Ο τερματισμός σύμβασης πώλησης ακινήτου, εάν κριθεί ότι ήταν παράνομος, συνιστά διάρρηξη της συμφωνίας και επιφέρει συνέπειες

Κάθε πωλητήριο έγγραφο αποσκοπεί στον καθορισμό των όρων που πωλητής και αγοραστής συμφωνούν στην αγοραπωλησία ενός ακινήτου, είτε πρόκειται για κτήμα, κατοικία ή διαμέρισμα, υπό ανέγερση ή μεταχειρισμένο. Τα μέρη επιδιώκουν να διασφαλίσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, ώστε με την εκπλήρωση αυτών να ολοκληρωθεί η συμφωνία και ο καθένας να λάβει το αντάλλαγμα που συμφώνησε. Στην πορεία, όμως, είναι ενδεχόμενο να μην υπάρξει προσήλωση στα συμφωνηθέντα, το ακίνητο να μην ανεγέρθηκε στον χρόνο που συμφωνήθηκε, το τίμημα ή μέρος του να μην έχει πληρωθεί και να υπάρχουν παραβάσεις που προκαλούν διαφορά μεταξύ των συμβαλλομένων, με κατάληξή τους στο Δικαστήριο. Στα πλαίσια αυτά, διακριβώνεται ο όρος που έχει παραβιαστεί, εάν είναι ουσιώδης ή έχει καταστεί ουσιώδης, εάν υπήρξε τερματισμός της συμφωνίας, ποιος συμβαλλόμενος ενήργησε προς την κατεύθυνση αυτή, εάν ο τερματισμός είναι νόμιμος ή παράνομος, εάν δόθηκε εύλογος χρόνος για συμμόρφωση, ποια ήταν η πρόθεση των συμβαλλομένων κατά τη συνομολόγηση της συμφωνίας, ποιος δικαιούται θεραπείας και το μέτρο των αποζημιώσεων.

Ο συνήθης όρος που απαντάται σε κάθε πωλητήριο έγγραφο είναι ο γενικός, ότι όλοι οι όροι του είναι ουσιώδεις και παράβαση οιουδήποτε δίνει το δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να τερματίσει τη συμφωνία και να αξιώσει αποζημιώσεις. Ο όρος αυτός δεν καθιστά τον χρόνο εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων ουσιώδη, εκτός εάν οι συμβαλλόμενοι ρητά το προβλέψουν στη συμφωνία. Συνεπώς, ο χρόνος εκπλήρωσης όρου θα πρέπει να καταστεί ουσιώδης και να δοθεί εύλογος χρόνος στον υπαίτιο συμβαλλόμενο να εκπληρώσει την υποχρέωση του. Αποστέλλεται γραπτή ειδοποίηση, σύμφωνα με τον τρόπο που προβλέπεται στο πωλητήριο έγγραφο, ο υπόχρεος καλείται σε συμμόρφωση και προειδοποιείται ότι σε περίπτωση αποτυχίας του, εντός της προθεσμίας που καθορίζεται, θα υπάρξει τερματισμός της συμφωνίας εξ’ υπαιτιότητας του.

Σχετικές είναι οι πρόνοιες του άρθρου 55 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, που αναφέρουν τις συνέπειες μη εκπλήρωσης εντός ορισμένου χρόνου, σε σύμβαση στην οποία ο χρόνος είναι ουσιώδης.

Το Ανώτατο Δικαστήριο, στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε.264/2014, ημερ. 22.2.2023, αναφέρει ότι ο αγοραστής διαμερίσματος υπό ανέγερση, επειδή υπήρξε καθυστέρηση στην παράδοση του, έδωσε γραπτή ειδοποίηση 30 ημερών στον πωλητή για αποπεράτωση και παράδοση του. Δεν υπήρξε συμμόρφωση του πωλητή και ο αγοραστής τερμάτισε το πωλητήριο έγγραφο, αξιώνοντας την επιστροφή των χρημάτων που πλήρωσε. Πρωτόδικα κρίθηκε ότι ο τερματισμός ήταν νόμιμος και εκδόθηκε απόφαση για επιστροφή των χρημάτων προς τον αγοραστή, ενώ η ανταπαίτηση του πωλητή απορρίφθηκε.  

Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε λανθασμένη την πρωτόδικη απόφαση, καθότι, ως αναφέρει ο δικαστής κ. Χάρης Μαλαχτός, ο χρόνος που παραχωρήθηκε δεν ήταν στις περιστάσεις της υπόθεσης εύλογος και έτσι ο αγοραστής δεν κατέστησε τον χρόνο παράδοσης του διαμερίσματος ουσιώδη όρο της συμφωνίας, ώστε η αποτυχία του πωλητή να συμμορφωθεί να θεωρείται παράβαση ουσιώδους όρου, που να παρέχει στον αγοραστή το δικαίωμα να τερματίσει τη συμφωνία. Ο τερματισμός της συμφωνίας από τον αγοραστή κρίθηκε ότι ήταν παράνομος, δηλαδή αδικαιολόγητος και συνιστούσε διάρρηξη της συμφωνίας που επέτρεπε στον πωλητή που ήταν το αναίτιο μέρος να διεκδικήσει θεραπεία από τον αγοραστή που είχε προχωρήσει στον παράνομο τερματισμό.

Συνόψισε ότι η αποζημίωση που δικαιούτο ο πωλητής ήταν η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης του διαμερίσματος στον αγοραστή και της αγοραίας του αξίας κατά το χρόνο της διάρρηξης της συμφωνίας, δηλαδή την ημερομηνία του παράνομου τερματισμού. Το ποσό αυτό ο πωλητής θα μπορούσε ουσιαστικά να κρατήσει από τα ποσά που είχε ήδη εισπράξει από τον αγοραστή και να του επιστρέψει το υπόλοιπο. Αντί τούτου, ο πωλητής ανταξίωσε το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς του διαμερίσματος, πλέον τόκους, δηλαδή ανταπαίτησε την ολοκλήρωση της συμφωνίας για συμμόρφωση των συμβαλλομένων με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, περιλαμβανομένης διαταγής για να παραλάβει ο αγοραστής το διαμέρισμα όταν αυτό θα ήταν έτοιμο. Αυτό που ουσιαστικά ζητούσε ο πωλητής, ήταν η ειδική εκτέλεση της συμφωνίας πώλησης του διαμερίσματος.

Το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε ότι δεν θα μπορούσε να αποδοθεί στον πωλητή αποζημίωση και το μόνο που μπορούσε να του επιδικαστεί ήταν ονομαστικές αποζημιώσεις ύψους €100 και εκδόθηκε απόφαση. Δεδομένου, όμως, ότι δικογραφούσε τα ποσά που ο αγοραστής του είχε καταβάλει και εισπράξει στη βάση της συμφωνίας που είχε τερματιστεί και υπήρχε αξίωση για επιστροφή τους, εξέδωσε απόφαση για επιστροφή των ποσών στον αγοραστή.  

* Δικηγόρος στη Λάρνακα