Ίσως η πιο κάτω πρότασή μας να ξαφνιάσει αρκετούς, παρ’ ότι προσφέρει έναν εναλλακτικό τρόπο είσπραξης προς όφελος των κυβερνητικών ταμείων. Οι εκάστοτε κυβερνήσεις είχαν ως φιλοσοφία την ανέγερση κυβερνητικών κτηρίων, παρά την ενοικίαση χώρων, διότι θεωρείτο ότι οι ενοικιάσεις ήταν «πεταμένα χρήματα».
Πρόκειται για μια τελείως αντιοικονομική μέθοδο, που αντίκειται του συμφέροντος της πολιτείας και αρθρογραφήσαμε σε αυτή την εφημερίδα επί του θέματος, παραθέτοντας αριθμούς κλπ, που δείχνουν ότι η ανέγερση κυβερνητικών γραφείων δεν ήταν/δεν είναι προς το συμφέρον της πολιτείας (στις πλείστες των περιπτώσεων).
Υπάρχει η αντίληψη ότι η ανέγερση γραφείων σε χαλίτικα (άρα χωρίς κόστος γης; Λάθος) και μετά οι δαιδαλώδεις διαδικασίες για έργα Β.Ο.Τ. (με τις ατέρμονες ενστάσεις, αρχιτεκτονικούς διαγωνισμούς κλπ) ήταν ό,τι καλύτερο. Η προσέγγιση αυτή δεν λάμβανε υπόψη την αξία της γης, της μη πληρωμής από τον ιδιοκτήτη (κράτος) φόρου εισοδήματος από τα ενοίκια και κτηματικών φόρων, τέλους άμυνας κλπ και έτσι η προσέγγιση αυτή φαινόταν τελείως λανθασμένη. Η τεχνολογία με την οποία ανεγείρονται τα κτήρια αλλάζει συνεχώς και, έτσι, στο κράτος θα απομείνει στο τέλος ένα παλιό κτήριο, το οποίο θα πρέπει να κατεδαφιστεί, έστω μετά από 25-35 χρόνια, σε αντίθεση με την ενοικίαση κτηρίου, μέσω της οποίας το κράτος μπορεί να μετακομίσει κάπου αλλού ανά πάσα στιγμή.
Εφόσον το κράτος δανείζεται με έναν τόκο, έστω τώρα ±1% – 2%, θεωρούμε ότι είναι λογικό να διατεθούν ορισμένα κυβερνητικά ιδιόκτητα γραφεία, με έστω Χ ποσό, το οποίο όμως να αποφέρει στον αγοραστή/επενδυτή μια μεικτή απόδοση ±3%. Τα κτήρια θα πωληθούν, με την κυβέρνηση να παραμένει ως ενοικιαστής (sale & lease back) για περίοδο 10 ετών, με δικαίωμα ανανέωσης για ακόμα 2 περιόδους, 5 χρόνια + 5 χρόνια. Εάν υποθέσουμε ότι ο επενδυτής θα εισπράττει ±3%, ως ενοίκιο, επί του κόστους αγοράς, εξαιρουμένου, όμως, του φόρου εισοδήματος και κτηματικών φόρων κλπ, το κόστος του κράτους θα είναι σε ένα επίπεδο κάτω από το ±2%, όσο δηλαδή σχεδόν και το κόστος δανεισμού και αυτό υπό τις σημερινές συνθήκες, χωρίς το κράτος να εκταμιεύει από τα ελάχιστα του αποθέματα.
Δεν είναι παράλογο να υποθέσουμε ότι ορισμένα κυβερνητικά ιδιόκτητα γραφεία θα μπορούσαν να πωληθούν με ένα ποσό, ως σύνολο, της τάξης του €½ δισ. Σε αυτές τις πωλήσεις, ίσως να περιληφθούν και γραφεία ορισμένων ημικρατικών οργανισμών, με το ίδιο σκεπτικό, αυξάνοντας το συνολικό εισόδημα ίσως σε €1 δισ. Εκτός της πώλησης, εάν θεωρηθεί αυτό ακραίο, με το ίδιο σκεπτικό είναι και η ενοικίαση γραφείων από τον ιδιωτικό τομέα (ασφαλώς, όμως, χωρίς κομπίνες και στρεβλώσεις της αγοράς). Ορισμένες ενοικιάσεις βγάζουν μάτι, ομολογουμένως, όπως και ορισμένες αγορές γραφείων από το κράτος.
Είναι δεδομένο, επίσης, ότι υπάρχει μεμονωμένο, αλλά συνεχώς αυξανόμενο ενδιαφέρον για τέτοιου είδους επενδύσεις (αγορά με ενοικιαστές), κυρίως από ξένους, της τάξης των €10-€30 εκ. Τα παραδείγματα με αγορές ξενοδοχείων, όπως και συγκροτημάτων γραφείων, είναι μια ένδειξη ενδιαφέροντος, όπως είναι και οι αγορές από τα διάφορα επενδυτικά ταμεία για τα Μ.Ε.Δ. Δεν θα πρέπει να ξενίζει αυτή η προσέγγιση, αφού ήδη εφαρμόζεται σε άλλη μορφή για τα έργα Β.Ο.Τ., όπου ο επενδυτής κατέχει το ακίνητο για 20-30 χρόνια και μετά επιστρέφεται το έργο στο κράτος, ενώ οι ξένοι επενδυτές, με τόκους κατάθεσης από μισό % μέχρι και πλην 1%, το ποσοστό απόδοσης του 3% είναι κάπως ψηλό/ελκυστικό.
Τα κεντρικά γραφεία Πολεοδομίας, τα νέα συγκροτήματα γραφείων της ΑΗΚ, τα δικαστήρια Λάρνακας και Πάφου, που άρχισαν ήδη να «δείχνουν τα δόντια τους», όσον αφορά την ηλικία/μέγεθος (μη ικανοποιητικά), θα μπορούσαν να είναι μια αρχική σκέψη ή και μια αρχή. Επαναλαμβάνουμε ότι ίσως ψυχολογικά να μην γίνεται κατ’ αρχήν αποδεκτό αυτό που προτείνουμε, αλλά, από την άλλη, έχουμε ήδη υποβάλει στην Τρόικα κατάλογο κυβερνητικών κτημάτων ως εξασφάλιση για τα δάνεια της πολιτείας, που στην πλειονότητα δεν μπορούν να πωληθούν. Άρα, ήδη έχουμε εισέλθει στη διαδικασία διάθεσης. Έχοντας υπόψη ότι δεν υπάρχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τα περιβόητα φιλέτα του κράτους, στο τέλος-τέλος ίσως να αναγκαστούμε να προσεγγίσουμε τη διάθεση γραφείων για εισόδημα σε αγοραστές. Υπάρχουν ασφαλώς διάφορα παρεμφερή θέματα που θα πρέπει να ξεκαθαρίσουν, π.χ. εάν το γήπεδο αγοράστηκε μέσω απαλλοτρίωσης δεν θα επιτρέπεται η αποξένωσή του σε τρίτους. Ίσως σε τέτοια περίπτωση η εναλλακτική πώληση να μετατραπεί σε ενοικίαση, με ενοίκιο €1.0/χρόνο, ίσως να είναι επί μακροχρόνιας βάσης (έστω 50 χρόνια) κλπ κλπ.
Η ενοικίαση γραφείων από ιδιώτες σημαίνει ότι αυτοί θα πρέπει να καταβάλλουν φόρο εισοδήματος, φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, δημοτικούς και άλλους φόρους, επιδιορθώσεις κλπ, ενώ, με τη μεταβαλλόμενη τεχνολογία, σε μια περίοδο 10-15 ετών από την ενοικίαση δυνατό τα κτήρια να μην είναι ελκυστικά και το κράτος, ως ενοικιαστής, θα μπορεί να αποχωρήσει. Στο τέλος, δηλαδή, το κράτος θα πρέπει να υπολογίσει τι πληρώνει, ως επίσης και τι εισπράττει από τον ιδιοκτήτη.
Δύσκολο πολύ να «χωνέψουμε» αυτή την προσέγγιση και δεν παραβλέπουμε τις πολιτικές αντιδράσεις από τα αριστερά κόμματα. Από την άλλη, τι επιλογή έχουμε; Διότι τώρα που οι τόκοι κατάθεσης διεθνώς είναι γύρω στο ±1%, μια απόδοση του 3% με ενοικιαστή το κράτος (όσο και εάν αυτό παλεύει να επιβιώσει οικονομικά) είναι μια ευκαιρία για αρκετά επενδυτικά ταμεία του εξωτερικού, που το ενδιαφέρον τους ίσως να μην επαναληφθεί στο σύντομο μέλλον.
