Μπορεί ο πληθωρισμός να μειώνεται και να το έχουμε συνδυάσει με την μείωση του δείκτη τιμών σε ορισμένα προϊόντα και υπηρεσίες, αλλά επηρεάζει θετικά τα επιτόκια δανείων και καταθέσεων. Για αυτό τον λόγο υπάρχουν τα πραγματικά και τα ονομαστικά επιτόκια.
Τα πραγματικά επιτόκια δανείων, σε αντίθεση με τα ονομαστικά, λαμβάνουν υπόψη τον πληθωρισμό, αποκαλύπτοντας την πραγματική αξία των τόκων που πληρώνει ο δανειολήπτης και το πραγματικό κόστος του δανείου μετά την αφαίρεση του πληθωρισμού. Ο υπολογισμός τους είναι βασικός για την αξιολόγηση της επιβάρυνσης του δανείου και τη σύγκριση διαφορετικών δανειακών προϊόντων, ενώ τα επιτόκια που ανακοινώνουν οι τράπεζες είναι συνήθως τα ονομαστικά επιτόκια.
Το πραγματικό επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου υπολογίζεται ως η διαφορά μεταξύ του ονομαστικού επιτοκίου και του ποσοστού πληθωρισμού. Αφαιρούμε τον πληθωρισμό από το ονομαστικό επιτόκιο του στεγαστικού δανείου, δηλαδή το επιτόκιο που ορίζει η τράπεζα (είτε σταθερό είτε μεταβλητό). Το πραγματικό επιτόκιο του στεγαστικού δανείου αντανακλά το πραγματικό κόστος κεφαλαίων για τον δανειολήπτη και την πραγματική απόδοση για τον δανειστή. Σε μια κατάθεση ο πραγματικό επιτόκιο, υπολογίζεται αφαιρώντας τον ρυθμό πληθωρισμού από το ονομαστικό επιτόκιο.
Στην Κύπρο το επιτόκιο που αφορά δάνεια για αγορά κατοικίας μειώθηκε στο 3,87% τον Ιούλιο και ο πληθωρισμός έτεινε προς το μηδέν. Το ίδιο συμβαίνει και τις καταθέσεις, το μέσο ονομαστικό επιτόκιο μειώθηκε στο 1,08% αλλά υποχώρησε και ο πληθωρισμός.
Με το θέμα ασχολείται η ιστοσελίδα bestbrokers και σημειώνει «ο πληθωρισμός ασκεί ευρεία επιρροή στις οικονομικές συνθήκες, μειώνοντας την αγοραστική δύναμη των καταναλωτών, ενώ ταυτόχρονα αυξάνει το κόστος της πίστωσης. Μεταξύ των πιο συνεπειών του είναι το αυξημένο βάρος του στεγαστικού δανεισμού. Συνεπώς, πολλοί αναλυτές αξιολογούν όχι μόνο τον γενικό πληθωρισμό, ο οποίος συνήθως μετράται μέσω του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ), αλλά και το «πραγματικό» επιτόκιο στεγαστικών δανείων, το οποίο αντανακλά το πραγματικό κόστος δανεισμού όταν λαμβάνεται υπόψη ο πληθωρισμός».
Η ομάδα της BestBrokers σημειώνει ότι χρησιμοποίησε τα στοιχεία για τον πληθωρισμό του Ιουλίου 2025 (ή τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα δεδομένα) και υπολόγισε τα πραγματικά επιτόκια στεγαστικών δανείων σε 67 χώρες. «Προσαρμόζοντας τα ονομαστικά επιτόκια στεγαστικών δανείων για τον πληθωρισμό, προκύπτει ένα εντυπωσιακό μοτίβο: σε πολλά έθνη, το κόστος δανεισμού γίνεται αρνητικό σε πραγματικούς όρους. Η Αργεντινή παρουσιάζει μια από τις πιο δραματικές αλλαγές. Μετά από μια απότομη μείωση του ετήσιου πληθωρισμού της, από τριψήφιο υπερπληθωρισμό το 2024 σε 39,5% το 2025, το πραγματικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων ανέρχεται πλέον στο -1,56%, μια αξιοσημείωτη διόρθωση από το εξαιρετικό -175,89% του περασμένου έτους».
Για την Κύπρο αναφέρεται στην έκθεση ότι το πραγματικό επιτόκιο είναι 4,34% και το ονομαστικό 3,94% λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό του Ιουλίου. Μεσαία αλλά σχετικά χαμηλά πραγματικά επιτόκια στεγαστικών δανείων παρατηρούνται στην Ελβετία (1,87%), την Ιρλανδία (1,72%) και τη Γερμανία (1,6%). Στο κάτω άκρο της κλίμακας, το Λουξεμβούργο (0,5%), η Κροατία (0,47%), η Ισπανία (0,43%), η Αυστρία (0,12%), η Μάλτα (0,06%).
Στην πραγματικότητα, σύμφωνα με την έκθεση, εννέα από τις 67 χώρες που αναλύθηκαν εμφανίζουν αρνητικά πραγματικά επιτόκια στεγαστικών δανείων. Αυτό δεν σημαίνει ότι οι δανειολήπτες σε αυτές τις αγορές δεν θα πληρώσουν τόκους για τα δάνειά τους. Αντίθετα, δείχνει ότι το πραγματικό κόστος δανεισμού, όταν διορθωθεί για τον πληθωρισμό, έχει μειωθεί, μειώνοντας την πραγματική οικονομική επιβάρυνση για τους ιδιοκτήτες κατοικιών. Το μέτριο αρνητικό πραγματικό επιτόκιο της Βουλγαρίας, ύψους -1,66%, προκύπτει από το χαμηλότερο ονομαστικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων του 2,74% σε συνδυασμό με τον μέτριο πληθωρισμό στο 4,4%, αντανακλώντας ένα πιο σταθερό οικονομικό περιβάλλον εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Παρά τα σημάδια οικονομικής ανάκαμψης μετά από μια παρατεταμένη περίοδο υπερπληθωρισμού και ύφεσης, η κατάσταση της Αργεντινής παραμένει αξιοσημείωτη: η χώρα εξακολουθεί να έχει εξαιρετικά υψηλό ονομαστικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων 37,84%, το οποίο αντιστοιχεί σε μεγάλο βαθμό στον πληθωρισμό στο 39,4%, το χαμηλότερο επίπεδό του από τον Ιανουάριο του 2021.
Σημειώνεται επίσης ότι το ονομαστικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων από μόνο του συχνά δεν ανταποκρίνεται με ακρίβεια στην προσιτότητα της αγοράς ακινήτων. Όταν προσαρμόζεται στον πληθωρισμό για να αποκαλυφθεί το πραγματικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων, τα υψηλότερα ποσοστά εντοπίζονται σε αναπτυσσόμενες οικονομίες όπως η Αρμενία (11,66%) και η Γεωργία (9,12%), όπου το κόστος δανεισμού παραμένει ιδιαίτερα υψηλό. Μεταξύ των μεγαλύτερων οικονομιών, η Νότια Αφρική κατατάσσεται τρίτη με πραγματικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων 8,58%, ακολουθούμενη από τη Ρωσία στην όγδοη θέση στο 7,91%. Η Ινδονησία και το Μεξικό καταλαμβάνουν τη δέκατη και ενδέκατη θέση, με πραγματικά επιτόκια 7,51% και 6,99% αντίστοιχα, ενώ η Ινδία ακολουθεί με 6,92%.
Στην κορυφή η Ρωσία και η Λευκορωσία
Η Λευκορωσία και η Ρωσία έχουν πλέον τα υψηλότερα πραγματικά επιτόκια στεγαστικών δανείων στην Ευρώπη, στο 7,95% και 7,91% αντίστοιχα, σύμφωνα με την ερευνητική ομάδα της BestBrokers. Στη Ρωσία, το κόστος δανεισμού έχει αυξηθεί ραγδαία μετά το τέλος ενός δημοφιλούς κρατικού προγράμματος στεγαστικών δανείων και μια παρατεταμένη περίοδο υψηλού πληθωρισμού.
Με την κεντρική τράπεζα να διατηρεί το βασικό της επιτόκιο στο 21%, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν εκτοξευθεί, ακόμη και όταν ο πληθωρισμός προβλέπεται να μειωθεί στο 7-8% μέχρι το τέλος του τρέχοντος έτους. Στα τέλη του 2024, η αύξηση των τιμών κορυφώθηκε στο 12,1% σε ετήσια βάση, λόγω της ισχυρής εγχώριας ζήτησης και της εξασθένησης του ρουβλιού.
Η Λευκορωσία ξεπέρασε τη Ρωσία με το υψηλότερο πραγματικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων, καθώς ο πληθωρισμός συνεχίζει να επιταχύνεται πέρα από τους κυβερνητικούς στόχους. Οι τιμές καταναλωτή αυξήθηκαν στο 7,3% σε ετήσια βάση τον Ιούνιο, από 7,1% τον Μάιο.
Μόνο μεταξύ Ιανουαρίου και Μαΐου, ο πληθωρισμός έφτασε το 4,5%, υπερβαίνοντας κατά πολύ το όριο του 3% που έχουν ορίσει οι ρυθμιστικές αρχές. Ακόμη και ο δομικός πληθωρισμός, ο οποίος εξαιρεί τις ρυθμιζόμενες και εποχιακές τιμές, αυξήθηκε κατά σχεδόν 1% σε έναν μόνο μήνα. Για τους αγοραστές και στις δύο χώρες, ο συνδυασμός των αυξανόμενων τιμών και των δαπανηρών δανείων έχει καταστήσει την ιδιοκτησία κατοικίας πιο ακριβή από οπουδήποτε αλλού στην Ευρώπη.
