Ο ενυπόθηκος οφειλέτης χρέους, του οποίου η υποθηκευμένη περιουσία κινδυνεύει να πωληθεί σε δημόσιο πλειστηριασμό, δικαιούται να πληροφορηθεί και να γνωρίζει το ακριβές ποσό της οφειλής του που πρέπει να πληρώσει, όταν του επιδίδεται ειδοποίηση Τύπου ΙΑ και δεν αρκεί να καταγράφει το οφειλόμενο ποσό και το ποσοστό επιτοκίου.

Η ειδοποίηση ΙΑ είναι η δεύτερη ειδοποίηση που επιδίδεται προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη, μετά την πρώτη που του τάσσεται προθεσμία 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης για εξόφληση του απαιτούμενου ποσού.

Στην ειδοποίηση, εκτός από τις πληροφορίες αναφορικά με το όνομα και τη διεύθυνση του οφειλέτη, τον αριθμό της υποθήκης, το Κτηματολόγιο και τα στοιχεία του ακινήτου, καταγράφεται ότι ο ενυπόθηκος δανειστής προτίθεται να προχωρήσει σε πώληση του υποθηκευμένου ακινήτου ή ακινήτων σε συγκεκριμένο τόπο, ημερομηνία και ώρα με τη διαδικασία πλειστηριασμού ως προβλέπει το Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (9/1965).
Το σημαντικότερο καταγράφει το ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό δυνάμει της υποθήκης και ότι αυτό ανέρχεται στο ποσό των €.., πλέον τόκος €.., πλέον έξοδα €..Πρόκειται για αυστηρή νομοθετική πρόνοια που απαιτεί προσήλωση της ειδοποίησης στο περιεχόμενο του Τύπου «ΙΑ» του Δεύτερου Παραρτήματος του Ν.9/1965.

Ερμηνεία ειδοποίησης Τύπου ΙΑ

Διάσταση απόψεων προέκυψε ενώπιον του Εφετείου σχετικά με την ερμηνεία του περιεχομένου της ειδοποίησης υπό του ενυπόθηκου δανειστή Τύπου «ΙΑ», κατά πόσο η ειδοποίηση θα πρέπει να καταγράφει το ακριβές απαιτούμενο ποσό και το ποσό του οφειλόμενου τόκου, αντί το ποσοστό του τόκου.

Η διιστάμενη απόφαση που εξέδωσε το Εφετείο στην Π.Ε.83/2019, ημερ.11.6.2024, αφορούσε έφεση ενυπόθηκου οφειλέτη εναντίον πρωτόδικης απόφασης που του απέρριψε την έφεση κατά του παραμερισμού της ειδοποίησης κατά τον Τύπο ΙΑ και του σκοπούμενου με αυτήν πλειστηριασμού ενυπόθηκου ακινήτου του. Ζήτημα ηγέρθηκε από τον χρεώστη ότι η ειδοποίηση δεν ήταν σύμφωνη με τον προβλεπόμενο τύπο, διότι δεν αναφερόταν το ποσό του τόκου αλλά ποσοστό τόκου.

Το Εφετείο στην απόφαση του τόνισε, ότι από τον προβλεπόμενο Τύπο ΙΑ, προκύπτει ότι ο νομοθέτης προνόησε ότι θα πρέπει να γίνεται αναφορά και συγκεκριμενοποίηση στο ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό, δυνάμει της υποθήκης, στο ποσό του τόκου αντί περιγραφής του τόκου, καθώς επίσης και στο ποσό των εξόδων. Αυτό συνάγεται από τη σχετική πρόνοια του.
Άλλωστε, κάτι τέτοιο συνάδει και με τη λογική ότι, στο πλαίσιο της ειδοποίησης κατά τον Τύπο ΙΑ, το οφειλόμενο ποσό που αφορά η σκοπούμενη εκποίηση έχει ήδη συγκεκριμενοποιηθεί σε συγκεκριμένη ημερομηνία. Η ενδεχόμενη προσθήκη μεταγενέστερων τόκων δεν αναιρεί τα ανωτέρω.

Η εν λόγω διαπίστωση, τόνισε το Εφετείο, πέραν της ξεκάθαρης νομοθετικής πρόνοιας, υποστηρίζεται και από τη διαφορετική πρόθεση του νομοθέτη στα όσα καθόρισε ως απαιτούμενα στην ειδοποίηση κατά τον Τύπο Ι, όπου, αναφορικά με τον τόκο προβλέπεται «..πλέον τόκοι.. προς..επι τοις εκατόν από της..».

Κατάληξη Εφετείου

Έκρινε, ότι δεν αποτελεί έργο του Δικαστηρίου να αντικαταστήσει την πρόθεση του νομοθέτη με το τι το ίδιο κρίνει ότι είναι ή θα πρέπει να θεωρηθεί ότι είναι η πρόθεση αυτή. Το θέμα δεν μπορεί να αναχθεί σε θέμα τυπολατρίας, αφού αυτό προβλέπει ο νόμος. Μη συμμόρφωση με τον τύπο αποτελεί λόγο παραμερισμού της ειδοποίησης κατά τον Τύπο ΙΑ.

Στην προκειμένη περίπτωση, ανέφερε, όπως προκύπτει από τη σχετική ειδοποίηση, η οποία αφορά το ενυπόθηκο χρέος, αναφέρεται σε ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό δυνάμει της αναφερόμενης υποθήκης, σε ποσό εξόδων €.., αλλά σε περιγραφή καθορισμού οφειλόμενου τόκου χωρίς συγκεκριμενοποίηση ποσού.

Το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να ζητήσει διευκρινήσεις, ή το ενδεχόμενο επιχείρημα ότι το ποσό του τόκου ήταν υπολογίσιμο με βάση την αναφορά, πρόσθεσε, δεν αναιρεί το καθορισμένο περιεχόμενο του Τύπου ΙΑ, ούτε την υποχρέωση συμμόρφωσης με αυτό. Ούτε, ασφαλώς, αφαιρεί από τον οφειλέτη το δικαίωμα να προσβάλει την εν λόγω μη συμμόρφωση, ως λόγο παραμερισμού της ειδοποίησης κατά τον Τύπο ΙΑ.

Κατέληξε ότι, αναπόφευκτα, στη βάση των εν λόγω νομοθετικών προνοιών, προκύπτει ότι η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληρούσε τις απαιτούμενες, κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις. Θεώρηση με βάση την οποία θα μπορούσε να κριθεί ότι τα αναφερόμενα στην ειδοποίηση, από μόνα τους ή σε συνδυασμό με οτιδήποτε άλλο, ικανοποιούν τα απαιτούμενα, θα τροποποιούσε τα όσα με σαφή τρόπο προνόησε ο νομοθέτης και συνεπώς παραμέρισε την πρωτόδικη απόφαση.

  • Δικηγόρος στη Λάρνακα