Ο τρόπος που ενεργεί τόσο ο ιδιοκτήτης όσο και ο ενοικιαστής εξετάζονται από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων και στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης συνέτεινε στη μη καταβολή του ενοικίου, το Δικαστήριο θα δώσει το δικαίωμα στον ενοικιαστή να ακουστεί. Η τροποποίηση που επήλθε με το Ν.3(i)/2020 περιορίζει το δικαίωμα του ενοικιαστή για καταχώρηση απάντησης στην περίπτωση αίτησης για ανάκτηση κατοχής, ότι η απάντηση θα πρέπει να συνοδεύεται είτε από απόδειξη ότι το οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα ενοίκια κατατέθηκε στο Δικαστήριο είτε από απόδειξη ότι πληρώθηκε στον ιδιοκτήτη ή αντιπρόσωπο του ή σε χρηματοδοτικό ίδρυμα προς όφελος του.

Όμως το Δικαστήριο για να επιτρέψει την καταχώρηση απάντησης από τον ενοικιαστή, δεν εξετάζει μόνο το θέμα της παράλειψης, αλλά και τους λόγους που οδήγησαν σε αυτή και κατά πόσο ο ιδιοκτήτης με τη συμπεριφορά του ουσιαστικά αρνήθηκε την είσπραξη του ενοικίου. Η εξέταση αυτών των δεδομένων διασφαλίζει τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης και το δικαίωμα του ενοικιαστή σε δίκαιη δίκη χωρίς να αποφασίζεται στο αρχικό αυτό στάδιο κατά πόσο ήταν δικαιολογημένη η παράλειψη καταβολής του ενοικίου συνεπεία της συμπεριφοράς του ιδιοκτήτη.

Στη σχετική τροποποίηση προστέθηκε πρόνοια ότι η απόφαση του γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρησης απάντησης από τον ενοικιαστή τίθεται εντός τριών εργάσιμων ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη, η δε απόφαση του Δικαστηρίου δεν υπόκειται σε έφεση. Είναι στο στάδιο αυτό που το Δικαστήριο αποφασίζει αν θα γίνει αποδεκτή ή αν θα απορριφθεί η καταχώρηση της απάντησης του ενοικιαστή, αιτιολογώντας την απόφαση του. Ο ιδιοκτήτης, στην περίπτωση που δεν συμφωνεί με την απόφαση του Δικαστηρίου να αποδεχθεί την απάντηση του ενοικιαστή και θεωρεί ότι ο ενοικιαστής καταχράται τη διαδικασία εφόσον δεν πληρώνει τα οφειλόμενα ενοίκια, μπορεί με αίτηση να ζητήσει τη διαγραφή ή τον παραμερισμό της απάντησης. 

Τα ανωτέρω εξετάστηκαν στην απόφαση του Προέδρου του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κ. Γ. Χρ. Παγιάση στην απόφαση που εξέδωσε την 16.11.2021 σε αίτηση του ιδιοκτήτη που αξίωνε διάταγμα ανάκτησης της κατοχής κατοικίας και καθυστερημένα ενοίκια. Ο ενοικιαστής καταχώρησε απάντηση και έδιδε εξήγηση για τους λόγους μη πληρωμής των ενοικίων. Απέδιδε το γεγονός στον ιδιοκτήτη που δεν συναίνεσε να υπογράψει ενοικιαστήριο έγγραφο όπως είχαν συμφωνήσει, ώστε ο ιδιοκτήτης να συνεχίσει να εισπράττει το ενοίκιο από την Υπηρεσία Επιδομάτων, η οποία το κατέβαλλε με έμβασμα στο λογαριασμό του εφόσον ο ενοικιαστής είναι λήπτης ελάχιστου εγγυημένου εισοδήματος. Η καταχώρηση της απάντησης έγινε αποδεκτή κατόπι σχετικής άδειας από το Δικαστήριο, το οποίο υπό διαφορετική σύνθεση έκρινε ότι η απάντηση θίγει ζητήματα που αφορούν την πρόκληση της καθυστέρησης της καταβολής των ενοικίων με πρόθεση του ιδιοκτήτη. Εφόσον το ζήτημα φαίνεται να μην αφορά αμιγώς ζήτημα απλής καθυστέρησης στην καταβολή των ενοικίων, έκρινε ότι έπρεπε να επιτραπεί η καταχώρηση της απάντησης.

Ο ιδιοκτήτης αντέδρασε με αίτηση για διαγραφή και απόρριψη της απάντησης που προσέκρουσε στην ένσταση του ενοικιαστή. Το Δικαστήριο, λαμβάνοντας υπόψη το νομικό πλαίσιο και τα σχετικά γεγονότα, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αποδοχή της απάντησης υπήρξε αποτέλεσμα αξιολόγησης όλων των απαραίτητων δεδομένων και ιδιαίτερα της υπερασπιστικής γραμμής του ενοικιαστή η οποία αξιολογήθηκε ότι δεν εξαντλείται σε γενικότητες. Τουναντίον, με απλό πλην σαφή τρόπο, ο ενοικιαστής προεκτείνει και συσχετίζει τη δική του παράλειψη με τη διαφοροποίηση στη στάση και συμπεριφορά του ιδιοκτήτη. Πώς τα προαναφερόμενα επιδρούν στο αίτημα για ανάκτηση κατοχής, δεν είναι ούτε δίκαιο ούτε λογικό να εξεταστούν στην απουσία του ενοικιαστή. Η διασφάλιση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης και του δικαιώματος του ενοικιαστή σε δίκαιη δίκη υπερσκελίζει τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη που εκπορεύονται από νέο άρθρο 11(1)(α) του Νόμου, δίχως ασφαλώς στο στάδιο αυτό να προκαταβάλλεται η τελική έκβαση της εν λόγω υπερασπιστικής γραμμής. 

Το Δικαστήριο πρόσθεσε ότι το όλο ζήτημα εκ πρώτης όψεως δεν φαίνεται να είναι μονοδιάστατο όπως επιχειρείται να παρουσιαστεί από τον ιδιοκτήτη και ούτε περιορίζεται στην εξέταση των προϋποθέσεων του άρθρου 11(1)(α). Με νομικούς όρους, το επίδικο ζήτημα πιθανό να συναρτάται αφενός με τη διαπίστωση των πραγματικών όρων της ενοικιαστικής σχέσης και της επίδρασης σε αυτούς του άρθρου 27 του Νόμου και αφετέρου με τις αρχές που σχετίζονται με τη διαπίστωση κωλύματος και ή της απεμπόλησης δικαιώματος, γι’ αυτό απέρριψε την αίτηση διαγραφής της απάντησης.

* Δικηγόρος στη Λάρνακα