Αρκετά συχνά πληροφορούμαστε μέσω των μέσων μαζικής ενημέρωσης ή με άλλο τρόπο ότι developers/πωλητές δεν είναι σε θέση να εκδώσουν τους τίτλους ιδιοκτησίας και συνεπώς να τους μεταβιβάσουν. Ωστόσο, κοιτάζοντας από την άλλη πλευρά, αυτή των πωλητών, φαίνεται ότι και οι τελευταίοι έχουν τα προβλήματά τους.
Εάν ένα συμβόλαιο πώλησης κατατεθεί στο κτηματολογικό γραφείο, ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει δικαστική απόφαση για να εξασφαλίσει ένα διάταγμα μεταβίβασης εναντίον του πωλητή (υπό την προϋπόθεση ότι καταβάλλονται όλα τα τέλη), ώστε να υπάρχει κάποιου είδους λύση εναντίον αυτών των «κακών» πωλητών. Τι γίνεται όμως με τους αγοραστές που δεν τηρούν τη σύμβασή τους;
Ένα σημαντικό ζήτημα είναι ότι ακόμη και αν οι τίτλοι εκδίδονται και οι αρμόδιοι καλούν τον αγοραστή να παραστεί σε μια μεταβίβαση, αρκετοί αγοραστές δεν προσέρχονται για να προχωρήσει η μεταβίβαση. Αυτό είναι αρκετά σοβαρό, δεδομένου ότι ο πωλητής (μέχρι τη μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή) επιβαρύνεται με φόρους ακίνητης περιουσίας, κοινόχρηστα, δημοτικά τέλη κ.λπ. Εάν δεν καταβληθούν οι φόροι, ο κύριος του έργου υπόκειται σε νομικά μέτρα, συμπεριλαμβανομένης της τοποθέτησης σημειώματος (memo) ακόμη και σε όλα τα ακίνητά του, μέχρι να καταβληθούν αυτά τα τέλη (τα νομικά έξοδα, οι τόκοι κ.λπ. επιπλέον). Επιπλέον, ο κύριος του έργου πρέπει να διατηρεί τη διαχείριση του ακινήτου έως ότου ο αγοραστής αποφασίσει να εμφανιστεί για μεταβίβαση.
Θέσαμε το θέμα στο Κτηματολόγιο, το οποίο μας ενημέρωσε ότι σε τέτοιες περιπτώσεις οι πωλητές θα πρέπει να μηνύσουν τον αγοραστή, να λάβουν δικαστική απόφαση να πληρώσει τα τέλη μεταβίβασης, τυχόν κεφαλαιακά κέρδη και άλλους φόρους που οφείλονται από τον αγοραστή και στη συνέχεια να μηνύσουν τον αγοραστή για τα έξοδά του.
Έτσι, σε αυτές τις περιπτώσεις αγοραστών, μερικές από τις οποίες μπορεί να χρειαστούν 10-20 χρόνια για να προσέλθουν για τιτλοποίηση, ο κύριος του έργου πρέπει να αναλάβει όλα τα έξοδα, μέχρι να ληφθεί και να εφαρμοστεί μια τέτοια δικαστική απόφαση (πότε άραγε;).
Έχοντας μιλήσει με ορισμένους developers, ενημερωθήκαμε ότι χρεώνουν τους μη σταθερούς αγοραστές με έξοδα διαχείρισης, τα οποία θα μπορούσαν να προκύψουν με πολλά τέλη (ας πούμε € 2.000-€ 3.000 ετησίως). Αν όμως ο αγοραστής πεθάνει ή είναι υπό διαχείριση ή δεν ζει στο ακίνητο ή εγκαταλείψει την Κύπρο για να επιστρέψει πίσω στην πατρίδα του (αναφερόμαστε σε ξένους αγοραστές) ή η διεύθυνσή του έχει αλλάξει, τι μπορεί να κάνει; Σε μια περίπτωση, ο κύριος του έργου μάς ενημέρωσε ότι η εταιρεία του θα κλείσει, αλλά δεν μπορεί να το κάνει μέχρι να καταχωρήσει τα πωληθέντα ακίνητα στον αγοραστή, ο οποίος δεν εμφανίζεται για μεταβίβαση, οπότε πρέπει να αναλάβει το κόστος λειτουργίας της εταιρείας του μέχρι και αν ο αγοραστής παραστεί στη μεταβίβαση.
Μεταξύ άλλων προβλημάτων που αντιμετωπίζει ο κύριος του έργου (ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης) είναι όταν οι υφιστάμενοι αγοραστές πωλούν το ακίνητό τους σε τρίτους (μέσω εκχώρησης των δικαιωμάτων τους), έτσι ώστε ο κύριος του έργου να βρίσκεται στο σκοτάδι ως προς το τι συμβαίνει.
Αυτή η κατάσταση μπορεί να είναι «υποφερτή» για 1-2 ακίνητα, αλλά αν ο developer έχει πολλά ακίνητα που δεν μεταβιβάζονται, έχει πρόβλημα. Στο τέλος και αν αντιμετωπίσει οικονομικά προβλήματα, τότε αρκετά συχνά άλλοι αγοραστές, ακόμα και αν τηρήσουν το συμβόλαιό τους, μπορεί να μπλοκαριστούν και για τη δική τους μεταβίβαση.
F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες ΕΠΕ – Εκτιμητές, Κτηματομεσίτες και Σύμβουλοι Ακινήτων
