πολύμηνη διαμονή στην εξοχή των βουνών. Δεν βοηθά ούτε η νέα δομή της οικογένειας, αφού οι γονείς ακολουθούν τα παιδιά τους στις παραλίες.
Θα αναμένουμε πληροφόρηση ως προς το τι απέγινε αυτή η προσπάθεια, μια και το θέμα έχει σιγήσει. Ελπίζουμε ότι η προσπάθεια θα αναβιώσει. Τώρα με τον Επίτροπο Ανάπτυξης των Ορεινών Κοινοτήτων, ελπίζουμε ότι θα ανακινηθεί αυτή η προσπάθεια, που παραμένει στα συρτάρια του κράτους για τόσα χρόνια.
*Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων, Πωλητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης.
www.aloizou.com.cy – info@aloizou.com.cy
