Τα Πολεοδομικά Σχέδια (Τοπικά Σχέδια και Σχέδια Περιοχής) είναι πάνω από όλα έγγραφα δημόσιας πολιτικής για την ανάπτυξη που ετοιμάζονται και εφαρμόζονται με γνώμονα το δημόσιο συμφέρον και τις αρχές της δημόσιας διοίκησης. Αυτό καθορίζεται από τον Νόμο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας. Ωστόσο μια παράπλευρη διάσταση των Πολεοδομικών Σχεδίων, άμεσα συνδεδεμένη με το δημόσιο συμφέρον, ελλείπει και δεν εφαρμόζεται. Είναι η οικονομική πτυχή. Η οικονομική πτυχή των αλλαγών που επιφέρουν τα Σχέδια σε δικαιώματα ανάπτυξης και οικονομικά οφέλη.
Από το 1990 που εφαρμόστηκε ο Νόμος περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας επεκτείνονται, αλλάζουν και αναβαθμίζονται ζώνες ανάπτυξης και δικαιώματα ανάπτυξης χωρίς να εφαρμόζονται μηχανισμοί που να προβλέπουν διακανονισμό ή διαχείριση της υπεραξίας που η ίδια η πολεοδομική διαδικασία δημιουργεί. Από το 1990 μέχρι και σήμερα όλα τα Πολεοδομικά Σχέδια για όλες τις πόλεις αποτελούν παραδείγματα αυτής της πρακτικής. Η πιο κραυγαλέα περίπτωση που αναδεικνύει τα κενά της οικονομικής πτυχής της πολεοδομικής διαδικασίας είναι το Σχέδιο Περιοχής των πρώην διυλιστηρίων Λάρνακας που είναι στην τρέχουσα επικαιρότητα και που έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον και σημασία επειδή τα μεγέθη είναι τεράστια, χωρίς προηγούμενο στα πολεοδομικά χρονικά της Κύπρου. Συγκεκριμένα, αναβαθμίζονται ζώνες βιομηχανικών και αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, χαμηλής σχετικά αξίας, σε ζώνες αστικών και παραλιακών αναπτύξεων πολύ πιο υψηλής αξίας, ίσως και δεκαπλάσιας. Έχω την άποψη ότι τα οικονομικά του Σχεδίου πρέπει να αποτελέσουν αντικείμενο ενός Οικονομικού Παραρτήματος που θα αναλύει και παρουσιάζει όλα τα άμεσα οφέλη από τις αλλαγές των ζωνών, όλες τις δαπάνες για τα έργα που θα γίνουν, τα έμμεσα οφέλη για τη Λάρνακα και τα Λιβάδια καθώς επίσης και τις πηγές χρηματοδότησης των έργων που προβλέπονται.
Στην επιστήμη και πρακτική της πολεοδομίας μια τέτοια οικονομική κατάσταση λέγεται «πολεοδομικός ισολογισμός» (planning balance sheet). Είναι αφέλεια να γίνονται γενικές και αόριστες αναφορές και επιφανειακές δηλώσεις για οφέλη για τη Λάρνακα χωρίς πραγματική οικονομική ανάλυση, επισκιάζοντας έτσι τα πραγματικά οικονομικά δεδομένα του Σχεδίου. Ασφαλώς οι νέες αναπτύξεις που προβλέπει το Σχέδιο θα ωφελήσουν κάπου και κάπως τη Λάρνακα. Ασφαλώς και τα Πολεοδομικά Σχέδια πρέπει να προωθούν επιθυμητές αναπτύξεις και μετεξέλιξη περιοχών και χώρων. Από τη σκοπιά όμως της πολεοδομικής διαδικασίας το ζήτημα είναι ποιες πολιτικές, μέτρα και μηχανισμοί εφαρμόζονται για δίκαιη και σωστή κατανομή του πολεοδομικού οφέλους από την ανάπτυξη. Όλες σχεδόν οι χώρες της Ευρώπης έχουν καθορίσει τι είναι δίκαιο και σωστό σε τέτοιες περιπτώσεις και εφαρμόζουν μηχανισμούς που είναι γνωστοί ως land value capture.
Υπάρχουν σωρεία εκθέσεων, παραδειγμάτων και εφαρμογών για αναφορά και χρήση πάνω στο θέμα αυτό για διαφώτιση των αρμόδιων φορέων. Στην Κύπρο επικρατεί μια διαχρονική εκκρεμότητα και αδράνεια, τουλάχιστον από το 1990 που εφαρμόστηκε ο Νόμος περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας. Το Τέλος Βελτιώσεως δεν εφαρμόστηκε ποτέ. Η πιο σύγχρονη και ευρύτερης σκοπιάς πρόνοια για καταβολή Τέλους Πολεοδομικής Αναβάθμισης για πολεοδομικές αποφάσεις που επιφέρουν αύξηση δικαιωμάτων ανάπτυξης εξακολουθεί να εκκρεμεί. Η πρόσφατη έκθεση για Αστικό Αναδασμό εξακολουθεί να είναι υπό μελέτη. Όπως δήλωσε ο Δήμαρχος Λάρνακας, προβλέπονται πολλά και σημαντικά έργα υποδομής δημόσιας ωφέλειας στο πλαίσιο του Σχεδίου Περιοχής της Λάρνακας. Δεν ξέρουμε όμως ποιο το κόστος και πώς θα χρηματοδοτηθούν αυτά τα έργα. Δεν είναι αρκετό να παρουσιάζονται προτάσεις στο χαρτί για κτήρια και ανοικτούς χώρους και εικονογράφηση όψεως και κατόψεων.
Η πολεοδομική ουσία είναι στην κοινωνική και οικονομική λογική των επιλογών και προτεραιοτήτων που καθοδηγούν το Σχέδιο, στο ποιος επωφελείται από τα όποια έργα, στην ανάλυση του κόστους και στο ποιος πληρώνει. Αν τα έργα θα χρηματοδοτηθούν από τον Κρατικό Προϋπολογισμό, τότε θα επιβαρυνθεί ο ανυποψίαστος φορολογούμενος, ενώ θα πρέπει να χρηματοδοτηθούν, ανάλογο με το όφελος, και από την «πολεοδομική αναβάθμιση» της αξίας των τεμαχίων που θα ενταχθούν από τη μια μέρα στην άλλη σε ζώνες υψηλής αξίας. Αυτό υπαγορεύει το δημόσιο συμφέρον. Δεν είναι διαφωτιστικό να γίνονται αναφορές σε έργα ανοικτού χρονικού ορίζοντα που θα κατασκευαστούν με άλλες διαδικασίες και με άλλη λογική ως εάν η υλοποίηση των έργων να είναι μια ξεχωριστή δράση από την εφαρμογή του Σχεδίου που αναμένεται να έχει τη δική του συνοχή και λογική. Ο πολεοδομικός σχεδιασμός είναι, και απαιτεί, μια πολύ πιο ολοκληρωμένη προσέγγιση στην ανάπτυξη και μια ολοκληρωμένη οπτική στα αποτελέσματά της. Επαναλαμβάνω, χρειάζεται να ετοιμαστεί ένα Οικονομικό Παράρτημα στο Σχέδιο που θα καταγράφει με συγκεκριμένο τρόπο και με οικονομικά δεδομένα και νούμερα όλα τα προβλεπόμενα έσοδα και έξοδα, όλα τα συν και πλην των προτάσεων του Σχεδίου, ένα Planning Balance Sheet του Σχεδίου, για έναν καλύτερο και γόνιμο διάλογο εφ’ όλης της ύλης για να δούμε πώς αυτό το Σχέδιο Περιοχής ως έγγραφο δημόσιας πολιτικής για την ανάπτυξη εξυπηρετεί το δημόσιο συμφέρον.
*Πολεοδόμος, μέλος του Βασιλικού Ινστιτούτου Πολεοδόμων (Royal Town Planning Institute), μέλος του Διεθνούς Συνδέσμου Πολεοδόμων (International Society of City and Regional Planners), μέλος του ΕΤΕΚ, μέλος του Συνδέσμου Πολεοδόμων Κύπρου.
