Το Υπουργείο Εσωτερικών ανέσυρε από το συρτάρι ξεχασμένο νομοσχέδιο του 2009, το οποίο προνοεί ενοποίηση, διαχείριση και αναδιανομή ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται εντός των πόλεων και δεν αξιοποιείται, είτε επειδή τα κενά τεμάχια είναι περίκλειστα (χωρίς πρόσβαση) είτε για άλλους λόγους.
Πρόκειται για το νομοσχέδιο που αφορά τον αστικό αναδασμό, το οποίο αποβλέπει, ανάμεσα σε άλλα, «στη δημιουργία και προσφορά γης έτοιμης για ανάπτυξη και στη διασφάλιση των αναγκαίων χώρων δημόσιας χρήσης και χώρων για κοινωφελείς σκοπούς, στην αναδιοργάνωση των ιδιοκτησιών μέσα σε ζώνες ανάπτυξης, καθώς και στην ορθολογική χωροθέτηση χρήσεων μεγάλης κλίμακας…».
Σε κείμενο που συνοδεύει το νομοσχέδιο αναφέρεται, πως «ο αστικός αναδασμός συμβάλλει στη μείωση της διάσπαρτης ανάπτυξης και της ανάγκης για μεμονωμένη κατοικία εκτός ορίων ανάπτυξης. Παράλληλα, το προτεινόμενο νομοσχέδιο στόχο έχει να επιλύσει μια σειρά προβλημάτων των ιδιοκτητών γης, οι οποίοι δεν μπορούν να αναπτύξουν τα τεμάχια τους, είτε επειδή είναι περίκλειστα, είτε λόγω εκτεταμένης διαίρεσης της ιδιοκτησίας στη μονάδα του ενός τεμαχίου, είτε λόγω άλλων επιβαρύνσεων που υφίστανται».
Με άλλα λόγια, αν εφαρμοστεί ο αστικός αναδασμός, κενά τεμάχια που υπάρχουν σήμερα θα μπορούν να αναπτυχθούν, θα δημιουργηθούν νέοι χώροι για στέγαση, θα περιοριστεί η εξάπλωση εκτός πόλεων και συνακόλουθα η μεταφορά υπηρεσιών και υποδομών, οι οποίες απαιτούν ψηλό κόστος υλοποίησης.
Θεωρητικά, σε κάποιο στάδιο θα διαμορφωθούν νέα οικόπεδα, δημόσιοι δρόμοι/ πεζόδρομοι/ χώροι στάθμευσης, ανοικτοί δημόσιοι χώροι/ πλατείες, δημόσιοι χώροι πρασίνου, χώροι για κοινωνικό εξοπλισμό, άλλοι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι. Εξάλλου, οι εμπνευστές του ευελπιστούν, ότι μαζί με αυτά θα αναβαθμιστεί και το περιβάλλον.
Ο αστικός αναδασμός έχει τη δική του ιστορία αν αναλογιστεί κανείς ότι το αρχικό νομοσχέδιο εγκρίθηκε στις 16/12/2009, κάτι το οποίο σημαίνει πως η συζήτηση για διαμόρφωση του άρχισε σε υπηρεσιακό επίπεδο, τουλάχιστον μερικά χρόνια πριν.
Με βάση το ιστορικό που συνοδεύει το νομοσχέδιο («Ο περί Αστικού Αναδασμού Νόμος του 2010»), κατατέθηκε από τον τότε υπουργό Εσωτερικών στη Βουλή των Αντιπροσώπων στις 28/12/2009. Η συζήτηση του νομοσχεδίου στην κοινοβουλευτική επιτροπή Εσωτερικών άρχισε στις 20/09/2012 και ακολούθησαν συνεδρίες το 2015.
Στη συνεδρία της επιτροπής Εσωτερικών στις 06/10/2015, η επιτροπή ζήτησε όπως το νομοσχέδιο μελετηθεί εκ νέου και επικαιροποιηθεί λόγω του μεγάλου χρονικού διαστήματος που παρήλθε από την αρχική ημερομηνία κατάθεσης του, αφού λαμβάνονταν εκ νέου υπόψη οι θέσεις των εμπλεκόμενων Φορέων/ Αρχών/ Υπηρεσιών. Στις 29/09/2017, το νομοσχέδιο αποσύρθηκε από τον υπουργό Εσωτερικών με στόχο τον εκσυγχρονισμό του, ειδικότερα λόγω της επικείμενης, τότε, μεταφοράς της Υπηρεσίας Αναδασμού στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Έτσι φτάσαμε αισίως στο 2024, οπόταν το νομοσχέδιο κατατέθηκε εκ νέου, με την ελπίδα ότι δεν θα έχει την ίδια τύχη με το αρχικό νομοσχέδιο.
Στην αιτιολογική έκθεση το νέου νομοσχεδίου («Ο περί Αστικών Ζωνών Ανάπτυξης (Αστικός Αναδασμός) και Συναφών Θεμάτων Νόμος του 2023») καταγράφονται και τα ακόλουθα:
Με αυτό επιδιώκεται η εγκαθίδρυση και λειτουργία μηχανισμού και διαδικασίας για την ενοποίηση, διαχείριση και αναδιανομή ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται σε ζώνες ανάπτυξης με στόχο την πολεοδομική ενεργοποίησή της. Αποβλέπει, μεταξύ άλλων, στη δημιουργία και προσφορά γης έτοιμης για ανάπτυξη και στη διασφάλιση των αναγκαίων χώρων δημόσιας χρήσης και χώρων για κοινωφελείς σκοπούς, στην αναδιοργάνωση των ιδιοκτησιών μέσα σε ζώνες ανάπτυξης, στην ορθολογική χωροθέτηση χρήσεων μεγάλης κλίμακας στην περιοχή του σχεδίου αστικού αναδασμού και στην αποκατάσταση και δραστηριοποίηση περιοχών μετά από φυσικές ή ανθρωπογενείς καταστροφές.
Η αναγκαιότητα εισαγωγής του εργαλείου αστικού αναδασμού στην Κυπριακή νομοθεσία πηγάζει, μεταξύ άλλων, μέσα από τη μειωμένη αξιοποίηση περίκλειστων περιοχών σε περιοχές εντός ζωνών ανάπτυξης και τις πιέσεις για επέκταση των ζωνών ανάπτυξης, με συνεπακόλουθες αρνητικές επιπτώσεις στο φυσικό περιβάλλον και τη βιοποικιλότητα, καθώς επίσης τη μη ορθολογιστική ανάπτυξη και διαχείριση υποδομών και υπηρεσιών (όπως για παράδειγμα τη μη κατασκευή δρόμων, πεζοδρομίων, πάρκων, αποχετευτικών συστημάτων, τον ελλιπή οδικό φωτισμό).
. Με το προτεινόμενο νομοσχέδιο δίνεται η δυνατότητα για ορθολογιστικό και οικονομικό πολεοδομικό σχεδίασμά περιοχών εντός ζωνών ανάπτυξης, προωθώντας το μοντέλο της συμπαγούς ανάπτυξης και περιορίζοντας τις πιέσεις καθορισμού πρόσθετων ζωνών ανάπτυξης.
Επιλύει σειρά υφιστάμενων προβλημάτων
Ο αστικός αναδασμός συμβάλλει, μεταξύ άλλων, στην επίλυση περιβαλλοντικών ζητημάτων, στον περιορισμό της αστικής εξάπλωσης, στην αντιμετώπιση των επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής, στη διασφάλιση ενιαίων οργανωμένων δημόσιων χώρων, στην ικανοποίηση των στεγαστικών αναγκών και στην αύξηση της προσφοράς οικοπέδων σε διαστάσεις, σχήμα και μέγεθος ανάλογα με την επιδιωκόμενη χρήση.
Το προτεινόμενο νομοσχέδιο εισάγει τις απαραίτητες διαδικασίες για τη διενέργεια μιας ορθολογιστικής προσέγγισης, με σκοπό την πολεοδομική ενεργοποίηση μιας συγκεκριμένης περιοχής με ορθή διαχείριση και αξιοποίηση της γης, επιλύοντας ταυτόχρονα τα ιδιοκτησιακά και δομικά προβλήματα της περιοχής αυτής, προς όφελος των ιδιοκτητών τους αλλά και γενικότερα του δημόσιου συμφέροντος. Ειδικότερα, στο προτεινόμενο νομοσχέδιο προβλέπονται τρεις τρόποι ενεργοποίησης της διαδικασίας εφαρμογής του αστικού αναδασμού, (1) με την υποβολή αίτησης από τους ιδιοκτήτες, (2) με τη συγκατάθεση της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών και τη συναίνεση της αρμόδιας τοπικής Αρχής και (3) με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου αναγκαστικά.
Με τη δημοσίευση σχετικής γνωστοποίησης για εφαρμογή σχεδίου αστικού αναδασμού, δημιουργείται, εκ του νόμου, ένας Συνεταιρισμός και ένα συναφές Ταμείο με ξεχωριστή ονομασία και με μέλη υποχρεωτικά όλους τους ιδιοκτήτες της συγκεκριμένης περιοχής αστικού αναδασμού. Κάθε μέλος/ ιδιοκτήτης συμμετέχει στον Συνεταιρισμό με ποσοστό ανάλογο με την εκτιμημένη αξία της ιδιοκτησίας του (μετά την έγκριση του πολεοδομικού ρυμοτομικού σχεδίου).
Στη συνέχεια, με ανάλογο ποσοστό αξίας, είναι δικαιούχος για τα νέα οικόπεδα που θα δημιουργηθούν. (Σύμφωνα με όσα αναφέρονται στην αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου, η μέθοδος αυτή είναι απλή και προσφέρει την ασφάλεια και βεβαιότητα δικαίου η οποία σε μεγάλο βαθμό προσδίδει δίκαιες λύσεις στο πλαίσιο της αναδιανομής της γης).
Τέλος, αναφέρεται, πως «η προσδοκώμενη νέα νομοθετική ρύθμιση, δίνει τη δυνατότητα θέσπισης ενός πλήρους πλαισίου εφαρμογής αστικού αναδασμού, προς το δημόσιο συμφέρον και την προαγωγή του μοντέλου της συμπαγούς ανάπτυξης, με πολλαπλά κοινωνικά, περιβαλλοντικά και οικονομικά οφέλη, όπως την ενίσχυση της κοινωνικής συνοχής και τη βελτίωση της ποιότητας ζωής, την προστασία της βιοποικιλότητας και την εναρμόνιση με την Ευρωπαϊκή Πράσινη Συμφωνία.
Ο ρόλος της Πολεοδομίας και Κτηματολογίου
Το Τμήμα Πολεοδομίας ετοιμάζει το προκαταρκτικό σχέδιο αναδασμού. Πρόκειται για λεπτομερές σχέδιο, μέσω του οποίου καθορίζεται η διάταξη/ διαρρύθμιση των υποδομών και χρήσεων της συγκεκριμένης περιοχής (οικόπεδα, δημόσιοι δρόμοι/ πεζόδρομοι/ χώροι στάθμευσης, ανοικτοί δημόσιοι χώροι/ πλατείες, δημόσιοι χώροι πρασίνου, χώροι για κοινωνικό εξοπλισμό, άλλοι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι).
Το Τμήμα Κτηματολογίου ετοιμάζει τον κατάλογο ιδιοκτητών, τις εκτιμήσεις ακινήτων και το σχέδιο αναδιανομής, διαβουλεύεται με τους ιδιοκτήτες, ενώ μεριμνά και για την ενημέρωση των μητρώων εγγραφής και την έκδοση των ξεχωριστών τίτλων στους ιδιοκτήτες.
