Στο 6% των συνολικών εκποιήσεων οι κύριες κατοικίες – Μία στις τρεις υποθέσεις επιλύεται συναινετικά

Παρά τη δημόσια συζήτηση και την ανησυχία που αναπτύσσεται από κοινοβουλευτικά κόμματα γύρω από το ζήτημα εκποίησης πρώτης κατοικίας για μη εξυπηρετούμενα δάνεια, τα επίσημα στοιχεία αποκαλύπτουν μια διαφορετική πραγματικότητα για τη σύνθεση των ακινήτων που οδηγούνται σε αναγκαστική ρευστοποίηση.

Όπως καταγράφεται σε άρθρο – ανάλυση που δημοσιεύθηκε στην ιστοσελίδα της Κεντρικής Τράσπεζας, στην ενότητα The CBC Blog, με τίτλο «Το νομοθετικό πλαίσιο των εκποιήσεων στην Κύπρο: Μηχανισμός Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας», παρά τη σχετική αύξηση των εκποιήσεων κύριας κατοικίας που έχει παρατηρηθεί τα τελευταία τρίμηνα, το ποσοστό των κύριων κατοικιών που εκποιήθηκαν με οποιονδήποτε τρόπο από τον Ιανουάριο του 2022 μέχρι και τον Μάρτιο του 2026 παραμένει περιορισμένο, αντιστοιχώντας σε 6% του συνόλου των πραγματοποιηθεισών εκποιήσεων.

Στο άρθρο, που υπογράφει η Μαριάννα Χριστοφόρου, σημειώνεται ότι, διαχρονικά, η γεωργική γη (αγροτεμάχια και λοιπά χωράφια) αποτελεί το κύριο είδος ακινήτου που εκποιείται, αντιστοιχώντας στο 61% του συνόλου των εκποιήσεων και ακολουθεί η κατοικία/διαμέρισμα (έτοιμο ή υπό ανέγερση) με 18% (όχι όλα πρώτες κατοικίες), τάση που επιβεβαιώνεται μέχρι και το πρώτο τρίμηνο του 2026. Σε σχέση με τον συνολικό όγκο εκποιήσεων, παρατηρείται ότι από το 2024 είναι σχετικά σταθερός, με μικρές διαφοροποιήσεις στη σύνθεση των κατηγοριών ακινήτων.

Η ανάλυση, σύμφωνα με το άρθρο της Κεντρικής, βασίζεται σε στοιχεία που υποβάλλονται στην ΚΤΚ από τα αδειοδοτημένα πιστωτικά ιδρύματα (ΑΠΙ) και τις εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων (ΕΕΠ).

Τα στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας Κύπρου αναδεικνύουν μια ξεκάθαρη τάση, η αποστολή των πρώτων προειδοποιητικών επιστολών σπάνια καταλήγει σε πραγματικό πλειστηριασμό, καθώς η πλειονότητα των υποθέσεων «φιλτράρεται» και επιλύεται στην πορεία. Σε σχέση με τον αριθμό αποστολής ειδοποιήσεων εκποίησης, τα δεδομένα καταδεικνύουν ότι ο όγκος των επιστολών που αποστέλλονται ή επιδίδονται, αν και μειωμένος κατά τα τελευταία τρίμηνα, παραμένει ψηλός, παρουσιάζοντας διακυμάνσεις μεταξύ τριμήνων αλλά χωρίς ενδείξεις ουσιαστικής αποκλιμάκωσης.

Σημειώνεται ότι η υποχρεωτική ξεχωριστή αποστολή της ειδοποίησης Τύπου «Θ» εισήχθη με τις τροποποιήσεις της νομοθεσίας το 2024. Η απόκλιση μεταξύ του αριθμού των ειδοποιήσεων «Θ» και «Ι», που αποτελούν τα αρχικά στάδια της διαδικασίας εκποίησης, και του μικρότερου αριθμού ειδοποιήσεων «ΙΑ», οι οποίες σηματοδοτούν τον πρώτο πλειστηριασμό, καταδεικνύει ότι στον πλειστηριασμό καταλήγει ένα μικρότερο ποσοστό ακινήτων.

Μεγάλο μέρος των περιπτώσεων είτε ρυθμίζεται συναινετικά μεταξύ ενυπόθηκου δανειστή και οφειλέτη, είτε καθυστερεί λόγω νομικών ενεργειών, διαπραγματεύσεων ή άλλων διαδικαστικών παραγόντων.

Το ισχύον νομικό πλαίσιο, σύμφωνα με το άρθρο, συνδέεται άμεσα με την επιτυχή κατάληξη των διαπραγματεύσεων. Για την περίοδο μεταξύ Ιανουαρίου 2022 και Μαρτίου 2026, τα δεδομένα εντυπωσιάζουν:
1. Σωρευτικό ποσοστό ρύθμισης 30%: Σχεδόν μία στις τρεις υποθέσεις (30%) για τις οποίες ξεκίνησε η διαδικασία εκποίησης, επιλύθηκε μέσω συναινετικής συμφωνίας (αναδιάρθρωση ή ανταλλαγή χρέους με ακίνητο – DFAS).
2. Ενεργές Διαπραγματεύσεις στο 5%: Ένα επιπλέον 5% των συνολικών υποθέσεων βρίσκεται αυτή τη στιγμή στο στάδιο των συζητήσεων μεταξύ τραπεζών και οφειλετών.
3. Οικονομικός αντίκτυπος: Η συνολική αγοραία αξία των ενυπόθηκων ακινήτων που διευθετήθηκαν συναινετικά αγγίζει το ιλιγγιώδες ποσό των €2,3 δισεκατομμυρίων, αναδεικνύοντας το τεράστιο μέγεθος των αναδιαρθρώσεων που επιτεύχθηκαν εκτός δικαστικών αιθουσών.

Το «παράδοξο» του Επιτρόπου

Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα ευρήματα της άρθρου αφορά τον μηχανισμό προστασίας του Χρηματοοικονομικού Επιτρόπου (ΧΕ) για τους επιλέξιμους οφειλέτες (κύρια κατοικία έως €350.000).
Αν και το πλαίσιο αυτό τέθηκε σε ισχύ το 2024 και ενισχύθηκε περαιτέρω με την τροποποίηση του 2026, έχει τύχει πολύ περιορισμένης αξιοποίησης μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με την ανάλυση της Κεντρικής, το γεγονός αυτό υποδεικνύει ότι το πρόβλημα ενδέχεται να εστιάζεται κυρίως στη δυνατότητα αποπληρωμής των οφειλών και όχι στην αμφισβήτηση του ύψους του νόμιμα απαιτητού ποσού.

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα δεδομένα, το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων που διευθετούνται μέσω συναινετικής ρύθμισης αφορά γεωργική γη (αγροτεμάχια και λοιπά χωράφια), το οποίο ανέρχεται σε 42%. Ακολουθούν διευθετήσεις για κύρια κατοικία και για κατοικία/διαμέρισμα (έτοιμο ή υπό ανέγερση) με ποσοστά 22% και 21% αντίστοιχα. Κατά τα τελευταία τρίμηνα παρατηρείται αύξηση στο ποσοστό διευθέτησης κύριας κατοικίας και κατοικίας/διαμερίσματος (έτοιμο ή υπό ανέγερση).