Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου στα πλαίσια εξέτασης αίτησης εγκλωβισμένου αγοραστή και εφόσον ικανοποιηθεί ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις, με έγγραφη ειδοποίηση του, γνωστοποιεί στον αγοραστή, τον πωλητή, τον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, την πρόθεση του να προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή. Με την ειδοποίηση ενημερώνει ότι μπορούν εντός 45 ημερών από την παραλαβή της ειδοποίησης να υποβάλουν σε αυτόν ένσταση ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου. Ο Διευθυντής σε περίπτωση τεκμηρίωσης της ένστασης δεν προβαίνει σε μεταβίβαση, ενώ αντίθετα προχωρεί με την μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή. Οι εμπράγματοι πιστωτές μπορούν να αιτηθούν όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης τους.
Οι προϋποθέσεις για την εξέταση αίτησης ΑΕΑ από το Διευθυντή και αποστολή της γνωστοποίησης πρόθεσης μεταβίβασης είναι να έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης και να υπάρχει τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου. Επιπλέον η αίτηση θα πρέπει να αφορά σύμβαση που έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο μέχρι την 31.12.2014 ή η σύμβαση να κατατέθηκε δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου που να εκδόθηκε μέχρι την 31.12.2021 ή η αίτηση να υποβάλλεται δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου που να εκδόθηκε σύμφωνα με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(Ι)/2011, επί αίτησης η οποία κατατέθηκε στο Δικαστήριο μέχρι την 31.12.2022 με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή.
Η έγγραφη ειδοποίηση του Διευθυντή αποτελεί ασφαλιστική δικλείδα αφού ενημερώνονται όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα ώστε, στο βαθμό που επηρεάζονται, να λάβουν μέτρα για προστασία των δικαιωμάτων τους. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Π.Α.101/2022 ημερ.30.6.2022 που εξέδωσε η Δικαστής κα Κ. Σταματίου όταν επιλήφθηκε αίτησης ενυπόθηκου δανειστή για παραχώρηση άδειας για την καταχώρηση αίτησης για την έκδοση προνομιακού εντάλματος certiorari. Συγκεκριμένα, αγοραστής διαμερίσματος εξασφάλισε διάταγμα που επέτρεψε την εκπρόθεσμη κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου για το οποίο εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, χωρίς αναφορά για ύπαρξη δύο υποθηκών του ενυπόθηκου δανειστή που βάρυναν το οικόπεδο του πωλητή και επηρέαζαν τον τίτλο ιδιοκτησίας του διαμερίσματος και χωρίς η αίτηση να επιδοθεί προς αυτόν ώστε να ακουστεί.
Ο ενυπόθηκος δανειστής αντέδρασε καταχωρώντας την προαναφερόμενη αίτηση με στόχο την ακύρωση του διατάγματος που επέτρεψε την εκπρόθεσμη κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου. Επίσης ζήτησε αναστολή της ισχύος του διατάγματος και της διαδικασίας ενώπιον του Κτηματολογίου αναφορικά με την αίτηση μεταβίβασης του διαμερίσματος στον αγοραστή, μέχρι την εκδίκαση της αίτησης για έκδοση του προνομιακού εντάλματος. Οι υποθήκες παραχωρήθηκαν από τον πωλητή αλλά δεν καταβλήθηκε οποιοδήποτε ποσό και ο ενυπόθηκος δανειστής ενεργοποίησε τη διαδικασία εκποίησης του οικοπέδου. Ορίστηκε ημερομηνία πλειστηριασμού όμως ακυρώθηκε κατόπιν αίτησης του αγοραστή.
Ο ενυπόθηκος δανειστής βάσισε την αίτηση του ισχυριζόμενος ότι: (α) η έκδοση του διατάγματος προκλήθηκε από καθαρό και έκδηλο δόλο και/ή απάτη και/ή ψευδορκία και/ή συνομωσία, αφού ο αγοραστής σε ένορκη δήλωση του για έκδοση προσωρινού διατάγματος ανέφερε ότι για το επίδικο διαμέρισμα δεν είχε συναφθεί προηγουμένως πωλητήριο έγγραφο και ότι ήταν ενήμερος για την ύπαρξη των υποθηκών και σκοπίμως το απέκρυψε από το Δικαστήριο, (β) το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε το διάταγμα κατά παράβαση των κανόνων της φυσικής δικαιοσύνης, και (γ) συντρέχουν εξαιρετικές περιστάσεις και δεν παρέχεται άλλο ένδικο μέσο στη διάθεση του ενυπόθηκου δανειστή για να ακυρώσει και/ή παραμερίσει το διάταγμα.
Το Δικαστήριο ικανοποιήθηκε ότι καταδείχθηκε εκ πρώτης όψεως υπόθεση και σοβαρό ζήτημα προς συζήτηση για τους λόγους που επικαλείται ο ενυπόθηκος δανειστής. Πρόσθεσε ότι δεν φαίνεται να υπάρχει άλλο ένδικο μέσο στη διάθεση του, εφόσον το προσβαλλόμενο διάταγμα συνιστά τελική απόφαση και όχι ενδιάμεση, ενώ το ένδικο μέσο της έφεσης δεν του προσφέρεται εφόσον δεν ήταν διάδικος στη διαδικασία. Επίσης έκρινε ότι τα γεγονότα της υπόθεσης συνιστούν εξαιρετικές περιστάσεις και δικαιολογείται η χορήγηση της αιτούμενης άδειας. Για αυτό ανέστειλε την ισχύ του διατάγματος και τη διαδικασία ενώπιον του Κτηματολογίου μέχρι την εκδίκαση της αίτησης για την έκδοση του προνομιακού εντάλματος.
