Την ώρα που στην Κύπρο αναζητούνται ρυθμίσεις για προστασία ευάλωτων ή άλλων «πιεσμένων» δανειοληπτών από εκποιήσεις, μεταξύ των οποίων είναι και η θέσπιση του δικαιώματος των οφειλετών να προσφεύγουν στο υπό προώθηση Δικαστήριο Εκποιήσεων, μια μελέτη που ετοίμασαν οι υπηρεσίες της Βουλής δείχνει πως στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες η εκποίηση ενυπόθηκου ακίνητου γίνεται μετά από δικαστική απόφαση.
Συγκεκριμένα, 14 από τα 18 κράτη τα οποία συμμετείχαν στην έρευνα της Βουλής, ενημέρωσαν ότι οι τράπεζες και οι εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων θα πρέπει να εξασφαλίσουν δικαστική απόφαση προτού βγάλουν στο σφυρί το ακίνητο ενός δανειολήπτη. Σύμφωνα με τη μελέτη, που ετοιμάστηκε μετά από οδηγίες του βουλευτή των Οικολόγων Σταύρου Παπαδούρη, ο ενυπόθηκος δανειστής δεν έχει το δικαίωμα να προβαίνει σε πλειστηριασμό της ενυπόθηκης ιδιοκτησίας χωρίς την έκδοση εκτελεστού τίτλου ή πριν από την εκδίκαση του νόμιμου ποσού οφειλής από εθνικό δικαστήριο.
Τι εφαρμόζεται στην Κύπρο
Στην Κύπρο, από την άλλη, ο ενυπόθηκος δανειστής, δηλαδή οι τράπεζες και οι εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων, έχουν το δικαίωμα να προχωρήσουν στη διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σε περίπτωση υπερημερίας, «ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των 120 ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, δυνάμει των όρων της σύμβασης».
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Εκποιήσεις: Πέρασε το πρώτο crash test η Κυβέρνηση
Αξίζει να αναφερθεί πως το συγκεκριμένο δικαίωμα παρέχεται στον ενυπόθηκο δανειστή πριν από την εκδίκαση (καθορισμό) του νόμιμου ποσού οφειλής από εθνικό δικαστήριο και ακόμα και αν εκκρεμεί αγωγή. Σύμφωνα με την ίδια νομοθεσία, παρέχεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη το δικαίωμα αποζημίωσης, αν κατά την εκδίκαση του νόμιμου ποσού οφειλής σε μεταγενέστερο στάδιο, μετά τον πλειστηριασμό, αποδειχθεί ότι το εν λόγω ποσό οφειλής ήταν μικρότερο… Υπενθυμίζεται πως, από το 2018, μετά την αλλαγή του νομικού πλαισίου για τις εκποιήσεις από τη Βουλή, ο δανειολήπτης δεν έχει το δικαίωμα να προσφεύγει στη δικαιοσύνη και να εξασφαλίζει διάταγμα για αναστολή της εκποίησης της περιουσίας του, σε περίπτωση που το δάνειό του περιλαμβάνει υπερχρεώσεις.
Τα ευρήματα της μελέτης
Αναλυτικά, σύμφωνα με τα ευρήματα της μελέτης που ετοίμασαν οι υπηρεσίες του Κυπριακού Κοινοβουλίου, φαίνεται πως οι χώρες για τις οποίες χρειάζεται δικαστική απόφαση πριν τη διενέργεια πλειστηριασμού είναι: Αυστρία, Γαλλία, Γερμανία, Ελλάδα, Ιρλανδία, Ιταλία, Λουξεμβούργο, Ουγγαρία, Πολωνία, Πορτογαλία, Ρουμανία, Σλοβενία, Σουηδία, Φιλανδία. Να σημειωθεί πως δεν υπάρχει ενιαίος χειρισμός.
Ανά χώρα, σύμφωνα με τη μελέτη, εφαρμόζονται τα εξής:
– Αυστρία: Ο ενυπόθηκος δανειστής και ο οφειλέτης μπορούν να συμφωνήσουν σε εξώδικη εκποίηση της ακίνητης ιδιοκτησίας. Ωστόσο, δεν υπάρχει νομολογία που να επιτρέπει τον ιδιωτικό πλειστηριασμό της ενυπόθηκης ιδιοκτησίας ενόσω εκκρεμεί δικαστική αγωγή για το οφειλόμενο ποσό.
– Γαλλία: Ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να προχωρήσει στην εκποίηση του ακινήτου μόνο αν έχει εκτελεστό τίτλο (δικαστική απόφαση). Η πώληση του ακινήτου μπορεί να πραγματοποιηθεί πριν από την ολοκλήρωση της ακροαματικής διαδικασίας προσανατολισμού μόνο αν ο οφειλέτης αιτηθεί φιλική πώληση.
– Γερμανία: Εάν το χρέος που εξασφαλίζεται με υποθήκη δεν εξυπηρετηθεί εντός της προθεσμίας που αναφέρεται στη δανειακή σύμβαση, ο ενυπόθηκος δανειστής έχει το δικαίωμα να προχωρήσει με εκποίηση του ακινήτου και πώλησή του μέσω αναγκαστικής εκτέλεσης. Για την εκτέλεση απαιτείται η έκδοση εκτελεστού τίτλου, είτε από το δικαστήριο, είτε από συμβολαιογράφο.
– Ελλάδα: Δεν υπάρχει καμία διάταξη στην ελληνική νομοθεσία που να παρέχει στον ενυπόθηκο δανειστή δικαίωμα να προβαίνει σε ιδιωτικό πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου, σε περίπτωση καθυστέρησης του οφειλέτη και πριν από τη δικαστική επιδίκαση του χρηματικού ποσού οφειλής ή ενώ εκκρεμεί αγωγή.
– Ιρλανδία: Ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να υποβάλει αίτηση στο δικαστήριο για έκδοση διατάγματος κατοχής της ενυπόθηκης ιδιοκτησίας, πράγμα που σημαίνει ότι μπορεί να λαμβάνει ενοίκιο ή κέρδη, αν υπάρχουν. Χωρίς την έκδοση διατάγματος κατοχής, ο πιστωτής δεν μπορεί να αποκτήσει κατοχή του ακινήτου, εκτός εάν ο οφειλέτης συναινέσει σε αυτό. Μετά την έκδοση δικαστικής απόφασης για κατοχή, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να πωλήσει υπό ορισμένους όρους το ακίνητο.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Eτοιμάζουν λύση για τις εκποιήσεις – Ζητά χρόνο ο ΥΠΟΙΚ
– Ιταλία: Οι δανειακές συμβάσεις με υποθήκη θεωρούνται «εκτελεστοί τίτλοι». Πρόκειται για ιδιωτικά συμφωνητικά, επικυρωμένα από συμβολαιογράφους (δημόσιους λειτουργούς), που είναι αρμόδιοι για τη λεγόμενη «αναγκαστική εκτέλεση» σε ακίνητα στη βάση κοινών δικαστικών διαδικασιών. Αυτό σημαίνει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να ακολουθήσει τις συνήθεις διαδικασίες στον πλειστηριασμό του ακινήτου. Μετά από διάταξη που εισήχθη στη σχετική νομοθεσία το 2016, δανειστής και οφειλέτης μπορούν να εντάξουν στη δανειακή σύμβαση ρήτρα, βάσει της οποίας, σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων του οφειλέτη, το ακίνητο μπορεί να περιέλθει στην κατοχή του ενυπόθηκου δανειστή ή να πωληθεί και το προϊόν της πώλησης να μεταβιβαστεί σε αυτόν προς εξόφληση του συνολικού χρέους.
– Λουξεμβούργο: Ο πιστωτής μπορεί να προχωρήσει σε πλειστηριασμό, μόνο εάν το δικαστήριο έχει εκδώσει εντολή για εκτέλεση πληρωμής. Η εντολή εκτέλεσης της πληρωμής επιτρέπει στον δανειστή να εισπράξει τις απαιτήσεις του από τον οφειλέτη, με όλα τα μέσα εκτέλεσης που προβλέπει ο νόμος, όπως η αναγκαστική πώληση κινητών αντικειμένων από δικαστικό επιμελητή. Το ποσό της απαίτησης καθορίζεται από το δικαστήριο.
– Ουγγαρία: Εάν ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθυστερήσει την εξόφληση του χρέους, ο δανειστής μπορεί να ακυρώσει τη δανειακή σύμβαση. Σε αυτή την περίπτωση, ολόκληρο το ποσό θεωρείται άμεσα οφειλόμενο και ο πιστωτής μπορεί να προβεί σε μέτρα για κατάσχεση του ακινήτου. Η κατάσχεση του ακινήτου πραγματοποιείται μετά από αίτημα του δικαστικού επιμελητή προς την Εποπτική Αρχή Ακινήτων για καταγραφή του δικαιώματος εκτέλεσης στο Μητρώο Ακινήτων.
– Πολωνία: Ο ενυπόθηκος δανειστής πρέπει πρώτα να καταγγείλει τη σύμβαση και να καλέσει τον οφειλέτη να εξοφλήσει πλήρως το χρέος και, αν ο οφειλέτης δεν τηρήσει την καθορισμένη για την εξόφληση της οφειλής προθεσμία, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο. Εάν το δικαστήριο εκδώσει εκτελεστικό ένταλμα, ο ενυπόθηκος δανειστής πρέπει να υποβάλει αίτηση για την έναρξη της εκτέλεσης κατά του ακινήτου. Στη συνέχεια, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να παραπέμψει το θέμα στον δικαστικό επιμελητή, ο οποίος μπορεί να δεσμεύσει το ακίνητο και να το δημοπρατήσει.
– Ρουμανία: Στο Αστικό Δίκαιο δεν υπάρχουν διατάξεις που παρέχουν στον ενυπόθηκο δανειστή το δικαίωμα να προβαίνει σε πλειστηριασμό της ενυπόθηκης ιδιοκτησίας, πριν από την εκδίκαση του νόμιμου ποσού οφειλής και ενώ εκκρεμεί αγωγή.
– Σλοβενία: Δεν υπάρχουν διατάξεις στη νομοθεσία που να δίνουν στον ενυπόθηκο δανειστή το δικαίωμα να εκπλειστηριάσει το υπό υποθήκη ακίνητο, πριν από τη δικαστική απόφαση και ενόσω εκκρεμεί αγωγή.
– Σουηδία: Δεν υπάρχει καμία διάταξη στη νομοθεσία που να δίνει στον ενυπόθηκο δανειστή το δικαίωμα να εκπλειστηριάσει το ακίνητο πριν από τη δικαστική επιδίκαση και ενόσω εκκρεμεί αγωγή.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Ανάβουν τις μηχανές εκποιήσεων – Στο σφυρί 171 ακίνητα
Οι κυβερνητικές προθέσεις για το ανοικτό κεφάλαιο
Την περασμένη Δευτέρα, ο υπουργός Οικονομικών Μάκης Κεραυνός, όταν κλήθηκε από μέλη της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Οικονομικών να τοποθετηθεί κατά πόσο η Κυβέρνηση προτίθεται να επαναφέρει το συγκεκριμένο δικαίωμα στους δανειολήπτες, δεν απάντησε, ωστόσο είχε ταχθεί κατά του παγώματος των πλειστηριασμών, ενώ αναφέρθηκε στο Σχέδιο Ενοίκιο Έναντι Δόσης (που θα βοηθήσει μικρό αριθμό ευάλωτων δανειοληπτών) και στην ανάγκη κατηγοριοποίησης των στρατηγικών κακοπληρωτών δανειοληπτών.
Επιπρόσθετα, άφησε ανοικτό το ενδεχόμενο για νομοθετική θέσπιση του Κώδικα της Κεντρικής Τράπεζας για τις αναδιαρθρώσεις καθώς και για ενίσχυση των εξουσιών του Χρηματοοικονομικού Επιτρόπου.
Για το Δικαστήριο των Εκποιήσεων, για το οποίο εκκρεμεί σχετική πρόταση νόμου στη Βουλή, ο κ. Κεραυνός τάχθηκε υπέρ της σύστασής του, νοούμενου, όπως είπε, θα εκδικάζονται τάχιστα οι υποθέσεις, τονίζοντας πως δεν θα πρέπει να δημιουργηθεί ένας θεσμός ο οποίος θα εκδίδει αποφάσεις σε 5 με 10 χρόνια. Υπενθυμίζεται πως την πρόταση νόμου κατέθεσαν τα συγκυβερνώντα κόμματα ΔΗΚΟ, ΕΔΕΚ και ΔΗΠΑ.
Οι τέσσερις που κάνουν ό,τι και εμείς
Αντίθετα με ό,τι συμβαίνει με τις εκποιήσεις σε 14 χώρες μέλη της ΕΕ που ανταποκρίθηκαν στο κάλεσμα των κοινοβουλευτικών υπηρεσιών να ενημερώσουν για το νομικό τους πλαίσιο εκποιήσεων, στην Κροατία, τη Λιθουανία, την Ολλανδία και τη Σλοβακία το υποθηκευμένο ακίνητο μπορεί να εκποιηθεί χωρίς να υπάρχει απόφαση του δικαστηρίου για τον καθορισμό του ποσού που οφείλεται.
Θεωρείται δεδομένο πως το πόρισμα αυτής της έρευνας από τη Βουλή, μετά από αίτημα του βουλευτή των Οικολόγων Σταύρου Παπαδούρη, θα αξιοποιηθεί από τα μέλη της Επιτροπής Οικονομικών κατά την επικείμενη συζήτηση προτάσεων νόμου που αφορούν την τροποποίηση του υφιστάμενου νομικού πλαισίου για τις εκποιήσεις. Αίτημα πολλών βουλευτών παραμένει η θέσπιση δικαιώματος των οφειλετών να καταφεύγουν στο δικαστήριο για καθορισμού του χρέους, πριν ξεκινήσει η διαδικασία εκποίησης. Όπως, δηλαδή, συμβαίνει στις πλείστες χώρες της ΕΕ.
