Το δικαίωμα ιδιοκτησίας υπερέχει της κατοχής, εκτός αν αυτή αποκτήθηκε ως προνόμιο ή δικαίωμα και ενεγράφη στο Κτηματολόγιο

Το δικαίωμα ιδιοκτησίας και κατ’ επέκταση συνιδιοκτησίας ακινήτου τυγχάνει προστασίας βάσει του άρθρου 23 του Συντάγματος και ο συνιδιοκτήτης έχει δικαίωμα κατοχής και απόλαυσης της ακίνητης ιδιοκτησίας του, όπως και ο άλλος συνιδιοκτήτης. Ενόσω ο συνιδιοκτήτης δεν περιόρισε το δικαίωμα του με συμφωνία παραχώρησης της κατοχής σε άλλο συνιδιοκτήτη ή δεν προέβη σε παραχώρηση δικαιώματος ή προνομίου και δεν ενεγράφη στο Κτηματολόγιο, με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 4 και 11(α) του περί Ακίνητης ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ.224, που αναφέρονται στο δικαίωμα επικαρπίας και οίκησης εφόρου ζωής, δεν μπορεί να εκδιωχθεί ή αποκλειστεί από τον άλλο συνιδιοκτήτη από την ακίνητη ιδιοκτησία. Οι συνιδιοκτήτες στη βάση του δικαιώματος ιδιοκτησίας έχουν από κοινού δικαίωμα κατοχής και απόλαυσης του ακινήτου, όπως συμβαίνει με τους ενοικιαστές από κοινού. Οποιαδήποτε πράξη που αποσκοπεί στην εκδίωξη ή τον αποκλεισμό ή παρεμπόδιση συνιδιοκτήτη από την είσοδο, παραμονή, κατοχή και χρήση της κοινής περιουσίας, συνιστά παράνομη επέμβαση και δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα εναντίον του παραβάτη.

Σε αυτή την περίπτωση παρέχεται δικαίωμα στον συνιδιοκτήτη που εκδιώχθηκε ή αποκλείστηκε, να αξιώσει διάταγμα δικαστηρίου για την αποκατάσταση του στο κοινό δικαίωμα ιδιοκτησίας, διάταγμα απόδοσης λογαριασμού όπου υπάρχει εισόδημα, καθώς επίσης αποζημιώσεις για την απώλεια της ενοικιαστικής αξίας του μεριδίου του. Στην περίπτωση αγωγής, όπου αποδεικνύεται παράνομη επέμβαση αλλά δεν προσκομίζεται μαρτυρία για απόδειξη της ζημιάς λόγω απώλειας χρήσης, εκδίδεται διάταγμα αναγνώρισης, προστασίας και αποκατάστασης του δικαιώματος κατοχής, διάταγμα απόδοσης λογαριασμού και ονομαστικές αποζημιώσεις, που συνήθως επιδικάζονται στο ποσό των €100, πλέον έξοδα.

Ζήτημα συνιδιοκτησίας και δικαιώματος κατοχής κοινής περιουσίας εγείρεται συνήθως μεταξύ συγγενικών προσώπων, όταν δεν συμφωνούν στην από κοινού απόλαυση και εκμετάλλευση της ή στη διανομή και το διαχωρισμό της, ώστε να λάβει ο καθένας το μερίδιο που του αναλογεί ή στην πώληση της με ιδιωτική συμφωνία και διανομή του ποσού της πώλησης. Όπου οι συνιδιοκτήτες δεν συνεργάζονται μεταξύ τους, η προσφερόμενη λύση είναι η πώληση μέσω της διαδικασίας εκποίησης του ακινήτου σε δημόσιο πλειστηριασμό.

Κατατοπιστική απόφαση που υποδεικνύει τη δύναμη και την αξία του δικαιώματος ιδιοκτησίας εξέδωσε το Ανώτατο Δικαστήριο στην Π.Ε.336/2014, ημερ.13.07.2023 στην οποία η Δικαστής κυρία Δ. Σωκράτους, αναλύοντας τη νομολογία, καταλήγει ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι το δικαίωμα της ιδιοκτησίας υπερέχει της κατοχής, εκτός εάν η τελευταία έχει αποκτηθεί με τέτοιο τρόπο που θα λειτουργούσε ως προνόμιο ή δικαίωμα σε βάρος του δικαιώματος ιδιοκτησίας, με καταχώρηση στα βιβλία του Κτηματολογίου.

Ιδιοκτήτης κατοικίας με βοηθητικά μεταβίβασε το ½ μερίδιο στη θυγατέρα του και ακολούθως υπέγραψε συμφωνία με την πρώην σύζυγο του ότι της παραχωρεί εφόρου ζωής το δικαίωμα να κατέχει και χρησιμοποιεί την κατοικία μαζί με τη θυγατέρα τους, καθώς και δικαίωμα ενοικίασης των βοηθητικών και τη διαχείριση των εσόδων από την ενοικίαση τους. Ο συνιδιοκτήτης στη συνέχεια τέλεσε νέο γάμο και μεταβίβασε το άλλο ½ μερίδιο στη σύζυγο του, η οποία απαίτησε από τη θυγατέρα και την πρώην σύζυγο που διέμεναν στην κατοικία να της επιτρέψουν να διαμένει και αυτή, αλλά της αρνήθηκαν.

Η υπόθεση κατέληξε στο Δικαστήριο κατόπιν αγωγής της συνιδιοκτήτριας εναντίον των άλλων δύο προσώπων και πέτυχε την εξασφάλιση διατάγματος που τις διατάσσει να της επιτρέπουν με τους εξαρτώμενους της να εισέρχονται, κατέχουν και χρησιμοποιούν ελεύθερα την κατοικία, διάταγμα που να απαγορεύει σε αυτές να την παρεμποδίζουν να μεταφέρει έπιπλα στην κατοικία, διάταγμα που διατάσσει τη θυγατέρα να της παραχωρήσει κλειδί της κατοικίας και των βοηθητικών και απόφαση για ποσό €100 ονομαστικές αποζημιώσεις.

Στην έφεση των δύο αυτών προσώπων, θυγατέρας-συνιδιοκτήτριας και μητέρας της, το Ανώτατο Δικαστήριο επιδοκίμασε την πρωτόδικη απόφαση και τη σχετική νομολογία που επικαλέστηκε και υπέδειξε ότι αποφασίστηκε πως ο συνιδιοκτήτης μπορεί να εναγάγει τον άλλο συνιδιοκτήτη για παράνομη επέμβαση, αν πράγματι έχει εκδιωχθεί ή έχει αποστερηθεί της περιουσίας του. Η εφεσίβλητη-συνιδιοκτήτρια ουδέποτε αποφάσισε να περιορίσει το δικαίωμα επί της ιδιοκτησίας της και ούτε παραχώρησε με συμφωνία την κατοχή της επίδικης κατοικίας σε οποιαδήποτε από τις εφεσείουσες. Ορθά έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι το συμφωνητικό έγγραφο δεν είναι δυνατό να δεσμεύει την εφεσίβλητη, έστω και αν αυτή απέκτησε μεταγενέστερα την ιδιοκτησία. Η εφεσίβλητη αξίωνε την απόκτηση της κατοχής του ακινήτου και αντίθετη άποψη θα της στερούσε την απόλαυση της περιουσίας και του συνταγματικά κατοχυρωμένου αυτού δικαιώματος της.

* Δικηγόρος στη Λάρνακα