Η απαλλοτριούσα αρχή, η οποία μπορεί να είναι η Δημοκρατία, δημοτική αρχή ή νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου ή οργανισμός κοινής ωφελείας, δύναται να απαλλοτριώσει ιδιοκτησία για σκοπούς δημόσιας ωφέλειας. Σε περίπτωση που καταστεί αναγκαία η απαλλοτρίωση ιδιοκτησίας, η απαλλοτριούσα αρχή προβαίνει στη δημοσίευση γνωστοποίησης για τη σκοπούμενη απαλλοτρίωση στην Επίσημη Εφημερίδα και μεριμνά για την επίδοση αντιγράφου της στο κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Με τη γνωστοποίηση καλούνται τα ενδιαφερόμενα μέρη όπως μέσα σε 30 μέρες υποβάλουν οποιαδήποτε ένσταση που ήθελαν να εγείρουν για την απαλλοτρίωση. Η απαλλοτριούσα αρχή, από τη δημοσίευση της γνωστοποίησης προβαίνει σε προκαταρκτική έρευνα για να εκτιμηθεί η αξία της απαλλοτριωθείσας ιδιοκτησίας. Μετά την πάροδο της προθεσμίας που προνοείται στη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης, η απαλλοτριούσα αρχή εξετάζει τυχόν ενστάσεις και εφόσον κρίνεται σκόπιμη η απαλλοτρίωση της ιδιοκτησίας, εκδίδει διάταγμα απαλλοτρίωσης που δεν επιτρέπεται να εκδοθεί μετά την πάροδο 10 μηνών από τη δημοσίευση της γνωστοποίησης. 

Η απαλλοτριούσα αρχή οφείλει εντός 14 μηνών από της δημοσίευσης της γνωστοποίησης να έρθει σε διαπραγματεύσεις για την απόκτηση της ιδιοκτησίας με ιδιωτική σύμβαση και να συμφωνήσει τον καθορισμό της αποζημίωσης. Σε περίπτωση που δεν επέλθει συμφωνία εντός των 14 μηνών, η απαλλοτριούσα αρχή υποχρεούται σε άμεση προσφορά της αποζημίωσης που υπολογίζει. Ο ιδιοκτήτης μπορεί, με επιφύλαξη του δικαιώματος του να αποταθεί στο Δικαστήριο για καθορισμό της αποζημίωσης, να αποδεχθεί την προσφερόμενη αποζημίωση με τον όρο ότι η αποδοχή του θα συνοδεύεται από έγγραφη συγκατάθεση ότι η απαλλοτριούμενη ιδιοκτησία θα εγγραφεί αμέσως στο όνομα της απαλλοτριούσας αρχής. Σε τέτοια περίπτωση, ο ιδιοκτήτης αποτείνεται στο Δικαστήριο εντός 75 ημερών από της ημερομηνίας της είσπραξης του ποσού της αποζημίωσης για τον καθορισμό της αποζημίωσης και εάν δεν το πράξει, θεωρείται ότι επήλθε συμφωνία με την απαλλοτριούσα αρχή. 

Εάν μέχρι τη δημοσίευση του διατάγματος απαλλοτρίωσης δεν επέλθει συμφωνία, η απαλλοτριούσα αρχή ή κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο μπορεί με παραπομπή στο Δικαστήριο να ζητήσει τον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης. Συνήθως αποτείνεται στο Δικαστήριο ο ιδιοκτήτης, ο οποίος εξασφαλίζει εκτίμηση από ιδιώτη εκτιμητή αναφορικά με την καταβλητέα αποζημίωση, την οποία καταχωρεί μαζί με την παραπομπή. Εάν όμως ο ιδιοκτήτης της απαλλοτριωθείσας ιδιοκτησίας δεν αποταθεί στο Δικαστήριο, η απαλλοτριούσα αρχή μπορεί να αποταθεί η ίδια και επιδίδει την παραπομπή στον ιδιοκτήτη. Το γεγονός ότι αποτείνεται στο Δικαστήριο η απαλλοτριούσα αρχή δεν επηρεάζει τις αρχές που διέπουν τον υπολογισμό της αποζημίωσης. Η καταβλητέα αποζημίωση υπολογίζεται σύμφωνα με τους κανόνες που αναφέρονται στο άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, Ν.15/62, και η αξία της ιδιοκτησίας λογίζεται ίση προς το ποσό το οποίο θα επέφερε εάν πωλούταν εκούσια στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης.

Παραπομπή από απαλλοτριούσα αρχή απασχόλησε τη Δικαστή κα Χρ. Μίτλεττον στην απόφαση που εξέδωσε στις 18.10.2021 όπου αναλύει τόσο τη νομοθεσία όσο και τη διαδικασία δυνάμει των Κανονισμών περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης για τον καθορισμό της αποζημίωσης αναφορικά με τεμάχιο που απαλλοτριώθηκε από τη Δημοκρατία για τις ανάγκες δημοτικού σχολείου. Το Δικαστήριο στην απόφαση του τόνισε ότι η παραπομπή καταχωρήθηκε το Δεκέμβριο 2014 και ενώ επιδόθηκε στην ιδιοκτήτρια, αυτή δεν εμφανίστηκε στη διαδικασία. Η απαλλοτριούσα αρχή προώθησε την παραπομπή μόλις το Σεπτέμβριο 2021, καταχωρώντας αίτηση όπως το Δικαστήριο προχωρήσει με τον καθορισμό της αποζημίωσης για το ακίνητο στην απουσία της ιδιοκτήτριας. Υποβλήθηκε σχετική ένορκη δήλωση από κτηματολογικό λειτουργό και υιοθετήθηκε η έκθεση εκτίμησης που ετοιμάστηκε κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης. Το Δικαστήριο εξέτασε την έκθεση εκτίμησης και έχοντας υπόψη τις αρχές που διέπουν τον υπολογισμό της αποζημίωσης, τις συγκριτικές πωλήσεις που τέθηκαν υπόψη του Δικαστηρίου από τον εκτιμητή, το είδος και τα χαρακτηριστικά των συγκριτικών ακινήτων σε συνάρτηση με το είδος και τα χαρακτηριστικά του απαλλοτριωθέντος ακινήτου, καθόρισε το ποσό που είναι εύλογη και δίκαιη αποζημίωση της ιδιοκτήτριας, με ετήσιο τόκο ως προνοεί ο Νόμος. 

Επειδή η παραπομπή καταχωρίστηκε το Δεκέμβριο 2014 και παρά την επίδοση της στην ιδιοκτήτρια τον Ιούλιο 2015 και έκτοτε δεν μεσολάβησε οποιαδήποτε άλλη καταχώρηση από την απαλλοτριούσα αρχή, το Δικαστήριο έκρινε ορθό να επιδοθεί η απόφαση του προς την ιδιοκτήτρια με αντίγραφο της αίτησης για απόφαση, ώστε εάν η ιδιοκτήτρια επιθυμεί, να εμφανιστεί στη διαδικασία, αλλιώς θα προχωρήσει στην οριστικοποίηση της απόφασης του. 

* Δικηγόρος στη Λάρνακα