Ενοικίαση Vs Στέρηση Ιδιοκτησίας

Πιστεύουμε ότι θα πρέπει να υπάρξει μια διευκρίνιση ως προς το τι σημαίνει ενοικίαση και τι είναι στέρηση ιδιοκτησίας. Το θέμα ηγέρθηκε σε υποθέσεις στο Επαρχιακό Δικαστήριο, σε περιπτώσεις που το κράτος, χωρίς απαλλοτρίωση κλπ, κατέχει κτήματα γης πέραν των 30-40 ετών και οι ιδιοκτήτες ήγειραν θέμα αποζημίωσης/ καταβολής «ενοικίου».

Εμείς (ως Γραφείο), που εκπροσωπήσαμε σε μια περίπτωση τους ιδιοκτήτες, διαφωνήσαμε με τη θέση του Κτηματολογίου ότι η αποζημίωση θα πρέπει να βασίζεται σε συγκριτικές ενοικιάσεις κτημάτων στην περιοχή. Η θέση μας ήταν ότι εδώ δεν πρόκειται για ενοικίαση η οποία έχει αρχή και τέλος και όρους ενοικίασης, καθώς η παράνομη κατοχή, για τέτοιες μεγάλες περιόδους, υποδηλοί στέρηση ιδιοκτησίας.

Σε αντίθεση με τις ενοικιάσεις, στις περιπτώσεις αυτές δεν ετίθετο θέμα σύγκρισης ενοικίων, αφού η «παράνομη» κατοχή από το κράτος, για πολύ μεγάλα χρονικά διαστήματα, δεν είχε τέλος και ούτε ο ιδιοκτήτης γνωρίζει πότε και εάν η κατοχή θα τερματιστεί.

Βρίσκουμε την άποψη αυτή λογική, μια και είναι ένα θέμα να ενοικιάσει ο ιδιοκτήτης το κτήμα του για Χ χρονική περίοδο και άλλο θέμα ο ιδιοκτήτης να στερείται της ιδιοκτησίας του, παράνομα, για άγνωστη περίοδο.

Εκτιμήσαμε ότι αυτό το θέμα παραπέμπει (χωρίς να είναι συγκρίσιμο βέβαια) σε περιπτώσεις που δικάστηκαν από το ΕΔΑΔ λόγω κατοχής περιουσίας από τον τουρκικό στρατό και εκεί το ΕΔΑΔ υιοθέτησε ως ζημιά ποσοστό 4%-5% επί της αγοραίας αξίας. Προς τούτο υποστηρίξαμε ότι και τα κυπριακά δικαστήρια θα πρέπει να ακολουθήσουν την ίδια μεθοδολογία «ενοικίου» – αποζημίωσης. Διερωτούμαστε ποιος ιδιοκτήτης θα απεμπολήσει την ιδιοκτησία του (χωρίς ορίζοντα τερματισμού) για ένα ενοίκιο, για τιμή που ομολογουμένως είναι χαμηλή για χωράφια και συνήθως ισούται με «μια κούζα χαλλούμια» (δική μας φράση), αξίας γύρω στα €30/χρόνο, ανά σκάλα, για σιτάρι κλπ.

Δυστυχώς, δεν πείσαμε το Δικαστήριο, το οποίο αποφάσισε ότι η ορθή μέθοδος της εκτίμησης είναι η ενοικιαστική αξία βάσει των συγκριτικών τιμών ενοικίασης. Σεβαστή η απόφαση ασφαλώς, αλλά δικαιούμαστε να έχουμε τις επιφυλάξεις μας.

Σε άλλη περίπτωση, και πάλι σε Επαρχιακό Δικαστήριο, ο ιδιοκτήτης έτυχε απαλλοτρίωσης οργωμένης φυτείας 200 σκαλών, με ελεγμένους λογαριασμούς και με πληρωμή χρονιαίου φόρου εισοδήματος από εισόδημα, κλπ. Υιοθετήσαμε τη βάση της εισοδηματικής μεθόδου, βάσει των ελεγμένων λογαριασμών από τον Φόρο Εισοδήματος. Δεν υπήρχαν παρόμοια συγκριτικά στοιχεία για τέτοιου μεγέθους επαγγελματικές γεωργικές επιχειρήσεις. Το Κτηματολόγιο ακολούθησε την πεπατημένη: πόσα ενοικιάζονται φυτείες κλπ, εμβαδού 2-3 σκάλες, που κυρίως αναφέρονται σε ασχολία ως hobby Σαββατοκύριακου. Για την επίδικη φάρμα, με χρονιαία εισοδήματα €250.000, προσφέρθηκε αποζημίωση €450.000. Υποδείξαμε στο δικαστήριο ότι μια επιχείρηση που έχει εισόδημα €250.000/χρόνο δεν μπορεί να αξίζει €450.000 και ζητήσαμε €1.0 εκ. (εισοδήματα + γη). Παραθέσαμε βιβλιογραφία, εκθέσεις του Υπουργείου Γεωργίας κλπ. Σε αυτή την περίπτωση πείσαμε το Επαρχιακό Δικαστήριο ότι η δική μας μέθοδος ήταν η ορθή και ο πελάτης μας εισέπραξε το ανάλογο (πέραν του €1.0 εκ.) ποσό.

Σε άλλη περίπτωση, όπου υπήρχε επίταξη για 20 χρόνια μιας λωρίδας γης κατά μήκος ενός τουριστικού χωραφιού, ζητήσαμε αποζημίωση για την στέρηση πρόσβασης για το υπόλοιπο «πισινό» κτήμα και ζητήσαμε αποζημίωση/ενοίκιο και για το υπόλοιπο κτήμα. Δεν πείσαμε ούτε εδώ με τη δική μας προσέγγιση, παρόλο που πιστεύουμε ότι η προσέγγιση μας ήταν πολύ λογική – μια και που το υπόλοιπο κτήμα δεν είχε πρόσβαση χωρλις τη λωρίδα που επιτάχθηκε.

Σε μια πρόσφατη υπόθεση πελάτη μας, το Κτηματολόγιο χρησιμοποίησε συγκριτικά στοιχεία άλλης φύσης και σε απόσταση 50-60 χλμ. για να αποδείξει την υπόθεση του. Ομολογουμένως η προσέγγιση αυτή ήταν τόσο εξοργιστική, που αποστείλαμε επιστολή στον Διευθυντή του Κτηματολογίου, αφού έφερνε τα πάνω κάτω, στη βάση της συγκριτικής μεθόδου (χρονιαίες αυξήσεις για γεωργικά χωράφια για να αποδείξει τον ισχυρισμό για οικιστικά χωράφια 50 χλμ. μακριά). Υποδείξαμε κατά πόσο μπορεί κάποιος να ισχυριστεί ότι στην Ορμήδεια γεωργικά κτήματα έχουν χρονιαία αύξηση, διότι η Λεμεσός έχει αύξηση σε αναπτυξιακά. Ο κάθε εμπειρογνώμονας έχει τη δική του προσέγγιση μεν, αλλά εντός επαγγελματικών πλαισίων και, εκεί που δεν υπάρχουν άμεσα συγκριτικά στοιχεία, ο εμπειρογνώμονας εκτιμητής χρησιμοποιεί τη δική του κρίση (εξ’ ου και ονομάζεται εμπειρογνώμονας) αλλά όντας και ανεξάρτητος, η κρίση του θα πρέπει να είναι εντός πλαισίων της λογικής.

Πρόσφατα θίξαμε και ένα πολύ ενδιαφέρον θέμα που αφορά το ενοικιοστάσιο. Πότε τελειώνει η σύμβαση και πότε αρχίζει η εφαρμογή του νόμου περί ενοικιοστασίου; Πολύ ενδιαφέρον θέμα, νομικά, το οποίο θα αναλύσουμε σε μελλοντικό άρθρο μας.

Υπάρχουν όλων των ειδών οι απόψεις και πολλές φορές διερωτούμαστε πώς θα «βγει από μέσα» ο δικαστής. Είμαστε της άποψης ότι το επίπεδο των δικαστών μας βρίσκεται σε πολύ ψηλό επίπεδο, έστω και εάν υιοθετούν ή όχι τις δικές μας απόψεις. Ομολογουμένως υπάρχουν και ιδιοκτήτες οι οποίοι είναι «λαίμαργοι» στις απαιτήσεις τους, προκαλώντας ένα πρόσθετο πρόβλημα, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες δεν υιοθετούν τις θέσεις των δικών τους συμβούλων/ δικηγόρων/εκτιμητών κλπ.

Στη μακροχρόνια πορεία αυτού του Γραφείου των 42 ετών, μάθαμε ότι στον δικό μας τομέα, τουλάχιστον, υπάρχει ψηλό επίπεδο κατανόησης από τη δικαστική εξουσία και ανάλογες δικαστικές αποφάσεις. ΄Ισως και να είναι η μόνο εξουσία που παραμένει σε ψηλά επίπεδα, προς όφελος της πολιτείας.

*Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων, Πωλητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης