Η νομοθεσία για τους εγκλωβισμένους αγοραστές θεσπίστηκε για να θεραπεύσει μια σοβαρή και χρόνια στρέβλωση της αγοράς ακινήτων. Πολλοί αγοραστές, ενώ είχαν εξοφλήσει το τίμημα αγοράς και είχαν τηρήσει τις βασικές τους υποχρεώσεις, παρέμεναν χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας για χρόνια, λόγω παραλείψεων, οικονομικών προβλημάτων ή άλλων εκκρεμοτήτων του πωλητή ή του έργου.

Το ζήτημα δεν είναι μόνο νομικό αλλά και οικονομικό, αφού η έλλειψη τίτλου περιορίζει τη δυνατότητα αξιοποίησης, υποθήκευσης, μεταπώλησης ή ασφαλούς κατοχής του ακινήτου. Γι’ αυτό ο νομοθέτης έδωσε στον Διευθυντή του Κτηματολογίου εξουσία να παρεμβαίνει, υπό προϋποθέσεις, για να ολοκληρώνεται η μεταβίβαση.

Από την άλλη, η προστασία του εγκλωβισμένου αγοραστή δεν σημαίνει ότι ο πωλητής στερείται κάθε δικαίωμα διεκδίκησης ποσών που θεωρεί ότι του οφείλονται. Σε αρκετές περιπτώσεις, πωλητές ή διαχειριστές συγκροτημάτων προβάλλουν απαιτήσεις για κοινόχρηστα, φόρους, τέλη, συντηρήσεις ή άλλες υπηρεσίες που, κατά τη θέση τους, σχετίζονται με την κατοχή και χρήση του ακινήτου. Το ουσιαστικό ερώτημα είναι κατά πόσο τέτοιες απαιτήσεις μπορούν να εμποδίσουν τη μεταβίβαση τίτλου ή αν πρέπει να αποτελέσουν αντικείμενο χωριστής αγωγής ενώπιον του αρμόδιου Δικαστηρίου.

Τα γεγονότα της υπόθεσης

Στην Π.Ε.25/2020, ημερ.9.6.2026, το Εφετείο εξέτασε υπόθεση στην οποία πωλητής ακινήτου προσέβαλε απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου να μεταβιβάσει ακίνητο στο όνομα εγκλωβισμένου αγοραστή. Η σύμβαση αγοράς είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο από το 1984, ο χωριστός τίτλος είχε εκδοθεί το 2015 και το αρχικό τίμημα αγοράς είχε εξοφληθεί.

Ο πωλητής όμως ισχυριζόταν ότι ο αγοραστής όφειλε σημαντικό ποσό για κοινόχρηστα, φόρους, τέλη και άλλα έξοδα που σχετίζονταν με τη χρήση και κατοχή του ακινήτου.

Ο Διευθυντής απέρριψε την ένσταση του πωλητή και προχώρησε στη μεταβίβαση. Το πρωτόδικο Δικαστήριο επικύρωσε την απόφαση, κρίνοντας ότι η απαίτηση για κοινόχρηστα και άλλα ποσά δεν αποτελούσε, με βάση τη σύμβαση ή τον νόμο, προϋπόθεση για τη μεταβίβαση. Ο πωλητής άσκησε έφεση, υποστηρίζοντας ότι οι οφειλές αυτές έπρεπε να είχαν εξεταστεί πληρέστερα και να εμποδίσουν τη μεταβίβαση.

Η κρίση του Εφετείου

Το Εφετείο απέρριψε την έφεση. Έκρινε ότι ο ουσιώδης χρόνος ήταν ο χρόνος λήψης της απόφασης του Διευθυντή και ότι, κατά τον χρόνο εκείνο, τα στοιχεία ήταν σαφή. Υπήρχε κατατεθειμένη σύμβαση, υπήρχε εκδομένος τίτλος και το τίμημα αγοράς είχε εξοφληθεί. Ο Νόμος, βέβαια, προνοεί ότι ουδεμία μεταβίβαση στο όνομα του αγοραστή διενεργείται σε περίπτωση που εκκρεμούν οφειλές του αγοραστή που προκύπτουν από συμβατικές υποχρεώσεις του σε σχέση με την καταβολή φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας, δημοτικά ή κοινοτικά και αποχετευτικά τέλη.

Οι αξιώσεις του πωλητή για κοινόχρηστα και λοιπές οφειλές δεν προέκυπταν από ρητό συμβατικό όρο του πωλητηρίου εγγράφου που να καθιστά την πληρωμή τους προϋπόθεση μεταβίβασης.

Το Δικαστήριο τόνισε ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δεν είχε υποχρέωση ούτε αρμοδιότητα να εξετάσει εξαντλητικά ανεπίλυτες χρηματικές αξιώσεις που δεν αποτελούσαν προϋπόθεση της μεταβίβασης. Τέτοιες απαιτήσεις έπρεπε να προωθηθούν με πολιτική αγωγή. Μάλιστα, στην συγκεκριμένη περίπτωση υπήρχε ήδη ξεχωριστή αγωγή για τα ποσά αυτά, η οποία αργότερα απορρίφθηκε. Το Εφετείο, επισήμανε ότι οι ανεπίλυτες αξιώσεις του πωλητή δεν μπορούν να προτάσσονται εκβιαστικά ώστε να αναχαιτίζουν το δικαίωμα του αγοραστή να αποκτήσει νόμιμη κυριότητα.

Η αντισυνταγματικότητα δεν εξετάζεται αφηρημένα

Ο πωλητής έθεσε και ζήτημα αντισυνταγματικότητας των σχετικών διατάξεων της νομοθεσίας. Το Εφετείο επανέλαβε ότι τέτοια ζητήματα δεν εξετάζονται θεωρητικά ή αφηρημένα, αλλά μόνο όταν η αποδοχή τους θα μπορούσε να οδηγήσει σε αποδοχή του ένδικου διαβήματος. Εφόσον στην προκειμένη περίπτωση δεν υπήρχε ζήτημα απάλειψης προγενέστερης υποθήκης ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος, αλλά απλώς ανεπίλυτη χρηματική απαίτηση, η εξέταση αντισυνταγματικότητας θα είχε μόνο ακαδημαϊκή σημασία.

Η απόφαση είναι σημαντική διότι επιβεβαιώνει μια πρακτική και ισορροπημένη προσέγγιση. Ο εγκλωβισμένος αγοραστής, εφόσον έχει εξοφλήσει το τίμημα και πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, δεν πρέπει να παραμένει όμηρος αμφισβητούμενων απαιτήσεων. Ο πωλητής διατηρεί το δικαίωμα να διεκδικήσει όσα θεωρεί ότι του οφείλονται, αλλά στο σωστό φόρουμ, με αγωγή και όχι με παρεμπόδιση της μεταβίβασης.

Κατά την άποψή μου, η προσέγγιση αυτή υπηρετεί την ασφάλεια των συναλλαγών και την οικονομική λογική. Η μεταβίβαση τίτλου δεν πρέπει να μετατρέπεται σε μέσο πίεσης για είσπραξη αμφισβητούμενων ποσών, εκτός αν υπάρχει σαφής συμβατική ή νόμιμη προϋπόθεση. Η προστασία του εγκλωβισμένου αγοραστή είναι αναγκαία, χωρίς όμως να καταργεί τα δικαιώματα του πωλητή, ο οποίος μπορεί να τα ασκήσει με ξεχωριστή δικαστική διαδικασία.

* Δικηγόρος στη Λάρνακα