Η επάλληλη συμφωνία για καταβολή χρημάτων κάτω από το τραπέζι, προς συμπλήρωση συμφωνίας αγοραπωλησίας ακινήτου, εκτός του ότι είναι παράνομη και άκυρη, δυνατό να επισύρει και ποινική ευθύνη των συμβαλλόμενων μερών, ως επίσης και των άλλων προσώπων που συμπράττουν στην παρανομία αυτή.

Η φόρο-αποφυγή καταβολής Φ.Π.Α., φόρου κεφαλαιουχικών κερδών ή άλλου φόρου, δικαιωμάτων και τελών δεν συμφέρει σε κανένα, είτε είναι ο πωλητής είτε ο αγοραστής, διότι το όφελος από την παρανομία είναι μηδαμινό μπροστά στους κινδύνους που ο καθένας τους εμπλέκεται και εκθέτει τον εαυτό του.

Η μειωμένη τιμή που καταγράφεται στην αγορά-πωλητήρια συμφωνία και μέρος αυτής είναι μαύρα, που συνήθως είναι ένα μεγάλο ποσό, σε περίπτωση διαφωνίας των μερών, ούτε είναι εισπρακτέο από τον πωλητή, ούτε είναι επιστρεπτέο στον αγοραστή, με όποιο τρόπο και αν αυτό απαιτηθεί.

Τυχόν δικαστική διαμάχη θα οδηγήσει τα μέρη σε αχρείαστη ταλαιπωρία και έξοδα, η αγωγή τους θα απορριφθεί χωρίς έξοδα, κανένα δικαστήριο δεν θα επιτρέψει ή επιδοκιμάσει την παρανομία τους και η υπόθεση θα σταλεί να εξεταστεί στη Νομική Υπηρεσία για το ενδεχόμενο διάπραξης ποινικών αδικημάτων. Όποια δικαιολογία και αν προβάλουν, αυτή δεν θα γίνει πιστευτή από το δικαστήριο και η κατάληξη θα είναι η απόρριψη της αγωγής με χαμένους τους ίδιους, πωλητή και αγοραστή.

Απόφαση Ανώτατου Δικαστηρίου

Αντικείμενο της έφεσης ενώπιον του Ανώτατου Δικαστηρίου που εξετάστηκε στην Π.Ε. 209/2015, απόφαση ημερ.3.07.2025, ήταν το παράπονο αγοραστή ότι η απαίτηση του για επιστροφή του επιπλέον ποσού των £90.000 (€153.774) που κατέβαλε στον πωλητή ως πληρωμή «κάτω από το τραπέζι» απορρίφθηκε.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε ότι το ποσό καταβλήθηκε στα πλαίσια επάλληλης συμφωνίας που τα μέρη είχαν συνάψει μεταξύ τους προς εξυπηρέτηση της κύριας συμφωνίας πώλησης μίας κατοικίας αντί του ποσού των £345.000 (€581.467). Το Δικαστήριο έκρινε ότι επρόκειτο για παράνομη συναλλαγή, αφού η πληρωμή του επιπλέον ποσού αποκρύφθηκε από το Δημόσιο Ταμείο.

Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ορθή την αξιολόγηση του πρωτόδικου Δικαστηρίου που δεν πίστεψε τη θέση του αγοραστή ότι παρά το ότι αυτός απέστειλε το επιπλέον ποσό των £90.000 στον πωλητή, δεν γνώριζε ότι αυτό θα πληρωνόταν ως μέρος του τιμήματος για την αγορά της κατοικίας, καθώς και τον τρόπο πληρωμής του, δηλαδή «κάτω από το τραπέζι». Σημείωσε ότι, και οι δύο πλευρές αρχικά αρνήθηκαν ότι γνώριζαν για την εν λόγω πληρωμή.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο, όμως, διαπίστωσε ότι το πιο πάνω ποσό πληρώθηκε από τον αγοραστή με την ελεύθερη βούλησή του, γνωρίζοντας ότι αυτό αποτελούσε μέρος του τιμήματος για την αγορά της κατοικίας, το οποίο όμως, δεν αναφερόταν στο έγγραφο της συμφωνίας και στη βάση αυτή απέρριψε την αγωγή.

Επιπρόσθετα, υπέδειξε ότι το Δικαστήριο ορθά επισήμανε ότι ο αγοραστής ήταν οικονομολόγος με σπουδές στο συγκεκριμένο τομέα και δεν δέχθηκε ότι αυτός δεν είχε ζητήσει, εξ αρχής, να πληροφορηθεί για το σκοπό της επιπλέον πληρωμής, που δεν ήταν καθόλου ευκαταφρόνητο ποσό, καταλήγοντας σε εύλογα ευρήματα, ως προς τα γεγονότα που έλαβαν χώρα.

Κατάληξη Ανώτατου Δικαστηρίου

Το Ανώτατο Δικαστήριο συνοψίζοντας, κατέληξε ότι κατά τον πωλητή, η πληρωμή του ποσού των £90.000 αποτελούσε μέρος του τιμήματος, όμως δεν δηλώθηκε για φορολογικούς λόγους του ιδίου, ενώ συγχρόνως, θα ωφελείτο και ο αγοραστής. Συγκεκριμένα, αυτός θα πλήρωνε λιγότερα μεταβιβαστικά τέλη και Φ.Π.Α., αφού το τίμημα που κατέβαλε για την αγορά της κατοικίας εμφανιζόταν στο πωλητήριο έγγραφο να ήταν κατά £90.000 πιο κάτω από το πραγματικό. Επομένως, η συγκεκριμένη πληρωμή αφορούσε σε μια παράνομη συναλλαγή που είχε, όμως, διεκπεραιωθεί.

Υπέδειξε δε, ό,τι απέμεινε είναι να λογοδοτήσουν τα μέρη, το καθένα στον κρατικό φορέα που πρέπει, για ό,τι οφείλει ως αποτέλεσμα της εν λόγω συναλλαγής. Αν τίθεται θέμα διερεύνησης διάπραξης και ποινικών αδικημάτων, σχετικά, τούτο επαφίεται στο Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας να ενεργήσει ανάλογα.

Αναφορικά με το θέμα των εξόδων, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ορθή την παρατήρηση του αγοραστή που προσέβαλε με την έφεση την ορθότητα της διαταγής για τα έξοδα εναντίον του και υπέρ του πωλητή, δεδομένης της διαπίστωσης του Δικαστηρίου ότι τα μέρη είχαν συμφωνήσει στη διενέργεια της εν λόγω παράνομης συναλλαγής. Η αιτιολόγηση της παρατήρησης, κρίθηκε ορθή ότι το Δικαστήριο έπρεπε να απορρίψει την αγωγή χωρίς καμία διαταγή για τα έξοδα για να μην επιβραβεύσει διαδίκους που συμμετείχαν σε συνωμοσία καταδολίευσης του Δημοσίου.

* Δικηγόρος στη Λάρνακα