Ελληνικό deal με άρωμα κυπριακό

Η αύξηση του όγκου των ακινήτων στους τραπεζικούς ισολογισμούς, φέρνει επιτακτικά στο προσκήνιο την ανάγκη μεταρρυθμίσεων για τη γρήγορη και αποτελεσματική διαχείρισή τους, με έμφαση στην απλοποίηση των μεταβιβάσεων, λέει στο Capital.gr ο Δρ. Γεώργιος Μούντης, Managing Partner της Delfi Partners & Company. Η εταιρία “έτρεξε” την πρώτη μεγάλη πώληση “πακέτου” ακινήτων τράπεζας, το χαρτοφυλάκιο Star της Eurobank, που αναμένεται να ανακοινωθεί άμεσα.

Η επιταχυνόμενη δραστηριοποίηση για τη μείωση των κόκκινων δανείων των τραπεζών, με αιχμή το σχέδιο “Ηρακλής”, αλλά και η αύξηση του όγκου των ιδιόκτητων ακινήτων στους τραπεζικούς ισολογισμούς, φέρνει επιτακτικά στο προσκήνιο την ανάγκη μεταρρυθμίσεων για τη γρήγορη και αποτελεσματική διαχείριση των ακινήτων, με έμφαση στην απλοποίηση των μεταβιβάσεων. 
“Η πρακτική αξιολόγησης των NPLs και η αποτελεσματική διαχείριση τόσο αυτών όσο και των REOs, είναι κρίσιμες για την επιτυχία του συνολικού σχεδιασμού μείωσης των κόκκινων δανείων”, λέει στο Capital.gr ο Δρ. Γεώργιος Μούντης, Managing Partner της Delfi Partners & Company. 

Η εταιρία “έτρεξε” την πρώτη μεγάλη πώληση “πακέτου” ακινήτων τράπεζας, το χαρτοφυλάκιο Star της Eurobank που αναμένεται να υπογραφεί σήμερα. Tα τελευταία χρόνια η Delfi Partners έχει αποτιμήσει χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων και REOs αξίας 62 δις. ευρώ, ενώ ταυτόχρονα έχει διαχειριστεί και συνεχίζει να διαχειρίζεται περισσότερα από 4.000 ακίνητα αγοραίας αξίας 5 δις. ευρώ σε 3 χώρες (η εταιρεία διατηρεί στρατηγική θέση σε Ελλάδα, Κύπρο και Ηνωμένο Βασίλειο), με περισσότερους από 100 πελάτες στους οποίους περιλαμβάνονται επενδυτές και τράπεζες.

“Η κυβέρνηση δείχνει ότι έχει διάθεση και θέληση να εκμεταλλευτεί θετικά το επενδυτικό και μεταρρυθμιστικό momentum”, λέει ο κ. Μούντης, επισημαίνοντας ότι η ελληνική αγορά ακινήτων αποτελεί μαγνήτη για επενδύσεις και η διαχείριση των NPLs θα επιφέρει πολλαπλά οφέλη στην ελληνική Οικονομία.

Συνέντευξη στη Νένα Μαλλιάρα

-Κύριε Μούντη, οι ελληνικές τράπεζες έχουν γίνει πιο αισιόδοξες όσον αφορά τη μείωση των NPLs και NPEs και ένας βασικός λόγος είναι η βελτίωση της αγοράς ακινήτων, η οποία επηρεάζει τις αποτιμήσεις των εξασφαλίσεων των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Από τη θέση του διαχειριστή ακινήτων, συμμερίζεστε την άποψη ότι βαδίζουμε σε μια περίοδο που επιτρέπει πιο επιθετικές και δυναμικές κινήσεις για τη μείωση των κόκκινων δανείων;

Είναι ξεκάθαρο ότι υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον από επενδυτικά ταμεία που αγοράζουν ή επιθυμούν να αγοράσουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και σε συνδυασμό με τους στόχους των τραπεζών για μείωση των NPLs και NPEs οι διαδικασίες κινούνται πιο γρήγορα για την επίτευξή των στόχων αυτών. Οι τράπεζες έχουν καταφέρει να μειώσουν τα μη εξυπηρετούμενα δάνειά τους, ωστόσο η Ελλάδα βρίσκεται ακόμα ψηλά στην κατάταξη όσον αφορά τα NPL ratios σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη. Η μείωση αυτή έχει επέλθει κυρίως από διαγραφές και πωλήσεις δανείων, ενώ αναμένουμε περισσότερες πρωτοβουλίες και ενέργειες ώστε η μέση αναλογία των μη εξυπηρετούμενων δανείων προς τις συνολικές χορηγήσεις να κατέβει στο 20% μέχρι το τέλος του 2021.

Η αγορά ακινήτων συμβάλλει επίσης ουσιαστικά προς αυτήν την κατεύθυνση αν και η ζήτηση μέχρι στιγμής είναι κυρίως εξωγενής. Οι επενδυτές στοχεύουν περισσότερο σε οικιστικά ακίνητα, αλλά και ακίνητα που μερικές φορές αποφέρουν μικρότερη εισοδηματική απόδοση αλλά σε βάθος χρόνου η υπεραξία από την πώληση μπορεί να καλύψει ή και να υπερκαλύψει τα χαμηλότερα yields. Μέχρι στιγμής η οικονομική ανάκαμψη της χώρας δεν έχει γίνει απολύτως αισθητή σε επίπεδο νοικοκυριού. Οι φοροελαφρύνσεις που έχει εξαγγείλει η κυβέρνηση θα είναι πιο φιλικές στην ανάπτυξη, όπως επίσης και η αύξηση των στεγαστικών δανείων, συμβάλλοντας και στην ενίσχυση της εσωτερικής ζήτησης για ακίνητα. Συνοψίζοντας τις μεταβλητές αυτές, θεωρώ ότι υπάρχει ακόμα αρκετό έδαφος να καλύψουμε στον τομέα των NPLs και οι προοπτικές είναι θετικές.

-Ποιοι παράγοντες δίνουν ώθηση αυτή τη στιγμή στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα και πώς η ώθηση αυτή μπορεί να ενισχυθεί;

Σίγουρα αυτό που περιμέναμε να γίνει είναι να δοθούν κίνητρα μέσω δημοσιονομικών μεταρρυθμίσεων σε μια αγορά που φαίνεται ότι σταθεροποιείται και που προσελκύει το ενδιαφέρον των επενδυτών. Η “Golden Visa” είναι ένα μέσο προσέλκυσης επενδύσεων στην εγχώρια αγορά ακινήτων, τα οφέλη της όμως περιορίζονται κυρίως στην Αττική. Τα δημοσιονομικά μέτρα, κυρίως η μείωση του ΕΝΦΙΑ και του ΦΠΑ στις νεόδμητες κατοικίες, καθώς επίσης και επενδύσεις σε υποδομές, όπως παραδείγματος χάριν το Ελληνικό, θα δώσουν μεγαλύτερη ώθηση στην εγχώρια ζήτηση.

Η ελληνική αγορά παρουσιάζει τεράστιες ευκαιρίες για επενδυτές που μπορεί να διακρίνονται από διαφορετικό επενδυτικό προφίλ και επενδυτικό ορίζοντα (short-term ή medium-to-long-term). Ιδίως στο μεσοπρόθεσμο επίπεδο, τα ενοίκια μικρής διάρκειας είχαν το μερίδιό τους στην τόνωση της αγοράς, όπως επίσης και ο ελληνικός τουρισμός που είναι βασικός μοχλός ανάπτυξης της οικονομίας. 
Η αγορά ακινήτων αποτελείται από ένα μεγάλο εύρος τύπων ακινήτων και τα ξενοδοχεία – και κυρίως οι επενδύσεις σε νέα πολυτελή ξενοδοχεία – είναι ένα ζωτικό κομμάτι της ελληνικής αγοράς. 

Η περαιτέρω ώθηση στην αγορά πρέπει να έχει και εσωτερική προέλευση, κάτι που θα έρθει κυρίως με φοροελαφρύνσεις, λιγότερη γραφειοκρατία αλλά και τη θέσπιση της ηλεκτρονικής ταυτότητας των ακινήτων, όπως έχει προαναγγελθεί. Η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτων πρέπει να περιλαμβάνει όμως και άλλα χαρακτηριστικά, όπως παραδείγματος χάριν την εμπορική αξία του ακινήτου. 

-Ποια θεωρείτε ότι είναι τα πιο βασικά βήματα για την αποτελεσματική διαχείριση και μείωση των NPLs; Ποια είναι η εκτίμησή σας για το ρόλο που μπορεί να διαδραματίσει το πρόγραμμα “Ηρακλής” της κυβέρνησης;

Σωστές μεταρρυθμίσεις, βιώσιμες αναδιαρθρώσεις και νέα προγράμματα. Ένα από αυτά θα μπορούσε να είναι το ελληνικό Asset Protection Scheme, το οποίο, ωστόσο, πρέπει να δούμε στην εφαρμογή του. Πρόκειται για χρηματικές εγγυήσεις που θα δοθούν για κάποιο κομμάτι των κόκκινων δανείων, χρήματα που μένουν δεσμευμένα ουσιαστικά, ώστε να αποκτήσουν περισσότερο χρόνο οι τράπεζες για την ανάκτηση των οφειλόμενων δανείων, να μειωθεί συνεπώς ο κίνδυνος και έτσι να βελτιώσουν τους δείκτες τους. Είναι ένα πρόγραμμα που έχει εφαρμοστεί με επιτυχία και σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Ιταλία και η Ιρλανδία και αποτελεί κατά τη γνώμη μου ένα εργαλείο το οποίο μπορεί να βοηθήσει πολύ τις τράπεζες να μειώσουν γρήγορα τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, φτάνει να θεσμοθετηθεί σωστά. 

Δεν φτάνει όμως μόνο αυτό. Όπως είπα στην αρχή, ένα από τα βασικά βήματα είναι οι σωστές μεταρρυθμίσεις. Με ένα απλό παράδειγμα θα σας πω ότι στην πλειονότητα των περιπτώσεων, τα κόστη για να τακτοποιήσεις αυθαιρεσίες σε κάποιο ακίνητο ή να το μεταβιβάσεις, συνυπολογίζοντας αμοιβές μηχανικών, δικηγόρων, δημόσιων φορέων και από την άλλη τα έξοδα του αγοραστή για να ελέγξει τη νομιμότητα και την αρτιότητά του, είναι πέρα για πέρα ασύμφορα για όλους, χωρίς να υπολογίζεται επιπλέον το ασύμφορο του χρόνου και οι εργατοώρες. Χρειαζόμαστε απλοποίηση σε αυτές τις διαδικασίες και προσαρμογή όλων στις νέες απαιτήσεις. 

Βασικό ρόλο θα έχει και η πρακτική αξιολόγησης και διαχείρισης των NPLs. Η αποτελεσματική διαχείριση των NPLs και REOs απαιτεί εξειδικευμένες πρακτικές και έμπειρους διαχειριστές ακινήτων ώστε να ελαχιστοποιήσουν το κόστος διαχείρισης, διαχειριζόμενοι  την γραφειοκρατική διαδικασία τακτοποίησης των ακινήτων και προωθώντας, παράλληλα, αποτελεσματικά τα χαρτοφυλάκια REOs με βέλτιστες πρακτικές για να πετύχουν γρήγορες πωλήσεις.

Τέλος, πολύ σημαντική είναι η σταθερότητα. Είναι δεδομένο ότι το ζήτημα των κόκκινων δανείων και του μεγάλου αριθμού των REOs θα μας απασχολεί για χρόνο άγνωστο και γι’ αυτό οι όποιες αναδιαρθρώσεις πρέπει να είναι σταθερές και να μην αλλάζουν κατά το εκάστοτε πολιτικό δοκούν. Ήδη οι πολιτικές αναταραχές, (βλ. BREXIT, εμπορικές σχέσεις ΗΠΑ-Κίνας, ελληνοτουρκικές σχέσεις), έχουν επηρεάσει πολύ τον επενδυτικό κόσμο και χρειάζονται εγγυήσεις ασφάλειας και σταθερότητας, για να προχωρήσουμε.

-Το επόμενο διάστημα αναμένεται να αυξηθεί ο αριθμός των πλειστηριασμών, γεγονός που συνεπάγεται αύξηση του αριθμού των ακινήτων στους ισολογισμούς των τραπεζών. Υπάρχει ετοιμότητα και ατζέντα εκ μέρους των τραπεζών για την διαχείριση των ακινήτων αυτών;

Το μεγάλο μας στοίχημα είναι η αποτελεσματική διαχείριση και οι πωλήσεις όλων αυτών των ακινήτων/REOs που οι τράπεζες παίρνουν στα χαρτοφυλάκια τους, είτε μέσω Debt for Asset Swap (ανταλλαγή χρέους με ακίνητο) είτε από πλειστηριασμούς. Ο όγκος είναι τεράστιος και αυτά θα διατεθούν κυρίως σε bulk μορφή (πωλήσεις “πακέτων” ακινήτων), αλλά και σε single asset by asset (μεμονωμένες πωλήσεις ακινήτων).

Η αλήθεια είναι πως οι αυξημένες ανάγκες έχουν ωθήσει τις τράπεζες να βρουν και να εφαρμόσουν μεθόδους διαχείρισης και πώλησης των ακινήτων. Ειδικά το ζήτημα της πωλησιακής ωρίμανσης είναι και το σημαντικότερο κομμάτι της σωστής διάθεσης του ακινήτου. Για τη σωστή διάθεση, που είναι ένας μεγάλος χρονικά κύκλος, οι τράπεζες, αλλά και οι επενδυτές χρειάζονται στρατηγικούς συνεργάτες με το κατάλληλο δίκτυο συνεργατών, είτε offline είτε online, που εφαρμόζουν γρήγορες και ευέλικτες πρακτικές με στόχο τη γρήγορη διάθεση των χαρτοφυλακίων που διαχειρίζονται. 

-Μπορεί από το “αγκάθι” των κόκκινων δανείων να προκύψει “ρόδο”, δηλαδή τα κόκκινα δάνεια να αποτελέσουν την ευκαιρία που θα οδηγήσει σε ουσιαστικές επενδύσεις στην Ελλάδα;

Θα σας πω ότι και προσωπικά, αλλά και ως φιλοσοφία στην Delfi Partners, πιστεύουμε ότι η κρίση δημιούργησε και δημιουργεί ευκαιρίες. Σκοπός είναι να αντιμετωπίζουμε με τον καλύτερο δυνατό τρόπο το πρόβλημα και εν συνεχεία να δημιουργούμε κάτι καλύτερο, πιο καινοτόμο, πιο προσοδοφόρο, κάτι που θα έχει άλλες περγαμηνές και θα προσφέρει όχι σε έναν, αλλά σε πολλούς και σε διάφορα επίπεδα. Η διαχείριση των NPLs απαιτεί αυτή καθ’ εαυτή σημαντικό αριθμό από δικηγόρους, μηχανικούς, οικονομικούς αναλυτές, διαχειριστές ακινήτων, μεσίτες, που με την σειρά τους χρειάζονται άλλους εξωτερικούς συνεργάτες του ιδιωτικού τομέα.

Έπειτα, εκτός από το εργασιακό πεδίο, οι επενδύσεις σε NPLs και REOs συμβάλουν σημαντικά στην αναβάθμιση και ανάπλαση ακινήτων αλλά και περιοχών, με την εφαρμογή βέλτιστων πρακτικών για την αξιοποίησή τους. Ακίνητα που σήμερα είναι μισογκρεμισμένα ή εγκαταλελειμμένα, τα επόμενα χρόνια θα δώσουν άλλη εικόνα όχι μόνο σε αστικά κέντρα, αλλά και στην επαρχία. Το ίδιο ισχύει και στον τουριστικό τομέα, κάτι που έχει συμβάλει στην αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος της χώρας. Η αγορά ξενοδοχειακών μονάδων που ήταν ημιτελείς ή υπό εγκατάλειψη για χρόνια, έχει αρχίσει να ανοίγει με γοργούς ρυθμούς. Και αυτά είναι μόνο κάποια από όσα μπορούν να γίνουν.

Οι επενδύσεις στο σύνολό τους δημιουργούν εξωστρέφεια και αυξάνουν την εμπιστοσύνη μιας χώρας, κάτι που η Ελλάδα έχει ανάγκη αυτή τη στιγμή. 
Στο πλαίσιο αυτό, είναι σημαντικό να πούμε ότι σαφώς σκοπός δεν είναι μόνο να ενισχύσουμε τους ήδη έχοντες. Δίνεται μία τεράστια ευκαιρία τόσο στα επενδυτικά ταμεία, όσο και στις τράπεζες να διαφοροποιήσουν την έως τώρα πολιτική τους και να δημιουργήσουν παράλληλα μια κοινωνική πολιτική προστασίας ευάλωτων ομάδων, οι οποίες αντιμετωπίζουν πραγματικά προβλήματα. 

-Είστε αισιόδοξος για το μέλλον της χώρας και της Οικονομίας ευρύτερα;

Ασφαλώς. Η κυβέρνηση δείχνει ότι έχει διάθεση και θέληση να εκμεταλλευτεί θετικά το επενδυτικό και μεταρρυθμιστικό momentum. Η διάθεση αυτή πρέπει να μετουσιωθεί σε δημοσιονομικά μέτρα ανάπτυξης της οικονομίας, κυρίως σε επίπεδο διαθέσιμου εισοδήματος. Η αγορά ακινήτων είναι ένας δείκτης σταθεροποίησης της οικονομίας και προσελκύει επενδυτές. Αυτό δεν σημαίνει ότι στην αγορά ακινήτων δεν παρουσιάζονται και προκλήσεις. Η παροχή καλής ποιότητας γραφείων σε κεντρικές τοποθεσίες για παράδειγμα είναι αρκετά μειωμένη και είναι παρακολούθημα της ζήτησης. Από την άλλη πλευρά, η ζήτηση οικιστικών ακινήτων σε περιοχές με μειωμένο ενδιαφέρον από επενδυτές του εξωτερικού– για παράδειγμα τα Νότια Προάστια σε σχέση με τα Βόρεια – δείχνουν ότι η αγορά παρουσιάζει ελλείψεις και δεν έχει σταθεροποιηθεί ακόμα πλήρως. Η εκτίμησή μας όμως παραμένει θετική για την οικονομία και την αγορά ακινήτων ειδικότερα.

ΠΗΓΗ: Capital.gr