Οι συμβαλλόμενοι σε οποιαδήποτε σύμβαση, ακόμη και σε ένα ενοικιαστήριο συμβόλαιο, μπορούν να συμφωνήσουν και συμπεριλάβουν όρο που να προνοεί ότι σε περίπτωση που αναφυεί διαφορά μεταξύ τους σε σχέση με την εκτέλεση ή την ερμηνεία των όρων της σύμβασης, αυτή θα παραπέμπεται σε διαιτησία για επίλυση σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Διαιτησίας Νόμου, Κεφ.4. Ένας τέτοιος όρος είναι έγκυρος, δεσμεύει τα μέρη και όταν πρόκειται για ενοικιαστήριο συμβόλαιο που έληξε και η ενοικίαση έγινε θέσμια, αυτός συνεχίζει να ισχύει. Το άρθρο 27(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, προβλέπει ότι ενόσω ο ενοικιαστής διατηρεί την κατοχή κατοικίας ή καταστήματος και τηρεί όλους τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του, δικαιούται στα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφόσον αυτοί είναι σύμφωνοι με τις διατάξεις του Νόμου. Συνεπώς, ο όρος αυτός για παραπομπή διαφοράς των μερών σε διαιτησία επιβιώνει και συνεχίζει να τους δεσμεύει ενόσω διαρκεί η θέσμια ενοικίαση και είναι δυνατή η επίκληση του.
Η διαφορά μπορεί να συνίσταται σε αξίωση του ιδιοκτήτη εναντίον του ενοικιαστή για ποσό που αυτός οφείλει για καθυστερημένα και δεδουλευμένα ενοίκια στη βάση της ενοικιαστικής σχέσης που δημιουργήθηκε δυνάμει της σύμβασης ενοικίασης. Ο ιδιοκτήτης οφείλει σε τέτοια περίπτωση να δείξει ετοιμότητα και προθυμία για επίλυση της διαφοράς με παραπομπή της σε διαιτησία κατ’ επίκληση της ρήτρας διαιτησίας. Αν δεν το πράξει και προχωρήσει δικαστικά με αίτηση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, ο ενοικιαστής δικαιούται να ζητήσει την αναστολή της διαδικασίας της αίτησης, επικαλούμενος τη ρήτρα διαιτησίας και παραπομπή της διαφοράς σε διαιτησία. Ο ενοικιαστής που επιθυμεί την αναστολή της διαδικασίας οφείλει μετά την καταχώριση εμφάνισης και προτού καταχωρήσει απάντηση ή προβεί σε οποιοδήποτε άλλο διάβημα, να υποβάλει αίτηση και να ζητήσει την αναστολή της διαδικασίας και την παραπομπή της διαφοράς σε διαιτησία σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 8 του Κεφ.4, αναφέροντας ότι όταν άρχισε η διαδικασία ήταν και εξακολουθεί να είναι έτοιμος και πρόθυμος να πράξει οτιδήποτε το αναγκαίο για την κανονική διεξαγωγή της διαιτησίας. Το Δικαστήριο έχει τη διακριτική ευχέρεια να εκδώσει τα διατάγματα εάν ικανοποιηθεί ότι δεν υπάρχει λόγος που να δικαιολογεί τη μη παραπομπή της διαφοράς σε διαιτησία σύμφωνα με το σχετικό όρο του ενοικιαστηρίου συμβολαίου.
Η δυνατότητα επίκλησης της ρήτρας διαιτησίας στη θέσμια ενοικίαση εξετάστηκε από την Προέδρο του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κα Χρ. Ραγουζαίου στην απόφαση της στην αίτηση Κ4/2021 ημερ.30.5.2022, κατόπι σχετικής αίτησης του ενοικιαστή στα πλαίσια της κυρίως αίτησης του ιδιοκτήτη που απαιτούσε ποσό για δεδουλευμένα και οφειλόμενα ενοίκια. Το ενοικιαστήριο συμβόλαιο που έληξε περιείχε όρο ότι σε περίπτωση διαφοράς θα παραπέμπεται προς επίλυση σε διαιτησία σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Διαιτησίας Νόμου, Κεφ. 4. Ο ιδιοκτήτης έφερε ένσταση ισχυριζόμενος ότι η σύμβαση μεταξύ των διαδίκων έληξε συμπαρασύροντας και τη ρήτρα διαιτησίας, η επίδικη διαφορά δεν καλυπτόταν από τη σύμβαση, ο ενοικιαστής είναι θέσμιος και η διαφορά ρυθμίζεται πλέον από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο.
Η Πρόεδρος, αναλύοντας τη νομική πτυχή, αναφέρει ότι η βασική διαφωνία μεταξύ των διαδίκων έγκειται στο κατά πόσον η πρόνοια για παραπομπή σε διαιτησία, η οποία περιλαμβανόταν στην αρχική συμφωνία μίσθωσης, εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ. Παράπεμψε στο άρθρο 27(1) του Νόμου και σε νομολογία, καταλήγοντας ότι η πρόνοια της αρχικής συμφωνίας για παραπομπή της διαφοράς των διαδίκων σε διαιτησία, έχει επιβιώσει της εκπνοής της σύμβασης και εξακολουθεί να δεσμεύει τους διαδίκους στη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης. Εξετάζοντας κατά πόσο δικαιολογείται η άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου για αναστολή της δικαστικής διαδικασίας και παραπομπή της διαφοράς σε διαιτησία, έκρινε ότι δεν έχει καταδειχθεί καλός λόγος ώστε το Δικαστήριο να μην παραπέμψει τη διαφορά των διαδίκων σε διαιτησία και εξέδωσε τα ζητηθέντα από τον ενοικιαστή διατάγματα.
Το νομικό επιχείρημα του ιδιοκτήτη βασιζόταν στην εκπνοή της σύμβασης ενοικίασης και στη μετατροπή της σε θέσμια και ότι η ρήτρα διαιτησίας δεν επεκτείνεται πέραν της χρονικής περιόδου που κάλυπτε η έγγραφη συμφωνία. Το Δικαστήριο έκρινε ότι ανατρέπεται από τη νομοθεσία και τη νομολογία, η ρήτρα διαιτησίας δεν αφαιρεί τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου, αλλά παρέχει σε οποιοδήποτε διάδικο, υπό προϋποθέσεις, το δικαίωμα να υποβάλει αίτηση για αναστολή της διαδικασίας και παραπομπή της διαφοράς σε διαιτησία.
*Δικηγόρος στη Λάρνακα
