Απαντήστε Παιδιά

Σχετικά πρόσφατα έχει υποβληθεί στο Δήμο Λευκωσίας Αίτηση Πολεοδομικής Άδεια για δεκαόροφο ιδιωτικό κτίριο στην οδό Κινύρα, σε ευαίσθητη περιοχή ειδικού χαρακτήρα στον Άγιο Ανδρέα. Οι κάτοικοι του Αγίου Ανδρέα, οι οποίοι εδώ και 30 χρόνια έχουν οργανώσει την «Επιτροπή Κατοίκων Αγίου Ανδρέα», αντέδρασαν έντονα στην πιθανότητα ανέγερσης της υπέρογκης οικοδομής. Το ΕΤΕΚ και διάφορα οργανωμένα σύνολα, καθώς και πρόσωπα με εξαιρετική γνώση της Πολεοδομικής Νομοθεσίας, στήριξαν τις δίκαιες αντιδράσεις των κατοίκων του Αγίου Ανδρέα, που συμμεριζόταν πλήρως κάθε Λευκωσιάτης. Παράλληλα πολλοί αντιτάχθηκαν στο τερατώδες παρασκήνιο που διεξάγετο. Εν τέλει ο Δήμος Λευκωσίας ορθώς απέρριψε την Αίτηση, με σαφέστατη και πλήρη αιτιολόγηση· και με τη συντριπτική πλειοψηφία του Δημοτικού Συμβουλίου.

Η προτεινόμενη ανάπτυξη δεν θα μπορούσε να εγκριθεί χωρίς την εξασφάλιση «Διακριτικών Συντελεστών Ανάπτυξης». Οι διατάξεις του Νόμου για την εξασφάλιση τέτοιων συντελεστών δεν ικανοποιούνταν, έτσι η σχετική Αίτηση απορρίφθηκε. Οι Αιτητές θεωρούσαν, λανθασμένα, ότι ήταν κεκτημένο δικαίωμα τους η παραχώρηση τέτοιων χαλαρώσεων, ενώ το Σχέδιο Περιοχής Κέντρου Λευκωσίας ξεκαθαρίζει ότι η παροχώρησή τους εμπίπτει στη διακριτική ευχέρεια της Πολεοδομικής Αρχής (δηλαδή του Δήμου Λευκωσίας), νοουμένου μάλιστα ότι πληρούνται κάποιες προϋποθέσεις για την ενεργοποίηση τέτοιας εξουσίας. Με απλά λόγια δηλαδή, το Σχέδιο Περιοχής Κέντρου περιγράφει μόνο την πρόνοια μιάς πιθανότητας, για την έλευση της οποίας ουδεμία εγγύηση υπάρχει.

Πριν λίγες ημέρες ο κ. Νίκος Νουρής, Υπουργός Εσωτερικών, αποφάσισε ως Πρόεδρος Υπουργικής Επιτροπής η οποία αποτελείται και από τους Υπουργούς Μεταφορών, Επικοινωνιών και Έργων και Γεωργίας, Αγροτικής Ανάπτυξης και Περιβάλλοντος (μέλη), να εγκρίνει την Ιεραρχική Προσφυγή με βάση το Άρθρο 31 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972 έως 2021 για ανέγερση της δεκαόροφης οικοδομής στην οδό Κινύρα. Την απόφαση της Υπουργικής Επιτροπής υιοθέτησε το Υπουργικό Συμβούλιο.

Για να μπορέσει το Υπουργικό Συμβούλιο να εγκρίνει τέτοια ανάπτυξη (χωρίς να εφαρμόσει τη διαδικασία του Συμβουλίου Μελέτης Παρεκκλίσεων), πρέπει να εφαρμόσει το Νόμο ακριβώς όπως θα τον εφάρμοζε η Πολεοδομική Αρχή, που στην κείμενη περίπτωση είναι ο Δήμος Λευκωσίας. Επομένως είναι υποχρεωμένο να ακολουθήσει όλες τις διαδικασίες που τυπικά θα ακολουθούσε ο Δήμος Λευκωσίας. Αξίζει και είναι ορθό, να ανατρέξουμε στο εδάφιο 2 του Άρθρου 31 του Νόμου που προνοεί την Ιεραρχική Προσφυγή:

«Οσάκις υποβάλληται ιεραρχική προσφυγή δυνάμει του εδαφίου (1), το Υπουργικόν Συμβούλιον δύναται να επιτρέψη ή να απορρίψη ταύτην, ή να ακυρώση ή τροποποιήση οιονδήποτε μέρος της αποφάσεως ανεξαρτήτως του εάν η απόφασις αφορά εις το μέρος τούτο ή μη, δύναται δε να επιληφθή της αιτήσεως ως εάν αύτη είχε το πρώτον υποβληθή εις τούτο.»

Από το ανωτέρω απόσπασμα γίνεται ξεκάθαρο ότι το Υπουργικό Συμβούλιο έχει ακριβώς τις ίδιες εξουσίες που έχουν εκχωρηθεί στο Δήμο Λευκωσίας. Αυτό το δεδομένο ενισχύεται από το γεγονός του ότι η Αρμοδιότητα του Δήμου να λειτουργεί ως Πολεοδομική Αρχή έχει εκχωρηθεί στο Δήμο από τον Υπουργό Εσωτερικών βάσει του Άρθρου 5 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου.

Είναι εξαιρετικά σημαντικό να γνωρίζουμε ότι το ΕΤΕΚ (Επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου), που ιδρύθηκε με ειδικό Νόμο ως νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου, διατύπωσε καθαρά αρνητική άποψη για τη χορήγηση της Πολεοδομικής Άδειας για την προτεινόμενη δεκαόροφη ανάπτυξη στην οδό Κινύρα. Στις αρμοδιότητες του ΕΤΕΚ, πέραν της γνωμοδότησης, της μελέτης και της ενημέρωσης για θέματα της μηχανικής επιστήμης, συγκαταλέγεται και η συγκεκριμένη αρμοδιότητα να «εκπροσωπεί στη Δημοκρατία και το εξωτερικό τους ασκούντες το επάγγελμα σε οποιοδήποτε κλάδο μηχανικής επιστήμης». Επομένως το ΕΤΕΚ αποτελεί αυθεντία σε κάθε Πολεοδομικό θέμα· και δεν μπορεί να παραγνωριστεί, ενώ οι τοποθετήσεις του δεν επιδέχονται αμφισβήτησης.

Η Αίτηση για τη δεκαόροφη ανάπτυξη στην οδό Κινύρα θα μπορούσε να εγκριθεί μόνο με την εφαρμογή των ακολούθων διατάξεων του Παραρτήματος 4 του Σχεδίου Περιοχής Κέντρου Λευκωσίας:

«3. Δυνατότητα αύξησης δικαιωμάτων ανάπτυξης

Η δυνατότητα αύξησης της δόμησης για ενίσχυση της ανάπτυξης μπορεί να εξασφαλιστεί με την αξιοποίηση των κινήτρων. Στον Πυρήνα της Εμπορικής Ζώνης δεν θα υπάρχει ανώτατο όριο (οροφή). Σε περίπτωση που προκύπτει ανάγκη επιπλέον συντελεστή για να καταστεί βιώσιμη η ανάπτυξη, αυτή θα εξασφαλίζεται με ειδική συμφωνία με την Πολεοδομική Αρχή και θα καταβάλλεται αντιστάθμισμα σε ταμείο που θα δημιουργηθεί για τη βελτίωση του δημόσιου περιβάλλοντος του Αστικού Κέντρου με βάση κατάλογο συγκεκριμένων έργων. Συνοπτικά, το τροποποιημένο σύστημα για την Κατανομή των Διακριτικών Συντελεστών Ανάπτυξης, στοχεύει στην επίτευξη των ακολούθων:

–Αφήνει ευέλικτη την κατανομή των Διακριτικών Συντελεστών Ανάπτυξης, εντός των παραμέτρων και των οδηγιών αστικού σχεδιασμού που καθορίζονται από το Σχέδιο Περιοχής.

–Συνεισφέρει σε έργα με πραγματική δημόσια αξία και όφελος έξω από το οικόπεδο (και όχι μέσα σε αυτό).

–Επιτυγχάνει χαμηλότερο κόστος ανά επιπλέον τετραγωνικό μέτρο δόμησης.

–Αποδίδουν όφελος στους ιδιοκτήτες με τη δημιουργία βελτιωτικών έργων στους δημόσιους χώρους που περιβάλλουν την ανάπτυξη τους.

–Παρέχουν το μηχανισμό για την παροχή μεγαλύτερων και ολοκληρωμένων έργων ή κοινής υποδομής σε επιλεγμένα σημεία που θα κάνουν τη διαφορά στην εικόνα της Κεντρικής Περιοχής.

5.3 Μηχανισμός Εξαγοράς

Με τη σύμφωνη γνώμη του αιτητή, η απόφαση της Πολεοδομικής Αρχής σε σχέση με το θέμα θα καταγράφεται ως όρος στην πολεοδομική άδεια που θα χορηγείται και θα κατοχυρώνεται με την υπογραφή Συμφωνίας μεταξύ της Πολεοδομικής Αρχής στην οποία έχουν εκχωρηθεί οι σχετικές εξουσίες και του ιδιοκτήτη του τεμαχίου, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 43 του Νόμου περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας.

Η Συμφωνία στην οποία θα περιλαμβάνεται και το ποσό της εξαγοράς, θα υπογράφεται πριν τη χορήγηση της αιτούμενης πολεοδομικής άδειας. Το κόστος ανά δημόσιο χώρο στάθμευσης, εξαγοράς πλατείας και ανά τετραγωνικό μέτρο δομήσιμου εμβαδού επιπλέον συντελεστή , θα καθορίζεται από την Πολεοδομική Αρχή σε συνεργασία με το Υπουργείο Εσωτερικών (Τμήμα Κτηματολογίου) και θα αναθεωρείται σε τακτά διαστήματα. Για το δομήσιμο εμβαδόν θα χρησιμοποιηθούν ως βάση οι γενικες εκτιμήσεις αξίας δομήσιμου εμβαδού ανα τ.μ κτιρίου κατα περιοχή και χρήση που ετοίμασε τοΤμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

Ο ιδιοκτήτης του τεμαχίου για το οποίο έχει υποβληθεί αίτηση για χορήγηση πολεοδομικής άδειας ο οποίος σε γραπτή συμφωνία με την Πολεοδομική Αρχή επιθυμεί να εφαρμόσει το θεσμό της εξαγοράς των δημόσιων χώρων στάθμευσης, ή της πλατείας ή να εξασφαλίσει αυξημένα δικαιώματα ανάπτυξης, θα πρέπει να καταβάλει το αντιστάθμιση στο Ταμείο Υποδομής και Αναζωογόνησης πριν την έκδοση της άδειας οικοδομής.»

Ακριβώς τα ίδια αναφέρονται στα Πρακτικά της 1228 (08/2016) Συνεδρίας του Δημοτικού Συμβουλίου Λευκωσίας (05/05/2016). Μέσω της εν λόγω Συνεδρίας αποφασίστηκε η δημιουργία του Ταμείου Αναζωογόνησης και Ανάπλασης του Δήμου Λευκωσίας.

Τί θα πεί ειδική συμφωνία; Θα πεί πρώτα πρώτα ότι πρέπει να υπάρξει πρόταση από τον Αιτητή προς το Δήμο, μαζί με την Πολεοδομική Αίτηση.

Η πρόταση πρέπει να είναι χωρίς επιφυλάξεις και να έχει δύο σκέλη:

1. Οικονομικό σκέλος – Η δέσμευση για καταβολή όλου του ποσού που αφορά την εξασφάλιση αυξημένων δικαιωμάτων ανάπτυξης, δηλαδή υπόσχεση καταβολής αντιστάθμισης στο Ταμείο Υποδομής και Αναζωογόνησης πριν την έκδοση της άδειας οικοδομής σε περίπτωση που εγκριθεί η Πολεοδομική Αίτηση.

2. Μελέτη Κόστους ανά επιπλέον τετραγωνικό μέτρο δόμησης – Συγκεκριμένη μελέτη / εκτίμηση για το πώς η προτεινόμενη ανάπτυξη θα βοηθήσει στην επίτευξη του στόχου του Συστήματος Διακριτικής Κατανομής Συντελεστών Ανάπτυξης που αφορά το υπό ανάπτυξη τεμάχιο / οικόπεδο (τρίτος σε σειρά στόχος – «Επιτυγχάνει χαμηλότερο κόστος ανά επιπλέον τετραγωνικό μέτρο δόμησης»).

Σημειώνεται ότι, εναλλακτικά, η πρόταση μπορεί να τεθεί από το Δήμο στον Αιτητή, με μόνο το πρώτο σκέλος της, αφού το δεύτερο σκέλος αφορά αποκλειστικά αιτιολόγηση που είναι ευθύνη του Αιτητή και σε κάθε περίπτωση πρέπει να φαίνεται στο τελικό έγγραφο.

Σε περίπτωση που η Πολεοδομική Αίτηση συνοδεύεται από αυτήν την πρόταση (η οποία έχει δύο σκέλη), το Δημοτικό Συμβούλιο μπορεί να ενεργοποιήσει την εξουσία του και να εξετάσει την πρόταση, ώστε να αποφασίσει την απόρριψη ή την έγκριση της πρότασης για ειδική συμφωνία.

Πριν προχωρήσει στη λήψη απόφασης, ο Δήμος οφείλει να εξετάσει εάν μπορούν με την ανάπτυξη και την πρόταση, να επιτευχθούν οι υπόλοιποι στόχοι του Συστήματος Διακρτιτικής Κατανομής Συντελεστών Ανάπτυξης. Η μελέτη για τούτο είναι δουλειά της Τεχνικής Υπηρεσίας του Δήμου· και αποτελεί υποχρέωση για την Πολεοδομική Αρχή να συμπεριλάβει τέτοιαν αιτιολόγηση στην απόφασή της.

Αυτό θα γίνει με το Δήμο Λευκωσίας να λαμβάνει υπόψη του τον ειδικό χαρακτήρα της περιοχής. Συγκεκριμένα, με ποιόν τρόπο η αποδοχή της πρότασης μπορεί να επιφέρει όφελος μεγαλύτερο, συγκριτικά, από την υποκειμενική διατήρηση του ειδικού χαρακτήρα της περιοχής. Παράλληλα, δεν πρέπει να νοθευτεί αντικειμενικά ο ειδικός χαρακτήρας της περιοχής.

Η πρόταση δεν μπορεί να τεθεί υπό διαπραγμάτευση και πρέπει να υποβληθεί (ή να γίνει αποδεκτή από τον Αιτητή) χωρίς επιφυλάξεις.

Σε περίπτωση που η Πολεοδομική Αίτηση δεν συνοδεύεται από αυτήν την πρόταση, η Πολεοδομική Αίτηση είναι καταδικασμένη σε απόρριψη. Η Αίτηση δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί ασυμπλήρωτη (διότι η Πρόταση δεν αποτελεί κανονικό τμήμα της), επομένως ο Δήμος δεν υποχρεούται να ζητήσει περαιτέρω στοιχεία (δίδοντας ανάλογη προθεσμία για τη συμπλήρωσή της) πριν την απορρίψει. Περαιτέρω, ο Δήμος δεν μπορεί να προχωρήσει σε έγκριση της Πολεοδομικής Αίτησης και έκδοση της Αιτούμενης Πολεοδομικής Άδειας, αφού ο μοναδικός τρόπος να το πράξει είναι με τη χρήση του συστήματος για την Κατανομή των Διακριτικών Συντελεστών Ανάπτυξης.

Ας δούμε ειδικότερα την ευθύνη του Δήμου. Όταν εξετάζει την πρόταση που συνοδεύει την Πολεοδομική Αίτηση, ο Δήμος οφείλει να αιτιολογήσει την απόφασή του, σε περίπτωση που αυτή είναι θετική, για τη θέσπιση «ειδικής συμφωνίας». Αυτό πρέπει να γίνει διότι ο Δήμος θα πρέπει να συμπεριλάβει την εκπλήρωση της ειδικής συμφωνίας ως όρο στην Πολεοδομική Άδεια. Επομένως, όποιος έχει έννομο συμφέρον να προσβάλει την απόφαση του Δήμου Λευκωσίας (με Προσφυγή στο Διοικητικό Δικαστήριο), πρέπει να μπορεί να εντοπίσει στο σχετικό φάκελο και την αιτιολογημένη απόφαση του Δήμου να δεχθεί την πρόταση και να προχωρήσει στην ειδική συμφωνία. Σε διαφορετική περίπτωση, η όλη Απόφαση του Δήμου Λευκωσίας μπορεί να ανατραπεί, αλλά εδώ εντοπίζεται ένα κρίσιμο σημείο: Μέχρι να δικαστεί το όλο θέμα, το κτήριο θα έχει κτισθεί.

Συμπεραίνουμε ότι ο Νόμος παρέχει την πρόνοια να επιτραπεί αυτού του είδους ανάπτυξη σε περιοχή ειδικού χαρακτήρα, όμως μόνο με την προϋπόθεση ότι Δήμος έχει αιτιολογήσει επαρκώς την Απόφασή του, δηλαδή να πεί για ποιό λόγο αυτή η ανάπτυξη θα εξυπηρετήσει περισσότερο το δημόσιο συμφέρον από τη διατήρηση του ειδικού χαρακτήρα της περιοχής.

Ο Δήμος Λευκωσίας δηλαδή πρέπει να πεί για ποιό λόγο είναι ορθότερη η νόθευση ή η καταστροφή του ειδικού χαρακτήρα της περιοχής, στην ουσία η κατάργηση του. Πρέπει επίσης να πει για ποιό λόγο η κατασκευή της προτεινόμενης ανάπτυξης δεν αλλοιώνει τον ειδικό χαρακτήρα της περιοχής.

Δεν βλέπω με ποιόν τρόπο μπορεί ο Δήμος Λευκωσίας να καταλήξει σε τέτοια αιτιολόγηση. Φυσικά όλα τα ανωτέρω περιορίζουν και το Υπουργικό Συμβούλιο με τον ίδιο τρόπο· και δεδομένου του ότι δεν υπήρξε πρόταση για ειδική συμφωνία με την Πολεοδομική Αίτηση, όλα τα ανωτέρω οδηγούν το Υπουργικό Συμβούλιο μόνο στην απόρριψη της Ιεραρχικής Προσφυγής.

Ο Νόμος επιτρέπει την απόρριψη τέτοιας Αίτησης με μεγάλη ευκολία, χωρίς ιδιαίτερη ανάγκη αιτιολόγησης πέραν του ότι η περιοχή την οποία αφορά είναι περιοχή ειδικού χαρακτήρα και τέτοια ανάπτυξη δεν εντάσσεται αρμονικά εντός της.

Μιλώντας στον παρελθόν, για την προτεινόμενη ανάπτυξη, με την αρχιτέκτονα της, η ίδια μου είπε: «Μία ουσιαστική πολεοδομική συζήτηση θα έθετε σαν θέμα την χαμηλή πυκνότητα της πόλης της Λευκωσίας η οποία καθιστά την δημόσια συγκοινωνία μη βιώσιμη και υποχρεωτική τη διακίνηση με ιδιωτικά οχήματα η οποία πρακτική είναι ενεργοβόρα. Επίσης εκτός από την αύξηση της πυκνότητας της πόλης, η δημιουργία μικτών χρήσεων με την εισαγωγή οικιστικών αναπτυξεων υψηλής αισθητικής στην περιοχή αυτή θα συμβάλει θετικά στην ισορροπημένη πολεοδομική ανάπτυξη». Συμφωνώ με την αρχιτέκτονα (η οποία είναι αξιόλογη επιστήμονας), όμως, αυτά αφορούν μιάν ουσιαστική πολεοδομική συζήτηση, και όχι την εξέταση μιάς ειδικής και μεμονωμένης περίπτωσης Πολεοδομικής Αίτησης, βάσει του ισχύοντος πλαισίου της Πολεοδομικής Νομοθεσίας. Με αυτή τη λογική και νοοτροπία, δεν πρέπει να παραμείνουν περιοχές ειδικού χαρακτήρα (ή αυτές πρέπει να χωροθετούνται εκτός του αστικού πυρήνα), διότι αυτές αποτρέπουν την αύξηση της πυκνότητας κατοίκησης της πόλης, επομένως θα πρέπει σε όλα τα κενά τεμάχια της εν λόγω περιοχής στον Άγιο Ανδρέα να επιτραπεί η οικοδόμηση τεραστίων (για τα δεδομένα της Λευκωσίας) κτηρίων. Αυτό είναι κάτι που δεν μπορούμε να δεχθούμε, ειδικά σε μιά τόσο μικρή πόλη όπως η Λευκωσία (και δεν εννοούμε μόνο το Δήμο Λευκωσίας).

Οι περιοχές ειδικού χαρακτήρα αποτελούν «όαση» αρχιτεκτονικής, πρασίνου, πολιτισμού και γαλήνης στην πόλη και έχουν άλλο σκοπό από αυτόν της αύξησης της πυκνότητας (με όσα οφέλη αυτή η αύξηση εξυπακούει), ο οποίος σκοπός της διατήρησής τους ως τέτοιες έχει εξηγηθεί και αναλυθεί επαρκώς, όπως και τα οφέλη που φέρνει, τόσο στην Κύπρο όσο και στο εξωτερικό. Εννοείται ότι η καταστρατήγησή τους δεν μπορεί να συμβάλει θετικά στην ισορροπημένη πολεοδομική ανάπτυξη.

Καταλήγω, ότι εάν ο Δήμος Λευκωσίας αποπειραθεί, έστω, να αιτιολογήσει την έγκριση της προτεινόμενης ανάπτυξης, θα είναι ως να διακωμωδεί την έννοια της «περιοχής ειδικού χαρακτήρα». Εάν κτιστεί η προτεινόμενη ανάπτυξη, η περιοχή παύει να είναι περιοχή ειδικού χαρακτήρα. Θα αυξηθεί η πυκνότητα κατοίκησης, θα αυξηθούν οι ανάγκες της περιοχής, ενώ όπως χαρακτηριστικά είπε η αρχιτέκτονας της προτεινόμενης ανάπτυξης, θα ενσωματωθεί σε αυτήν ένα «κτήριο υψηλής αισθητικής» (έννοια υποκειμενική), δηλαδή ένα κτήριο με αρκετές ιδιαιτερότητες που θα τραβά την προσοχή· και βεβαιότατα θα αλλοιώσει μόνιμα το χαρακτήρα της περιοχής, την εμφάνιση της και την αντίληψη του κοινού ως προς την περιοχή. Άρα, δεν θα δικαιολογείται πλέον η διατήρηση της κατάταξης της περιοχής στην κατηγορία «περιοχής ειδικού χαρακτήρα», αφού τέτοια δεν θα είναι, για τους λόγους που ο Νόμος και η λογική προτάσσουν.

Με την Αδειοδότηση του Υπουργικού Συμβουλίου για την ανάπτυξη στην οδό Κινύρα, ο Υπουργός Εσωτερικών κ. Νουρής, που για χρόνια τέλεσε επικεφαλής της Πολεοδομικής Επιτροπής Δήμου Λευκωσίας καθώς και της Επιτροπής Διατήρησης του ιδίου Δήμου του οποίου ήταν και Αντιδήμαρχος, κάνει το πρώτο βήμα για την εφαρμογή μιας έκνομης πολιτικής (κατά πάσα πιθανότητα, όσο και να το αρνείται ο Υπουργός, με μόνο γνώμονα την προσωποληψία). Προκρίνει την κατασκευή ακόμα ενός πύργου, με την ισοπέδωση της νοημοσύνης μας, του Νόμου· και της αξιοπρέπειας κάθε Δημότη.

Δεν θα μείνει εδώ το θέμα. Θα το πολεμήσουμε.

Κάνατε λάθος κ. Νουρή. Καλά θα κάνετε να αλλάξετε τους υπολογισμούς σας· και ας έχετε βραβευθεί για την επίδοση σας στα μαθηματικά στην έκτη δημοτικού στο μαθητικό τηλεπαιχνίδι «Απαντήστε Παιδιά».

Μέλος της Κεντρικής Επιτροπής του Κινήματος Οικολόγων – Συνεργασίας Πολιτών
Μέλος της Επιτροπής Κατοίκων Αγίου Ανδρέα