Ως τον καλύτερο τομέα επιχειρήσεων στον κόσμο για οποιονδήποτε επενδυτή χαρακτήρισε τον τομέα των ακινήτων ο αυτοδημιούργητος μεγιστάνας Τζον Χριστοδούλου, σε ομιλία του στο 17ο Συνέδριο & Έκθεση Ανάπτυξης Γης, Σχεδιασμού και Κατασκευής Κτιρίων, το οποίο πραγματοποιείται αυτή την ώρα στο Ξενοδοχείο Hilton Nicosia.
Όπως είπε στην ομιλία του, «Επενδυτικές ευκαιρίες στην Ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων», ο τομέας των ακινήτων, με σωστή διαχείριση, μπορεί να προσφέρει υπεραξία – αύξηση κεφαλαίου, προστασία από τον πληθωρισμό, ασφάλεια και ένα σταθερά αυξανόμενο εισόδημα.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο και ιδιοκτήτη του Yianis Group, η εταιρεία επενδύσεων στον τομέα ακινήτων αναζητά μια χώρα με ψηλότερες αποδόσεις, νόμους ισορροπημένους μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή και σβέλτες πολεοδομικές αδειοδοτικές διαδικασίες.
Κίνδυνοι επένδυσης
Ένας σημαντικός κίνδυνος επενδυτή για τους ιδιοκτήτες ακινήτων είναι η μη πληρωμή ενοικίου από τους ενοικιαστές. «Το σύστημα εξαρτάται από τους ενοικιαστές που πληρώνουν το ενοίκιο πλήρως και εγκαίρως. Σοβαρά προβλήματα μπορούν να προκύψουν για όλους όταν οι ενοικιαστές δεν μπορούν να πληρώσουν. Η Γαλλία και η Ιταλία έχουν νόμους που είναι σημαντικά ευνοϊκοί για τον ενοικιαστή. Η Γαλλία έχει κανόνες που μπορούν να εμποδίσουν την απομάκρυνση ενοικιαστών που δεν πληρώνουν, από κατοικίες, κατά τους χειμερινούς μήνες. Αντίθετα, οι Ηνωμένες Πολιτείες και το Μονακό έχουν πιο ισορροπημένους κανόνες που επιτρέπουν ευκολότερη επίλυση αυτής της κατάστασης», σημείωσε ο κ. Χριστοδούλου.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Στο εξώφυλλο του περιοδικού Forbes ο Τζον Χριστοδούλου
Όπως εξήγησε, μια χώρα με νόμους ισορροπημένους μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών θα προσελκύσει περισσότερες επενδύσεις στον τομέα ακινήτων, και αυτό είναι αυτό που πρέπει να επιδιώκει κάθε χώρα.
«Οι πιο προσεκτικοί επενδυτές αγοράζουν υφιστάμενα κτίρια που παράγουν εισόδημα. Κατά τη γνώμη μου, η ανάπτυξη ακινήτων είναι η πιο επικίνδυνη πτυχή οποιασδήποτε επένδυσης στον τομέα ακινήτων. Εάν αναπτύσσεστε μακριά από τη δική σας περιοχή, το ρίσκο είναι ακόμα μεγαλύτερο και θα χρειαστείτε τον κατάλληλο ντόπιο συνεργάτη. Αυτό μπορεί να είναι το πιο επωφελές από κάθε άλλο κλάδο ακινήτων, αλλά πρέπει να γίνει στην κατάλληλη χρονική στιγμή», προειδοποίησε, προσθέτοντας ότι: «Υψηλά επιτόκια, ύφεση, πόλεμος, αλλαγή κυβέρνησης ή η κατάρρευση ενός γνωστού διεθνούς τραπεζικού ιδρύματος όπως η Lehman Brothers, ή τώρα η Credit Suisse, μπορούν εύκολα να δημιουργήσουν προβλήματα και να αλλάξουν τη διάθεση για όλους. Γι’ αυτό χρειάζεται να μειώσετε το ρίσκο σας όσο καλύτερα μπορείτε, έχοντας άλλες πηγές εισοδήματος».
Η αρχή
Ο Τζον Χριστοδούλου εξέφρασε τη συμπάθεια του προς όσους ξεκινούν χωρίς βοήθεια, «γιατί ξέρω πώς είναι. Δεν μπόρεσα να μειώσω το ρίσκο μου όταν ξεκίνησα. Έπρεπε να αναλάβω πολλά υπολογισμένα ρίσκα με τις αναπτύξεις μου για να δημιουργήσω ένα σταθερό εισόδημα. Μπορώ να είμαι ο καλύτερος αγοραστής ακινήτων στον κόσμο αφού μπορώ να κινηθώ πολύ γρήγορα αν είναι η κατάλληλη συμφωνία. Και αν πάρω μια εξαιρετική τιμή για να πουλήσω ένα κτίριο, θα το κάνω. Ωστόσο, είμαι ο χειρότερος πωλητής ακινήτων επειδή γίνομαι δυστυχισμένος και καταθλιπτικός και οι περισσότεροι άνθρωποι ξέρουν να μείνουν μακριά από μένα σε αυτό το διάστημα. Αλλά αισθάνομαι καλύτερα μετά την επανεπένδυση των κερδών σε περισσότερα ακίνητα».
Κλειδί οι τράπεζες
Το κλειδί για τον ίδιο είναι η ανάπτυξη εμπιστοσύνης με τις τράπεζες. «Δεν έχει σημασία το μέγεθος της εταιρείας σας. Μόλις αναπτύξετε εμπιστοσύνη με τις τράπεζες και αυτές γνωρίζουν ότι είστε αξιόπιστοι και κάνετε αυτό που λέτε ανεξαρτήτως των κινδύνων, θα είναι εκεί για να σας υποστηρίξουν. Εξάλλου, οι τράπεζες είναι εκεί για να κερδίζουν χρήματα!», όπως είπε, σημειώνοντας ότι με την πλήρη υποστήριξη των τραπεζών, το μόνο πρόβλημα που έχει ένας επενδυτής είναι να βρει τις κατάλληλες συμφωνίες.
Όπως είπε χαρακτηριστικά οι κανόνες είναι οι εξής: «Κανόνας αριθμός ένα: Μην απογοητεύετε τις τράπεζές σας. Κανόνας αριθμός δύο: Μην ξεχνάτε τον κανόνα αριθμός ένα. Όταν ασχολείστε με τράπεζες, διαπραγματευτείτε όσο καλύτερα μπορείτε και πάντα να τηρείτε τη συμφωνία. Οι τράπεζες είναι κλειδί για την επιτυχία σας».
Πολεοδομικοί κανονισμοί
Όσον αφορά τους πολεοδομικούς κανονισμούς και την τήρηση τους υπογράμμισε ότι είναι κάτι καλό για όλους, αφού βελτιώνεται η ποιότητα και η ασφάλεια των κατασκευών και αυτό έχει οφέλη τόσο για τον τομέα των κατασκευών όσο και για την ευρύτερη οικονομία.
«Ο τομέας των κατασκευών είναι ο μεγαλύτερος βιομηχανικός εργοδότης στην Ευρώπη, απασχολώντας σχεδόν το 7% του εργατικού δυναμικού, περισσότερους από 4 εκατομμύρια ανθρώπους και με ετήσιο κύκλο εργασιών σχεδόν 1,7 τρισ. ευρώ. Οι πολεοδομικοί κανονισμοί για τις αναπτύξεις αφορούν τις εγκρίσεις που απαιτούνται για τη νέα κατασκευή ή ανακαίνιση ενός κτιρίου. Κάθε χώρα έχει τα δικά της ελάχιστα πρότυπα κατασκευής, αλλά η πολεοδομική διαδικασία μπορεί να διαφέρει από χώρα σε χώρα. Στο Μονακό, η αίτηση για πολεοδομική άδεια για νέα κτίρια ελέγχεται αυστηρά και η άδεια για εσωτερικές ανακαινίσεις μπορεί να πάρει πολύ χρόνο. Στη Γαλλία, η διαδικασία πολεοδομικής άδειας είναι περίπλοκη αλλά έχει γίνει πιο εύκολο να τη διαχειριστεί κάποιος, από το τέλος του 2021 με την εισαγωγή ενός νέου συστήματος ηλεκτρονικής υποβολής αιτήσεων. Στην Ιταλία, η πολεοδομική άδεια μπορεί να είναι δαπανηρή και χρονοβόρα. Ωστόσο, η κυβέρνηση έχει εισαγάγει ένα σύστημα γρήγορης διαδικασίας όπου δεν απαιτείται άδεια αν η εργασία είναι «επιτρεπόμενη ανάπτυξη». Σίγουρα θα χρειαστεί ντόπια εμπειρία. Στο Ηνωμένο Βασίλειο (ΗΒ), οι κανόνες για την πολεοδομική άδεια είναι διεξοδικοί, ενώ υπάρχει μια διαδικτυακή πύλη και πληροφορίες που βοηθούν τις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων σε όλη τη διαδικασία. Η εμπειρία μου είναι ότι η πολεοδομική άδεια στο ΗΒ είναι μια πιο οικονομικά αποδοτική και αποτελεσματική διαδικασία από αλλού», εξήγησε ο κ. Χριστοδούλου.
«Έχοντας μια αποτελεσματική πολεοδομική διαδικασία με ξεκάθαρους κανόνες, θα προσελκύονται περισσότεροι επενδυτές ακινήτων σε οποιαδήποτε χώρα. Αυτό ας είναι μάθημα για μια κυβέρνηση που θέλει να αυξήσει το ΑΕΠ και να προσελκύσει επενδύσεις σε οποιονδήποτε τομέα κάνοντας τις διαδικασίες αποτελεσματικές για τους επενδυτές. Το μόνο που έχετε να κάνετε είναι να πάτε στο Ηνωμένο Βασίλειο τώρα με όλους τους γερανούς και τα κτίρια που ανεγείρονται, και τότε θα δείτε την πραγματικότητα», πρόσθεσε.
Ρωσία και Ουκρανία
Για τους επενδυτές που θέλουν να κερδίσουν κάποια σίγουρα χρήματα η καλύτερη επιλογή κατά τον Τζον Χριστοδούλου είναι «οι χώρες με τάξη και μια καλή κανονιστική διαδικασία».
Συνέχισε λέγοντας ότι: «Αν θέλετε να κερδίσετε κάποια ριψοκίνδυνα χρήματα, επενδύστε στην Ουκρανία, ή ανάλογα με την κρίση, την ηθική και την ανοχή σας στον κίνδυνο, στη Ρωσία. Σε κάποια στιγμή, ο πόλεμος θα τελειώσει. Αλλά, εάν αποφασίσετε ότι αυτή είναι η επιχειρηματική στρατηγική σας, καλή τύχη! Θα τη χρειαστείτε!».
Κατεχόμενα
Παράλληλα, διερωτήθηκε πώς μπορεί κάποιος να επενδύσει χρήματα στις κατεχόμενες περιοχές της Κύπρου, «όταν δεν μπορεί να λάβει έναν αυθεντικό τίτλο ιδιοκτησίας, αγοράζοντας γη και ακίνητα από κάποιον που δεν είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης». Αντίθετα, όπως είπε, η Κυπριακή Δημοκρατία δυναμώνει διαρκώς. «Πρόσφατα (10.3.2023), ο οίκος Fitch έχει αναβαθμίσει την πιστοληπτική ικανότητα της Κύπρου σε ΒΒΒ. Η αναβάθμιση οφείλεται στη βελτιωμένη δημοσιονομική εικόνα και στη μείωση του δημόσιου χρέους», σημείωσε περαιτέρω.
