Τα δικαιώματα των κυρίων των μονάδων σε κοινόκτητη οικοδομή για μετατροπές ρυθμίζονται κυρίως από το άρθρο 38Δ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ.224, συνιστούν περιουσιακά δικαιώματα και ως τέτοια εμπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου. Ιδιοκτήτης μονάδας σε κοινόκτητη οικοδομή μπορεί, κατόπιν άδειας από την αρμόδια αρχή, να προβεί σε μετατροπές ή τροποποιήσεις στο εσωτερικό της μονάδας του, εφόσον δεν προκύπτει οποιοσδήποτε επηρεασμός ή βλάβη σε άλλη μονάδα ή στην κοινόκτητη οικοδομή. Το άρθρο 38Δ προνοεί ότι ο κύριος κάθε μονάδας μπορεί να προβεί σε μετατροπές, προσθήκες ή επιδιορθώσεις στη μονάδα του, νοουμένου ότι: (α) δεν παραβλάπτουν τα δικαιώματα του κυρίου οποιασδήποτε άλλης μονάδας ούτε παρεμβαίνουν στην κάρπωση της από τον κύριο της, ή (β) δεν επηρεάζουν με οποιοδήποτε τρόπο την κοινόκτητη ιδιοκτησία, την ομαλή λειτουργικότητα ή την κάρπωση της, ή (γ) δεν επηρεάζουν με οποιοδήποτε τρόπο τους τοίχους που υποστηρίζουν την κοινόκτητη οικοδομή, τους εξωτερικούς τοίχους της ή οποιοδήποτε τμήμα του σκελετού της ή δεν θέτουν με οποιοδήποτε τρόπο σε κίνδυνο την ασφάλεια ή δεν αλλοιώνουν την εξωτερική εμφάνιση της κοινόκτητης οικοδομής. 

Όπου ιδιοκτήτης διαμερίσματος ή άλλης μονάδας σε κοινόκτητη οικοδομή προτίθεται να προβεί σε μετατροπές ή προσθήκες σε αυτή, η αίτηση για εξασφάλιση της αναγκαίας πολεοδομικής άδειας ή άδειας οικοδομής, όποια απαιτείται, υποβάλλεται από τον ιδιοκτήτη της μονάδας και δεν απαιτείται να υπογράφεται από τη διαχειριστική επιτροπή ή από τους ιδιοκτήτες των άλλων μονάδων. Εφόσον πρόκειται για εσωτερικές μετατροπές στη μονάδα, ο ιδιοκτήτης άλλης μονάδας δεν έχει έννομο συμφέρον να προσβάλει την απόφαση της αρμόδιας αρχής, εκτός εάν καταδείξει ότι η μονάδα του ή η κοινόκτητη οικοδομή υφίσταται ή θα υποστεί βλάβη. Στην απόφαση που εξέδωσε η Δικαστής του Διοικητικού Δικαστηρίου κα Α. Ευσταθίου – Νικολετοπούλου στις συν. υποθέσεις 1491/2017 και 1826/2018 ημερ.21.12.2021, εξέτασε την περίπτωση προσφυγής ιδιοκτήτη γειτονικού διαμερίσματος εναντίον της απόφασης Δήμου να χορηγήσει άδεια στον ιδιοκτήτη άλλου διαμερίσματος για αλλαγή και τροποποιήσεις σε αυτό. Ο ιδιοκτήτης υπέβαλε αίτηση για πολεοδομική άδεια για τροποποιήσεις στο διώροφο διαμέρισμα του και η πολεοδομική επιτροπή του Δήμου αποφάσισε την έγκριση της με βάση την εισήγηση της τεχνικής υπηρεσίας με συνήθεις όρους και επακολούθησε η έκδοση και άδειας οικοδομής.

Ο Δήμος υπεραμύνθηκε της νομιμότητας των προσβαλλόμενων αποφάσεων του, υπογραμμίζοντας ότι η επίδικη αίτηση για χορήγηση πολεοδομικής άδειας δεν αφορούσε σε αλλαγή χρήσης, αλλά σε τροποποιήσεις εντός διώροφου διαμερίσματος, δηλαδή στο εσωτερικό της μονάδας, ενώ από τις μετατροπές ή τροποποιήσεις δεν προκύπτει κανένας επηρεασμός του γείτονα ή της κοινόκτητης οικοδομής. Περαιτέρω, τονίστηκε ότι η περίπτωση εμπίπτει στις πρόνοιες της παραγράφου 3(1) της Κ.Δ.Π. 451/2014 όπου υποβάλλεται απευθείας αίτηση για άδεια οικοδομής και ότι γινόταν προσπάθεια από τον προσφεύγοντα επέμβασης στο δικαίωμα απόλαυσης και διάθεσης της ιδιοκτησίας του γείτονα. 

Ως προς το ζήτημα της έλλειψης έννομου συμφέροντος του αιτητή που ο Δήμος ήγειρε, το Δικαστήριο τόνισε ότι η νομολογία έχει αναγνωρίσει ότι η προσβολή πολεοδομικής άδειας είναι δυνατή, εφόσον η προσβαλλόμενη διοικητική πράξη επηρεάζει το τεμάχιο του προσφεύγοντος περιοίκου, επηρεασμός πιθανολογούμενος από την υπόδειξη ότι θα επηρεαστεί αρνητικά ή θα επέλθει βλάβη στα συμφέροντα του. Αναμένεται δε η σαφής αναφορά της υφιστάμενης ή με βεβαιότητα επερχόμενης βλάβης στην ίδια την αίτηση ακυρώσεως. Στην εξεταζόμενη περίπτωση, όπως το Δικαστήριο αναφέρει, δεν αμφισβητείται ότι ο αιτητής είναι ιδιοκτήτης διαμερίσματος, όπως και ο γείτονας, σε κοινόκτητη οικοδομή. Δεν αρκεί όμως η συνιδιοκτησία ή η γειτνίαση του διαμερίσματος του αιτητή με το γείτονα του για να θεμελιώσει το έννομο του συμφέρον. Απαιτείται όπως από τη διοικητική πράξη εναντίον της οποίας ο αιτητής στρέφεται, να έχει επηρεαστεί το δικό του ακίνητο και αυτός ο επηρεασμός να αναδεικνύεται από το ίδιο το δικόγραφο της αίτησης ακυρώσεως. Δεν έχει προτάξει ο αιτητής συγκεκριμένες πτυχές του επηρεασμού του, που να έχουν υπερβεί το επίπεδο της θεωρητικής ζημιάς. Οι αναφορές του ούτε πιθανολογούσαν ούτε καταδείκνυαν επηρεασμό.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι ο αιτητής δεν είχε έννομο συμφέρον, σημειώνοντας ότι, σύμφωνα με τη νομολογία, διοικητικές αποφάσεις που καθορίζουν τα περιουσιακά δικαιώματα πολιτών εμπίπτουν στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου. Αν η απόφαση επηρεάζει έμμεσα δικαιώματα του κοινού, ο χαρακτήρας της παραμένει αμετάβλητος, αφού πρωταρχικός σκοπός της είναι ο καθορισμός δικαιωμάτων ιδιωτικού δικαίου και απέρριψε τις προσφυγές ως απαράδεκτες. 

* Δικηγόρος στη Λάρνακα