Η κατάθεση σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο συνιστά εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης και επενεργεί προς όφελος του αγοραστή ως δικαιούχου για εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του. Το εμπράγματο δικαίωμα ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεση της συμβάσης και το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται ισχύει μέχρι την ακύρωση ή την απόσυρση της. Η κατάθεση εξασφαλίζει το δικαίωμα του αγοραστή, τόσο για έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου που δεν υπάρχει εγγραφή, όσο και για ειδική εκτέλεση της σύμβασης κατόπιν διατάγματος του δικαστηρίου και διενέργειας εγγραφής στο όνομα του αγοραστή. Το εμπράγματο βάρος μέχρι την έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης ή καταβολής αποζημίωσης, σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμου, Ν.81(Ι)/2011, εξασφαλίζει το εκάστοτε ποσό που ο αγοραστής κατέβαλε για το τίμημα πώλησης ή το εκάστοτε ποσό της αξίας της αντιπαροχής. Η απόσυρση της κατάθεσης μπορεί να γίνει από τον αγοραστή ως δικαιούχο πρόσωπο και η ακύρωση με δικαστικό διάταγμα που εκδίδεται στα πλαίσια αγωγής εναντίον του αγοραστή.

Ερώτημα εγείρεται όταν εταιρεία που αγόρασε ακίνητο και κατέθεσε τη σύμβαση πώλησης στο Κτηματολόγιο, δεν προώθησε διαδικασία για έκδοση τίτλου και εγγραφή του ακινήτου στο όνομα της και έχει διαγραφεί από το μητρώο του Εφόρου Εταιρειών, ποια είναι η τύχη του εμπράγματου βάρους και του ακινήτου; Σε τέτοια περίπτωση τυγχάνει εφαρμογής η πρόνοια του άρθρου 328 του περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113, που αναφέρει ότι, όταν εταιρεία διαλυθεί, ολόκληρη η περιουσία και τα δικαιώματα τα οποία με οποιοδήποτε τρόπο περιήλθαν ή κρατούνταν ως εμπίστευμα  για την εταιρεία αμέσως πριν τη διάλυση της, θεωρείται αδέσποτη και ανήκει στη Δημοκρατία, όπως η περιουσία προσώπου που πεθαίνει χωρίς κληρονόμους.

Το θέμα αναλύει στην απόφαση που εξέδωσε η Δικαστής κα Χρ. Μίττλετον, ημερ.20.2.2023, στα πλαίσια αίτησης πωλητή για έκδοση διατάγματος που να διατάσσει το Κτηματολόγιο να διαγράψει ή να ακυρώσει το εμπράγματο βάρος που δημιουργήθηκε με την κατάθεση της σύμβασης πώλησης διαμερίσματος. Παρά τη μη ύπαρξη ένστασης από το Κτηματολόγιο, το Δικαστήριο ζήτησε από τον πωλητή διευκρινίσεις για τη νομική βάση που θα μπορούσε να εκδώσει ένα τέτοιο διάταγμα, την καταλληλότητα του ένδικου μέσου που χρησιμοποιήθηκε και το λόγο που ο πωλητής δεν προτίμησε να επαναφέρει την εταιρεία.

To Δικαστήριο τόνισε ότι μία εταιρεία μπορεί να διαλυθεί έπειτα από εκκαθάριση ή διαγραφή από τον Έφορο Εταιρειών. Η περιουσία της εταιρείας που έχει διαλυθεί, με την επιφύλαξη τυχόν επαναφοράς της, περιέρχεται δια νόμου αυτομάτως στη Δημοκρατία και ανήκει σε αυτήν. Με τον ίδιο τρόπο που περιέρχεται στη Δημοκρατία η περιουσία φυσικού ατόμου που αποθνήσκει χωρίς κληρονόμους. Πρόκειται για περιουσία χωρίς άλλον ιδιοκτήτη και η λογική της ρύθμισης είναι ότι η περιουσία πρέπει πάντοτε να ανήκει κάπου, να μην είναι «αδέσποτη». Δεν εξαιρείται η ακίνητη περιουσία ή οποιοδήποτε δικαίωμα επί ακίνητης περιουσίας που η εταιρεία έχει ή που κρατείται από άλλο πρόσωπο προς όφελος της κατά τον χρόνο αμέσως πριν από τη διάλυσή της. Δεν περιέρχεται στη Δημοκρατία η περιουσία που η εταιρεία κρατεί προς όφελος άλλου προσώπου.

Η Δημοκρατία λόγω της διαγραφής της εταιρείας, ανέφερε το Δικαστήριο, δεν είναι απλώς το εμπράγματο βάρος που επωφελείται, αλλά και των συμβατικών δικαιωμάτων αναφορικά με το ακίνητο ως διασφαλίζονται με την κατάθεση του ΠΩΕ. Είναι και αυτά “assets” που περιέρχονται στη Δημοκρατία. Με δεδομένη τη δυνατότητα της Δημοκρατίας, ως θα ήταν η δυνατότητα της εταιρείας, να αποσύρει από μόνη της την κατάθεση του ΠΩΕ από το Κτηματολόγιο, εάν δια του Γενικού Λογιστηρίου συμφωνεί με κάποιο αίτημα του πωλητή, το Δικαστήριο έκρινε ότι δεν ικανοποιείται πως μπορεί να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα.

Το Δικαστήριο κατέληξε, όπου η απόσυρση ή η ακύρωση της κατάθεσης της σύμβασης πώλησης δεν γίνεται εκούσια, η παρέμβαση του δικαστηρίου για τη διαγραφή της κατάθεσης σύμβασης πώλησης προϋποθέτει προσδιορισμό των δικαιωμάτων μεταξύ των συμβαλλομένων ή των διαδόχων τους επί της ουσίας. Έκρινε θεραπεύσιμη την παρατυπία και εξέδωσε διάταγμα να προχωρήσει ο πωλητής με διαδικασία αγωγής στην οποία να δοθεί αριθμός, να καταβληθούν τα τέλη και να προστεθεί η Κυπριακή Δημοκρατία ως διάδικος και η αγωγή να επιδοθεί στον Γενικό Εισαγγελέα και στο Γενικό Λογιστήριο.

* Δικηγόρος στη Λάρνακα