Θετικά στοιχεία έχει καταγράψει το «Expanding Experiences» που άλλαξε ριζικά την όψη, το μέγεθος και το περιεχόμενο του The Mall of Cyprus, όπως σημειώνει ο νέος γενικός διευθυντής Julian Smith, ενώ την ίδια ώρα αποκαλύπτει τα σχέδια για το 2020 κυρίως για το εμπορικό κέντρο στην Έγκωμη.
Ο κ. Smith, ανέλαβε τα ηνία της διαχείρισης των δύο εμπορικών κέντρων –Mall of Cyprus και Mall of Engomi- τον περασμένο Οκτώβριο, μετά την αποχώρηση του Κύπρου Χατζηστυλλή τον περασμένο Ιούλιο. Ο ίδιος διαθέτει τεράστια εμπειρία στο χώρο του λιανικού εμπορίου και ήρθε στο νησί σε μια κρίσιμη για τα εμπορικά κέντρα περίοδο, καθώς αυτά αυξάνονται και πληθύνονται.
Ο ίδιος θεωρεί πρόκληση το γεγονός ότι το πρώτο εμπορικό κέντρο που δημιουργήθηκε στην Κύπρο, πρέπει να διατηρήσει την ηγετική του θέση, σε έναν τομέα που γίνεται ολοένα και πιο ανταγωνιστικός.
Ωστόσο, κατά τη δική του ανάλυση, θεωρεί την κυπριακή αγορά σχετικά νέα με μια ανεπαρκώς ανεπτυγμένη online αγορά και επομένως υπάρχει χώρος για περαιτέρω ανάπτυξη των εμπορικών κέντρων και των καταστημάτων που φιλοξενούν.
Ποια είναι η δική σας εμπειρία από τη διαχείριση εμπορικών κέντρων;
Έχω περάσει πάνω από 30 χρόνια στο λιανικό εμπόριο σε διάφορες αγορές συμπεριλαμβανομένου του Ηνωμένου Βασιλείου, του Μπαχρέιν και του Ντουμπάι. Πιο πρόσφατα, έχω ασχοληθεί με τη διαχείριση διαφόρων εμπορικών κέντρων στη Δημοκρατία της Ιρλανδίας, όπου ζούσα τα τελευταία 17 χρόνια. Η σύζυγός μου και εγώ είχαμε επίσης ένα επιτυχημένο franchise καφέ – ένα προϊόν που φαίνεται πολύ δημοφιλές εδώ στην Κύπρο.
Γιατί επιλέξατε την Κύπρο ως το επόμενο βήμα στην καριέρα σας;
Πέραν από το προφανές πλεονέκτημα του θερμότερου κλίματος και του γεγονότος ότι η γλώσσα δεν αποτελεί εμπόδιο, μου δόθηκε η ευκαιρία να χρησιμοποιήσω όλη μου την εμπορική εμπειρία για να διαχειριστώ μεγαλύτερα έργα σε μια σχετικά νέα αγορά, με έναν έμπειρο ιδιοκτήτη που έχει περαιτέρω σχέδια ανάπτυξης. Η Κύπρος είναι επίσης λίγο πιο κοντά στην πατρίδα μου για την οικογένειά μου αν για παράδειγμα επιδίωκα εργασιακές ευκαιρίες στη Μέση Ανατολή.
Ποια είναι η μεγαλύτερη πρόκληση που έχουν να αντιμετωπίσουν το The Mall of Cyprus και το The Mall of Engomi σήμερα;
Εκτός από τους μακροοικονομικούς παράγοντες, πάνω στους οποίους έχουμε περιορισμένο έλεγχο, αυξάνεται ο ανταγωνισμός στον τομέα μας και αυτό επηρεάζει και τον τρόπο σκέψης μας. Όσον αφορά το The Mall Of Cyprus, η πρόκληση είναι στο να διατηρήσουμε την ηγετική μας θέση στην αγορά. Στην Έγκωμη προγραμματίζουμε ανάπλαση του εμπορικού κέντρου κατά το 2020, η οποία θα επαναπροσδιορίσει την πρόταση του κέντρου προς τον καταναλωτή και θα το διαφοροποιήσει από άλλα εμπορικά κέντρα στη Λευκωσία.
Το «Expanding Experiences» άλλαξε ριζικά την εικόνα του The Mall of Cyprus. Αυτό πώς έχει μεταφραστεί στην επισκεψιμότητα των πελατών και κατ’ επέκταση στις πωλήσεις των καταστημάτων;
Η τελική φάση της ανάπτυξης ολοκληρώθηκε μόλις πρόσφατα με την έναρξη λειτουργίας του Marks & Spencer τον περασμένο μήνα, οπότε είναι πολύ νωρίς για να δοθεί μια οριστική απάντηση σχετικά με τον αντίκτυπο. Βλέπουμε αύξηση του αριθμού των επισκεπτών από την ολοκλήρωση της επέκτασης, με την εκτεταμένη προσφορά στην εστίαση να προσθέτει στη βελτιωμένη πρόταση του εμπορικού κέντρου προς τους επισκέπτες, κάτι το οποίο έχουν δεχθεί ιδιαίτερα θετικά.
Μετά την ανακαίνιση και την προσθήκη νέων καταστημάτων, τι άλλο μπορούμε να αναμένουμε;
Η ζήτηση για εμπορικούς χώρους παραμένει πολύ υψηλή για το The Mall Of Cyprus. Μπορείτε να αναμένετε τη συνεχή ανάπτυξη του retail mix μας κατά το 2020 με αναβαθμίσεις και ανακατασκευές καταστημάτων που θα μας δώσουν την ευκαιρία να προσθέσουμε δημοφιλείς μάρκες στο μίγμα.
Ποια είναι τα πλάνα σας για το Mall of Engomi; Υπάρχουν σχέδια για επέκταση ή αναδιαμόρφωση των χώρων;
Όπως έχω ήδη αναφέρει, με το The Mall of Engomi θα πρέπει να επανεφεύρουμε τον εαυτό μας και να επεκτείνουμε το retail mix μας ώστε να είναι σχετικό με τον τοπικό πληθυσμό της περιοχής και να είναι επιτυχής. Τα σχέδια έχουν προχωρήσει αρκετά για την ανάπτυξη του έργου κατά το 2020 και θεωρούμε πως θα διασφαλιστεί η επίτευξη αυτού του στόχου.
Το 2018 η εταιρεία The Mall of Cyprus είχε καταγράψει κέρδη ύψους 12 εκατ. ευρώ. Ένα χρόνο αργότερα, και με τον ανταγωνισμό να είναι υπαρκτός, πιστεύετε πως το 2019 θα είναι στα ίδια επίπεδα;
Δεδομένου ότι η εταιρεία είναι εισηγμένη στο χρηματιστήριο δεν θα άρμοζε να σχολιάσω τις οικονομικές μας επιδόσεις, πέραν των τυπικών απαιτήσεων υποβολής εκθέσεων του χρηματιστηρίου. Αυτό που μπορώ να πω είναι ότι μέρος της δουλειάς μου είναι να αυξήσω την αποδοτικότητα με σκοπό τη μείωση του κόστους τόσο για τον ιδιοκτήτη και όσον αφορά τις χρεώσεις υπηρεσιών για τους ενοίκους μας. Αυτό μπορεί μόνο να οδηγήσει, ελπίζουμε, στη βελτίωση των οικονομικών επιδόσεων για όλους τους εμπλεκομένους.
Έχει επηρεάσει τις εργασίες των εμπορικών σας κέντρων η λειτουργία του Nicosia Mall;
Είναι δύσκολο να κάνουμε άμεσες συγκρίσεις επειδή το Nicosia Mall άνοιξε ενώ το The Mall of Cyprus βρισκόταν υπό αναδιάρθρωση, οπότε υπήρξε αναπόφευκτα επίδραση στην κίνηση των πελατών κατά τη φάση των εργασιών επέκτασης. Δεδομένης της εγγύτητάς του στο The Mall of Engomi, το αποτέλεσμα ήταν πολύ πιο μετρήσιμο εκεί και το έχουμε λάβει αυτό υπόψη σε σχέση με τα αναπτυξιακά μας σχέδια για το έργο.
Εάν δούμε την πορεία των εμπορικών κέντρων σε ξένες χώρες, παρατηρούμε ότι κλείνουν το ένα μετά το άλλο. Στην Κύπρο γίνεται το αντίθετο και ανοίγουν όλο και περισσότερα. Πώς αναλύετε αυτή την τάση;
Υπάρχουν διάφοροι παράγοντες που έχουν επίδραση σε άλλες αγορές. Η πληθώρα επιλογών, το κόστος των ακινήτων, η ωριμότητα της αγοράς, ο αυξημένος ανταγωνισμός, το Brexit και τα ηλεκτρονικά ψώνια έχουν όλα επιπτώσεις τόσο στα καταστήματα σε κεντρικούς δρόμους, όσο και σε ορισμένα εμπορικά κέντρα. Τα εμπορικά κέντρα που συνεχίζουν να έχουν επιτυχία είναι αυτά που συνεχίζουν να αναπτύσσονται, που έχουν ευρεία λιανική προσφορά, που τείνουν προς δημοφιλείς μάρκες με μεγάλη ζήτηση και προσφέρουν ένα δυνατό στοιχείο στην εστίαση και στην ψυχαγωγία, ώστε να ικανοποιούν τον «αγοραστή αναψυχής». Η Κύπρος εξακολουθεί να είναι μια σχετικά νέα αγορά από την άποψη του εμπορικού κέντρου, με μια ανεπαρκώς ανεπτυγμένη online αγορά. Η έντονη ζήτηση χώρου και το ενδιαφέρον από δημοφιλείς μάρκες που επιθυμούν να εισέλθουν για πρώτη φορά στην κυπριακή αγορά αυξάνουν τις ευκαιρίες για ανάπτυξη εδώ. Αυτό δεν συμβαίνει σε όλες τις αγορές.
Πώς μπορούν να ενισχυθούν τα εμπορικά κέντρα της Κύπρου και τι είναι αυτό που τους λείπει σε σύγκριση με τα αντίστοιχα στο εξωτερικό;
Αυτό είναι ουσιαστικά ένα ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί σε δύο μέρη. Κατά τη γνώμη μου τα εμπορικά κέντρα στην Κύπρο είναι όλα καλών προδιαγραφών και συγκρίνονται ευνοϊκά με άλλες ευρωπαϊκές αγορές. Δεδομένου ότι το The Mall of Cyprus, το πρώτο που λειτούργησε, είναι μόνο 12 ετών, τα εμπορικά κέντρα στην Κύπρο είναι όλα πρόσφατα κατασκευασμένα και με μοντέρνο σχεδιασμό. Αυτό που τα διαφοροποιεί μεταξύ τους είναι η ποιότητα της καθημερινής διαχείρισης και οι δραστηριότητες όσον αφορά το μάρκετινγκ. Είμαι τυχερός που έχω «κληρονομήσει» μια ομάδα υπαλλήλων που είναι λειτουργικά ισχυρή και στους δυο τομείς.
Ο κ. Smith, ανέλαβε τα ηνία της διαχείρισης των δύο εμπορικών κέντρων –Mall of Cyprus και Mall of Engomi- τον περασμένο Οκτώβριο, μετά την αποχώρηση του Κύπρου Χατζηστυλλή τον περασμένο Ιούλιο. Ο ίδιος διαθέτει τεράστια εμπειρία στο χώρο του λιανικού εμπορίου και ήρθε στο νησί σε μια κρίσιμη για τα εμπορικά κέντρα περίοδο, καθώς αυτά αυξάνονται και πληθύνονται.
Ο ίδιος θεωρεί πρόκληση το γεγονός ότι το πρώτο εμπορικό κέντρο που δημιουργήθηκε στην Κύπρο, πρέπει να διατηρήσει την ηγετική του θέση, σε έναν τομέα που γίνεται ολοένα και πιο ανταγωνιστικός.
Ωστόσο, κατά τη δική του ανάλυση, θεωρεί την κυπριακή αγορά σχετικά νέα με μια ανεπαρκώς ανεπτυγμένη online αγορά και επομένως υπάρχει χώρος για περαιτέρω ανάπτυξη των εμπορικών κέντρων και των καταστημάτων που φιλοξενούν.
Ποια είναι η δική σας εμπειρία από τη διαχείριση εμπορικών κέντρων;
Έχω περάσει πάνω από 30 χρόνια στο λιανικό εμπόριο σε διάφορες αγορές συμπεριλαμβανομένου του Ηνωμένου Βασιλείου, του Μπαχρέιν και του Ντουμπάι. Πιο πρόσφατα, έχω ασχοληθεί με τη διαχείριση διαφόρων εμπορικών κέντρων στη Δημοκρατία της Ιρλανδίας, όπου ζούσα τα τελευταία 17 χρόνια. Η σύζυγός μου και εγώ είχαμε επίσης ένα επιτυχημένο franchise καφέ – ένα προϊόν που φαίνεται πολύ δημοφιλές εδώ στην Κύπρο.
Γιατί επιλέξατε την Κύπρο ως το επόμενο βήμα στην καριέρα σας;
Πέραν από το προφανές πλεονέκτημα του θερμότερου κλίματος και του γεγονότος ότι η γλώσσα δεν αποτελεί εμπόδιο, μου δόθηκε η ευκαιρία να χρησιμοποιήσω όλη μου την εμπορική εμπειρία για να διαχειριστώ μεγαλύτερα έργα σε μια σχετικά νέα αγορά, με έναν έμπειρο ιδιοκτήτη που έχει περαιτέρω σχέδια ανάπτυξης. Η Κύπρος είναι επίσης λίγο πιο κοντά στην πατρίδα μου για την οικογένειά μου αν για παράδειγμα επιδίωκα εργασιακές ευκαιρίες στη Μέση Ανατολή.
Ποια είναι η μεγαλύτερη πρόκληση που έχουν να αντιμετωπίσουν το The Mall of Cyprus και το The Mall of Engomi σήμερα;
Εκτός από τους μακροοικονομικούς παράγοντες, πάνω στους οποίους έχουμε περιορισμένο έλεγχο, αυξάνεται ο ανταγωνισμός στον τομέα μας και αυτό επηρεάζει και τον τρόπο σκέψης μας. Όσον αφορά το The Mall Of Cyprus, η πρόκληση είναι στο να διατηρήσουμε την ηγετική μας θέση στην αγορά. Στην Έγκωμη προγραμματίζουμε ανάπλαση του εμπορικού κέντρου κατά το 2020, η οποία θα επαναπροσδιορίσει την πρόταση του κέντρου προς τον καταναλωτή και θα το διαφοροποιήσει από άλλα εμπορικά κέντρα στη Λευκωσία.
Το «Expanding Experiences» άλλαξε ριζικά την εικόνα του The Mall of Cyprus. Αυτό πώς έχει μεταφραστεί στην επισκεψιμότητα των πελατών και κατ’ επέκταση στις πωλήσεις των καταστημάτων;
Η τελική φάση της ανάπτυξης ολοκληρώθηκε μόλις πρόσφατα με την έναρξη λειτουργίας του Marks & Spencer τον περασμένο μήνα, οπότε είναι πολύ νωρίς για να δοθεί μια οριστική απάντηση σχετικά με τον αντίκτυπο. Βλέπουμε αύξηση του αριθμού των επισκεπτών από την ολοκλήρωση της επέκτασης, με την εκτεταμένη προσφορά στην εστίαση να προσθέτει στη βελτιωμένη πρόταση του εμπορικού κέντρου προς τους επισκέπτες, κάτι το οποίο έχουν δεχθεί ιδιαίτερα θετικά.
Μετά την ανακαίνιση και την προσθήκη νέων καταστημάτων, τι άλλο μπορούμε να αναμένουμε;
Η ζήτηση για εμπορικούς χώρους παραμένει πολύ υψηλή για το The Mall Of Cyprus. Μπορείτε να αναμένετε τη συνεχή ανάπτυξη του retail mix μας κατά το 2020 με αναβαθμίσεις και ανακατασκευές καταστημάτων που θα μας δώσουν την ευκαιρία να προσθέσουμε δημοφιλείς μάρκες στο μίγμα.
Ποια είναι τα πλάνα σας για το Mall of Engomi; Υπάρχουν σχέδια για επέκταση ή αναδιαμόρφωση των χώρων;
Όπως έχω ήδη αναφέρει, με το The Mall of Engomi θα πρέπει να επανεφεύρουμε τον εαυτό μας και να επεκτείνουμε το retail mix μας ώστε να είναι σχετικό με τον τοπικό πληθυσμό της περιοχής και να είναι επιτυχής. Τα σχέδια έχουν προχωρήσει αρκετά για την ανάπτυξη του έργου κατά το 2020 και θεωρούμε πως θα διασφαλιστεί η επίτευξη αυτού του στόχου.
Το 2018 η εταιρεία The Mall of Cyprus είχε καταγράψει κέρδη ύψους 12 εκατ. ευρώ. Ένα χρόνο αργότερα, και με τον ανταγωνισμό να είναι υπαρκτός, πιστεύετε πως το 2019 θα είναι στα ίδια επίπεδα;
Δεδομένου ότι η εταιρεία είναι εισηγμένη στο χρηματιστήριο δεν θα άρμοζε να σχολιάσω τις οικονομικές μας επιδόσεις, πέραν των τυπικών απαιτήσεων υποβολής εκθέσεων του χρηματιστηρίου. Αυτό που μπορώ να πω είναι ότι μέρος της δουλειάς μου είναι να αυξήσω την αποδοτικότητα με σκοπό τη μείωση του κόστους τόσο για τον ιδιοκτήτη και όσον αφορά τις χρεώσεις υπηρεσιών για τους ενοίκους μας. Αυτό μπορεί μόνο να οδηγήσει, ελπίζουμε, στη βελτίωση των οικονομικών επιδόσεων για όλους τους εμπλεκομένους.
Έχει επηρεάσει τις εργασίες των εμπορικών σας κέντρων η λειτουργία του Nicosia Mall;
Είναι δύσκολο να κάνουμε άμεσες συγκρίσεις επειδή το Nicosia Mall άνοιξε ενώ το The Mall of Cyprus βρισκόταν υπό αναδιάρθρωση, οπότε υπήρξε αναπόφευκτα επίδραση στην κίνηση των πελατών κατά τη φάση των εργασιών επέκτασης. Δεδομένης της εγγύτητάς του στο The Mall of Engomi, το αποτέλεσμα ήταν πολύ πιο μετρήσιμο εκεί και το έχουμε λάβει αυτό υπόψη σε σχέση με τα αναπτυξιακά μας σχέδια για το έργο.
Εάν δούμε την πορεία των εμπορικών κέντρων σε ξένες χώρες, παρατηρούμε ότι κλείνουν το ένα μετά το άλλο. Στην Κύπρο γίνεται το αντίθετο και ανοίγουν όλο και περισσότερα. Πώς αναλύετε αυτή την τάση;
Υπάρχουν διάφοροι παράγοντες που έχουν επίδραση σε άλλες αγορές. Η πληθώρα επιλογών, το κόστος των ακινήτων, η ωριμότητα της αγοράς, ο αυξημένος ανταγωνισμός, το Brexit και τα ηλεκτρονικά ψώνια έχουν όλα επιπτώσεις τόσο στα καταστήματα σε κεντρικούς δρόμους, όσο και σε ορισμένα εμπορικά κέντρα. Τα εμπορικά κέντρα που συνεχίζουν να έχουν επιτυχία είναι αυτά που συνεχίζουν να αναπτύσσονται, που έχουν ευρεία λιανική προσφορά, που τείνουν προς δημοφιλείς μάρκες με μεγάλη ζήτηση και προσφέρουν ένα δυνατό στοιχείο στην εστίαση και στην ψυχαγωγία, ώστε να ικανοποιούν τον «αγοραστή αναψυχής». Η Κύπρος εξακολουθεί να είναι μια σχετικά νέα αγορά από την άποψη του εμπορικού κέντρου, με μια ανεπαρκώς ανεπτυγμένη online αγορά. Η έντονη ζήτηση χώρου και το ενδιαφέρον από δημοφιλείς μάρκες που επιθυμούν να εισέλθουν για πρώτη φορά στην κυπριακή αγορά αυξάνουν τις ευκαιρίες για ανάπτυξη εδώ. Αυτό δεν συμβαίνει σε όλες τις αγορές.
Πώς μπορούν να ενισχυθούν τα εμπορικά κέντρα της Κύπρου και τι είναι αυτό που τους λείπει σε σύγκριση με τα αντίστοιχα στο εξωτερικό;
Αυτό είναι ουσιαστικά ένα ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί σε δύο μέρη. Κατά τη γνώμη μου τα εμπορικά κέντρα στην Κύπρο είναι όλα καλών προδιαγραφών και συγκρίνονται ευνοϊκά με άλλες ευρωπαϊκές αγορές. Δεδομένου ότι το The Mall of Cyprus, το πρώτο που λειτούργησε, είναι μόνο 12 ετών, τα εμπορικά κέντρα στην Κύπρο είναι όλα πρόσφατα κατασκευασμένα και με μοντέρνο σχεδιασμό. Αυτό που τα διαφοροποιεί μεταξύ τους είναι η ποιότητα της καθημερινής διαχείρισης και οι δραστηριότητες όσον αφορά το μάρκετινγκ. Είμαι τυχερός που έχω «κληρονομήσει» μια ομάδα υπαλλήλων που είναι λειτουργικά ισχυρή και στους δυο τομείς.
Υπάρχουν ακόμα πολλές μάρκες, γνωστές σε άλλες ευρωπαϊκές αγορές, που δεν έχουν ακόμη έρθει στην Κύπρο. Αυτό αποτελεί τόσο πρόκληση όσον αφορά την εξεύρεση χώρου για να τους προσφέρουμε, όσο και για την ευκαιρία που έχουν να αξιοποιήσουν το ενδιαφέρον τους για την κυπριακή αγορά.
Οι σχεδιασμοί προβλέπουν τη δημιουργία νέου καταστήματος Jumbo πολύ κοντά στο The Mall of Cyprus. Πιστεύετε ότι αυτό θα ευνοήσει ή θα περιορίσει την επισκεψιμότητα στο εμπορικό κέντρο;
Γνωρίζουμε τα σχέδια της Jumbo να λειτουργήσει καινούριο κατάστημα στην περιοχή, αλλά πιστεύουμε ότι αυτό είναι κάπως μακριά όσον αφορά το χρονοδιάγραμμα. Βέβαια, το να προστεθεί ένα τόσο επιτυχημένο κατάστημα σίγουρα θα ενισχύσει την περιοχή μας και θα τη δυναμώσει ως προορισμό λιανικής πώλησης. Φυσικά, θα δημιουργήσει περισσότερη κυκλοφοριακή κίνηση στην περιοχή αν και, με την περιορισμένη εμπειρία μου μέχρι σήμερα, μου φαίνεται ότι οι κάτοικοι είναι συνηθισμένοι στην κίνηση στους δρόμους εδώ στη Λευκωσία.
Με δεδομένες τις αναπτύξεις κοντά στο Mall of Cyprus, αλλά και στον Δήμο Έγκωμης, πόσο σημαντική είναι η συνεργασία με τους Δήμους;
Έχοντας προσχωρήσει στην εταιρεία μετά την ολοκλήρωση της επέκτασης του The Mall of Cyprus, μέχρι στιγμής δεν είχα επαφή με τους Δήμους. Ωστόσο, αυτό μπορεί να αλλάξει σύντομα με την αναδιαμόρφωση του The Mall of Engomi το επόμενο έτος. Από την εμπειρία μου είναι επιτακτική η ύπαρξη καλής σχέσης συνεργασίας με όλους τους τοπικούς αντιπροσώπους, τους υπαλλήλους, τις κρατικές Αρχές, τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας και τους προμηθευτές. Είναι οι εμπειρογνώμονες στους αντίστοιχους τομείς και μπορούμε μόνο να μάθουμε από αυτούς στις μεταξύ μας επαφές. Ανυπομονώ να συναντηθώ και να συνεργαστώ με όλους στο εγγύς μέλλον.
Συνέντευξη στο περιοδικό Forbes Κύπρου (τεύχος Δεκεμβρίου 2019)
