Είμαστε στην εποχή των διαμερισμάτων

Η αγορά ακινήτων βρίσκεται υπό καλυτέρευση με ιδιαίτερη προσοχή στην ανάκαμψη της ζήτησης για τα οικιστικά διαμερίσματα. Η στασιμότητα της ανάπτυξης κατά την περίοδο 2008-2013, η αύξηση του πληθυσμού και η βελτίωση της οικονομίας/παραχώρηση δανείων (έστω μετά δυσκολίας), έχει επιφέρει μια θετική μεν, αλλά σταθερή κατάσταση στη ζήτηση.

Δεν αναφερόμαστε για τους πύργους που απευθύνονται κυρίως προς τους ξένους, αλλά για οικιστικές μονάδες σε οικιστικές περιοχές, με κύρια πηγή τη ζήτηση από τους ντόπιους.

Οι αποδόσεις των οικιστικών διαμερισμάτων βρίσκονται στο επίπεδο του 4% επί της αξίας τους, που είναι ένα επίπεδο αρκετά ελκυστικό, συγκρινόμενο με τους τόκους κατάθεσης (που εξελίσσονται σε αρνητικούς) και την κάποια αβεβαιότητα στη βιωσιμότητα ορισμένων τραπεζών. Το 4% απόδοση υπολογίζεται πάνω στο ακάθαρτο ενοίκιο (πριν την αφαίρεση εξόδων, μη καταβολή ενοικίων/κενών περιόδων, δημοτικών φόρων κ.τ.λ.) που στην ουσία μειώνει το επίπεδο σε 2,5 με 3,5%, ανάλογα των εξόδων (πιο ψηλά έξοδα συντήρησης για τα παλαιότερα διαμερίσματα).

Τελευταία διαπιστώσαμε και κάποιο ενεργό ενδιαφέρον της Βουλής που προσπαθεί να καθαρίσει τον «στάβλο του Αυγεία», όσον αφορά τη μη πληρωμή κοινοχρήστων, τη μη πληρωμή ενοικίων κ.τ.λ., με συνοπτικές διαδικασίες. Εάν οι προτάσεις αυτές υιοθετηθούν, τουλάχιστον στην μορφή που υποβλήθηκαν, η ελκυστικότητα των επενδυτών σε διαμερίσματα θα αυξηθεί με την ανάλογη αύξηση της ζήτησης.

Ενδεικτικά, τα ενοίκια διαμερισμάτων ξεκινούν από €400 και φθάνουν μέχρι τα €900 (δες πίνακα) αναλόγως της τοποθεσίας, ηλικίας, ποιότητας και παρεχόμενων διευκολύνσεων.

Τα ενοίκια αυξάνονται ανάλογα με τις υπηρεσίες που προσφέρονται, με ιδανική κατάσταση της ύπαρξης των πιο κάτω παραμέτρων:

· Καλυμμένο χώρο στάθμευσης

· Ένα μπάνιο/w.c. ανά υπνοδωμάτιο

· Άνετες βεράντες

· Χαμηλά κοινόχρηστα

· Καλο-συντηρημένη πολυκατοικία

· Εγγύτητα σε τόπους εργασίας, σχολεία, πάρκα για παιδιά κλπ.

Οι τιμές καινούργιων διαμερισμάτων βρίσκονται κατά μέσο όρο σε επίπεδα των €2.000-€2.500/τ.μ., ενώ για τα παλαιότερα, ανάλογα της κατάστασης τους και ασφαλώς της τοποθεσίας, βρίσκονται σε επίπεδα των €1.000-€1.500/τ.μ.

Με αυτή τη διαφορά σε τιμές, σε αρκετές περιπτώσεις συμφέρει η αγορά παλαιότερων διαμερισμάτων και η αναβάθμιση τους, παρά η αγορά ενός πολύ πιο ακριβού, αλλά μοντέρνας μονάδας.

Εκείνο το οποίο είναι άξιο προσοχής είναι η ψηλή ζήτηση για μικρές μονάδες (στούντιο/ενός υπνοδωματίου) πλησίον σε κολλέγια/πανεπιστήμια και παρ’ όλο που αυξάνεται η προσφορά χρόνο με χρόνο, η αύξηση του αριθμού των φοιτητών είναι συνεχίζει με πιο γοργούς ρυθμούς, προσφέροντας έτσι μια προστιθέμενη σιγουριά για το μέλλον.

Η Κυβέρνηση, σε μια προσπάθεια να συγκρατήσει την αύξηση των ενοικίων, έχει προσφέρει κίνητρα υπό μορφή αύξησης του συντελεστή δόμησης, αλλά εξετάζοντας και τις απαιτήσεις που χρειάζονται για να εξασφαλιστεί αυτός ο συντελεστής δόμησης, είναι αμφίβολη η ελκυστικότητα αυτού του έργου/πρότασης.

Η εποχή των πολύ μεγάλων επαύλεων φαίνεται να έχει αρχίσει να ξεπερνιέται και λόγω ψηλού κόστους συντήρησης και λόγω μείωσης του αριθμού των ενοίκων (λιγότερα παιδιά), ενώ υπάρχει μια προσεκτή τάση στροφής της ζήτησης των ιδιόκτητων επαύλεων εκτός του κέντρου πόλεων, σε άνετα διαμερίσματα εντός του κέντρου. Από τις δικές μας εμπειρίες, η ύπαρξη κατοικιών διπλού επιπέδου χωρίς ανελκυστήρα είναι ιδιαίτερα μειωμένη.

Για εκείνους που έχουν την οικονομική δυνατότητα/επιθυμούν τη μεμονωμένη κατοικία, να προσέξουν τόσο την ύπαρξη κήπου σε εμβαδόν άνεσης, τη μόνωση (ίδε νέα υλικά) και τη χρήση  φωτοβολταϊκών/υλικών για μείωση του κόστους ενέργειας.

Το κόστος της ανέγερσης κατοικίας είναι περίπου στα ίδια επίπεδα ανά τ.μ. όπως εκείνα των διαμερισμάτων, αλλά σε αντίθεση με τα διαμερίσματα που βρίσκονται σε κάποιες κεντρικές περιοχές, οι κατοικίες βρίσκονται μάλλον στην περιφέρεια και αυτό με τα γνωστά προβλήματα συγκοινωνίας.

Επανερχόμενοι στο θέμα των ενοικίων, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να δίδουν περισσότερη βαρύτητα στη δυνατότητα του ενοικιαστή να ανταποκρίνεται στις υποχρεώσεις του (ενοίκιο/κοινόχρηστα κ.τ.λ.) παρά στο ύψος του ενοικίου που εκτός από τη μη είσπραξη (ίδε χρόνιες δικαστικές υποθέσεις), η εγκατάλειψη του νέου ενοικιαστή, εκτός από νέα έξοδα συντήρησης/μπογιατίσματα, τυχόν νέες απαιτήσεις του ενοικιαστή, η παραμονή μιας μονάδας για 1-2 μήνες χωρίς ενοικιαστή, επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη με τα κοινόχρηστα και μειώνει το συνολικό εισόδημά του ιδιοκτήτη. Η άποψη μας είναι η παραμονή ενός καλοπληρωτή ενοικιαστή όσον το δυνατόν περισσότερα χρόνια, ενώ η ύπαρξη κάποιου βασικού εξοπλισμού (όπως κλιματισμός, κουζίνα/ψυγείο/φούρνος) αυξάνει την ελκυστικότητα της μονάδας και για τους πιο «προχωρημένους» ιδιοκτήτες, η ύπαρξη συναγερμού, πόρτες εισόδου ασφαλείας, η ύπαρξη ανεμιστήρων οροφής, είναι ένα επιπλέον ατού.

Προσοχή όμως στα ακόλουθα:

● Ενοικιάσεις κάτω από 1 χρόνο, χρειάζονται 4 μάρτυρες (δύο ανά μέρος) διαφορετικά το έγγραφο δεν ισχύει.

● Εάν η μονάδα είναι ενοικιοστασιακή χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή στην ετοιμασία του συμβολαίου (π.χ. κάθετη αύξηση ενοικίου σε κάποιο διάστημα που θα συμφωνηθεί με τον ενοικιαστή, με ταυτόχρονα δικαίωμα αποχώρησης του ενοικιαστή).

● Συστήνεται η συμπερίληψη στο ενοίκιο και των κοινοχρήστων.

● Ο καθορισμός του αριθμού ατόμων που θα διαμένουν στο διαμέρισμα (κυρίως εφαρμόζεται στις ΗΠΑ) είναι ένα πρόσθετο μέτρο εξασφάλισης του ιδιοκτήτη και περιορίζει τη δυνατότητα υπο-ενοικίασης της μονάδας (είτε υπό μορφή Airbnb, είτε άλλως πως).

● Η ύπαρξη εγγυητών θεωρείται απαραίτητη, είτε από τη γυναίκα/σύζυγο του ενοικιαστή και/είτε τον πατέρα/μητέρα. 

● Διατηρείται αποδείξεις για τα έξοδα σας, όχι μόνο για σκοπούς φόρου εισοδήματος, αλλά και για σκοπούς αφαίρεσης από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών σε περίπτωση πώλησης της μονάδας.

ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΑ ΕΝΟΙΚΙΑ

Λευκωσία Λεμεσός Πάφος Λάρνακα    

1 υπν. €500 €600 €400 €400    

2 υπν. €620 €750 €500 €550    

3 υπν. €800 €900 €600 €700  

*  F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων, Πωλητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης.