Είναι γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια υπάρχει μια αισθητή αύξηση στο επίπεδο των οικιστικών ενοικίων, ιδιαίτερα εκείνων εντός των πόλεων και -ακόμα περισσότερο- μονάδων που βρίσκονται πλησίον πανεπιστημίων/κολλεγίων κλπ.
Από τη μια η κυβέρνηση προσπαθεί με διάφορα μέσα/κίνητρα να συγκρατήσει τα ενοίκια και από την άλλη χειρίζεται το όλο θέμα με προχειρότητα και με ερασιτεχνικό τρόπο.
Τα ενοίκια καθορίζονται από την προσφορά και ζήτηση, έχοντας υπόψη πάντοτε και τις απαιτήσεις εκ μέρους των ιδιοκτητών/επενδυτών, που ασφαλώς θα λάβουν υπόψη στον υπολογισμό των αιτούμενων ενοικίων και το κόστος της επένδυσης τους. Και ενώ υπάρχει τρόπος για συγκράτηση των ενοικίων και παρόλες τις υποδείξεις μας κατά το παρελθόν, δεν γίνεται προσπάθεια για τη μείωση του κόστους της επένδυσης, κάτι που θα βοηθήσει έμπρακτα. Κύριο στοιχείο για την αύξηση του κόστους και του ενοικίου είναι η χρέωση του 19% του Φ.Π.Α. πάνω σε όλη την επένδυση. Είμαστε λοιπόν της άποψης ότι το Φ.Π.Α. μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως εργαλείο για τη μείωση/συγκράτηση των ενοικίων, ενώ ταυτόχρονα να μην στερείται το κράτος το εισόδημα αυτό.
Ενώ λοιπόν για την ιδιοκατοίκηση το Φ.Π.Α. είναι μειωμένο στο 5%, σε περίπτωση ενοικίασης το Φ.Π.Α. είναι 19%. Ως εκ τούτου, η αγορά ενός διαμερίσματος (π.χ.) προς €100.000, θα μπορούσε να ήταν (με το 5%) €105.000, αυξάνεται με το Φ.Π.Α. σε €119.000. Εάν υποθέσουμε ότι ο επενδυτής αναζητά (τώρα) μια απόδοση 3% (επί του κόστους) το ελάχιστον, το ενοίκιο με το 5% ΦΠΑ είναι €3.150 (±€263/μήνα) και με το 19% αυξάνεται σε €3.570 (±€298/μήνα). Βέβαια, η διαφορά αυξάνεται όπως αυξάνεται και το κόστος αγοράς.
Για να μην ζημιώσει το κράτος, εισηγούμαστε όπως η μείωση του Φ.Π.Α. στο 5% ισχύει και για την περίοδο της ενοικίασης, με μέγιστη περίοδο ±10 χρόνια και σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης διαθέσει (πωλήσει) το ακίνητο του, θα πρέπει να καλύψει τη διαφορά (του 14%) στην αύξηση (κατ’ αναλογία των 10 ετών). Προς αποφυγή ψευδών δηλώσεων, ο ιδιοκτήτης με ένορκη δήλωση να δηλώνει κατ’ έτος την ενοικίαση του ακινήτου και το επίπεδο του ενοικίου, το οποίο και θα πρέπει να ελέγχεται με τη δήλωση στον Φόρο Εισοδήματος. Με τον τρόπο αυτό, επιτυγχάνουμε μειωμένο ενοίκιο, χωρίς το κράτος να υποστεί ζημιά, άνκαι θα υπάρξει αναβολή στην είσπραξη όλου του ποσού του Φ.Π.Α.
Ακόμη ένα στοιχείο το οποίο θα βοηθήσει σε μείωση ενοικίου σε περίπτωση φοιτητικών διαμερισμάτων, είναι η ανάληψη, εκ μέρους των φοιτητών, της πληρωμής του ενοικίου από τα πανεπιστήμια/κολλέγια, που έχουν και τη δυνατότητα επιβολής κυρώσεων (π.χ. μη έκδοση του πτυχίου/μεταπήδηση στο επόμενο έτος κλπ). Με τον τρόπο αυτό και έχοντας ο επενδυτής μια αυξημένη σιγουριά για την τήρηση των υποχρεώσεων του ενοικιαστή, θεωρούμε λογική μια μείωση του ενοικίου της τάξης του 15%. Με αυτήν την προσέγγιση, το ενοίκιο μειώνεται, με 5% Φ.Π.Α., στα ±€225/μήνα. Η προσέγγιση αυτή δεν είναι ιδιαίτερα αρεστή στα ακαδημαϊκά ιδρύματα, που θα αναλάβουν ένα πρόσθετο βάρος, αλλά από την άλλη θα μπορούν τα ιδρύματα αυτά να έχουν τη δυνατότητα προσφοράς στους φοιτητές τους φθηνότερων ενοικίων (παρόμοιο σύστημα ισχύει στο Η.Β.).
Οι ενοικιάσεις αυτές πρέπει να εξαιρούνται από το ενοικιοστάσιο (πρόσθετο συν για τους επενδυτές), ενώ η ύπαρξη τυχόν διαφοράς μεταξύ ιδιοκτήτη/πανεπιστημίου πρέπει να διευθετείται με συνοπτική διαδικασία τελεσίδικα, μέσω ενός καθορισμένου διαιτητή, από το ΕΤΕΚ.
Η κατάσταση που επικρατεί τώρα με το 19% Φ.Π.Α. αποθαρρύνει ιδιαίτερα τους επενδυτές κλίμακας και σε πρόσφατη μας ανάμειξη για την ανέγερση 52 προτεινόμενων φοιτητικών εστιών διαπιστώσαμε πως, αφού εξασφαλίστηκε η πολεοδομική άδεια, το έργο αναβλήθηκε ως μη βιώσιμο, λόγω ψηλού κόστους ενοικίων, το οποίο οφειλόταν κατά κύριο λόγο στο 19% ΦΠΑ, επιπρόσθετα από το €1 ½ εκ. που χρειαζόταν ο επενδυτής για το ΦΠΑ (αγορά γης + κόστος κατασκευής) που αφορούσε την ανάπτυξη.
Η ανοδική τάση των ενοικίων αναμένεται ότι θα συνεχιστεί, έχοντας υπόψη και την αύξηση του κόστους κατασκευής (χωρίς παράλληλη μείωση του κόστους/αξίας γης) και ως εκ τούτου θεωρούμε ότι η επίλυση του θέματος επείγει.
