Ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου για ενοικιάσεις κατοικιών και καταστημάτων που εμπίπτουν στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ρυθμίζεται από το άρθρο 8, το οποίο προνοεί ότι καμία αύξηση δεν μπορεί να επιβληθεί σε θέσμιο ενοικιαστή, πλην όπως ο Νόμος ορίζει. Είναι δε νόμιμο για τον θέσμιο ενοικιαστή ή τον ιδιοκτήτη κατοικίας ή καταστήματος, όταν θεωρεί τον εαυτό του αδικημένο, να αποτείνεται στο Δικαστήριο για τον καθορισμό του πληρωτέου δικαίου ενοικίου για το υποστατικό.
Υπάρχει όμως επιφύλαξη ότι καμία αίτηση δεν καταχωρείται πριν την παρέλευση δύο χρόνων από της ημερομηνίας κατά την οποία ο ενοικιαστής έλαβε την κατοχή του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Είναι νόμιμο για τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή να έρθουν σε διαπραγματεύσεις και με γραπτή συμφωνία να συμφωνήσουν άλλη αύξηση του ενοικίου νοουμένου ότι η τελευταία αυτή αύξηση δεν θα υπερβαίνει το εκάστοτε καθοριζόμενο ανώτατο ποσοστό αύξησης από το Νόμο και ότι καμία αύξηση δεν θα λαμβάνει χώρα πριν την παρέλευση δύο χρόνων από την ανωτέρω καθοριζόμενη ημερομηνία της κατοχής του ακινήτου ή της τελευταίας αύξησης. Το ανώτατο όριο της αύξησης του υπό του Δικαστηρίου καθοριζόμενου δικαίου ενοικίου, όπως προνοείται στο άρθρο 8(4)(α), δεν θα υπερβαίνει το ποσοστό που το Υπουργικό Συμβούλιο, μετά από σύσταση του Υπουργού Δικαιοσύνης και Δημόσιας Τάξεως, καθορίζει ανά διετία με διάταγμα του, το οποίο ενώ αρχικά ήταν 14% μειώθηκε στο 8% και ακολούθως διαδοχικά από τις 22.4.2013 μέχρι και την 21.4.2023 είναι 0%.
Στο ίδιο όμως άρθρο υπάρχει επιφύλαξη, η οποία δεν επηρεάζεται από τη μείωση του ποσοστού αύξησης και προνοεί ότι δικαιολογείται καθορισμός του ενοικίου του ακινήτου με βάση το ποσοστό του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Συνεπώς, εάν το καταβαλλόμενο ενοίκιο του μισθίου είναι χαμηλότερο από το 90% του μέσου όρου, μπορεί να αυξηθεί και να καθοριστεί με βάση το ποσοστό του 90%, εκτός εάν ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών οπότε το ποσοστό δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80%. Για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου είναι απαραίτητη η ετοιμασία έκθεσης εκτίμησης από εμπειρογνώμονα εκτιμητή ακινήτων ή από λειτουργό εκτιμήσεων του Δικαστηρίου κατόπι σχετικών οδηγιών και όπως προνοεί το άρθρο 8(5) θα πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, ως επίσης να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής κατά πόσο έχουν εκτελεστεί σ’ αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος, καθώς και οι παρεχόμενες υπηρεσίες.
Το νομικό πλαίσιο και η διαδικασία γενικά για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου εξετάστηκε από τον πρόεδρο του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κ. Γ. Χρ. Παγιάση στην απόφαση του ημερ.20.1.2021, σε αίτηση ενοικιαστή για μείωση του ενοικίου. Όπως αναφέρει, η διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου περιλαμβάνει τη διεξαγωγή ίδιας έρευνας, είτε αυτεπάγγελτα είτε κατόπιν αιτήματος διαδίκου, μέσω των λειτουργών εκτιμήσεων, των οποίων ο διορισμός εγκρίνεται από το Ανώτατο Δικαστήριο και υπό την προϋπόθεση ότι έχουν τα προσόντα πραγματογνώμονα στον κλάδο εκτιμήσεων γης και ενοικίων. Οι λειτουργοί εκτιμήσεων, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, διεξάγουν έρευνα και ετοιμάζουν γραπτή έκθεση την οποία καταθέτουν στο Δικαστήριο και αντίγραφα δίδονται στους διαδίκους. Το Δικαστήριο μπορεί, σε εξαιρετικές περιπτώσεις, να διατάξει στην ίδια υπόθεση την ετοιμασία περαιτέρω εκθέσεων εκτίμησης. Αφού προηγουμένως δώσει το δικαίωμα ακρόασης στους διαδίκους και συνυπολογίσει τους περιορισμούς και περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, το Δικαστήριο καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο από την ημερομηνία καταχωρήσεως της υπό εξέταση αίτησης.
Πρόσθεσε ότι σε υποθέσεις αναπροσαρμογής του δίκαιου ενοικίου, οι πρωταγωνιστές είναι οι ειδικοί εκτιμητές, η αξιολόγηση της μαρτυρίας των οποίων οδηγεί στα επί του θέματος καθοριστικά συμπεράσματα του Δικαστηρίου. Η μαρτυρία των ίδιων των διαδίκων είναι δευτερευούσης σημασίας καθότι η υποκειμενική αντίληψη αυτών ως προς το εύλογο και το δίκαιο ενοίκιο μικρή αξία έχει. Στην προκειμένη υπόθεση, έκρινε ότι το υποστατικό δεν εμπίπτει στον όρο «ακίνητο» όπως ερμηνεύθηκε στην αυθεντία Φυσεντζίδη και συνεπώς δεν ήταν ενοικιοστασιακό. Δεν στοιχειοθετείτο δικαιοδοσία του Δικαστηρίου, γι’ αυτό απέρριψε την αίτηση, η οποία εξάλλου κρίθηκε πρόωρη, αφού καταχωρήθηκε πριν να παρέλθουν 2 έτη από την τελευταία αύξηση του ενοικίου.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
