• Συνέντευξη στον Σωκράτη Ιωακείμ

Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της PwC Κύπρου, η συνολική αξία των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων της Κύπρου κατά τη διάρκεια του 2022, ανήλθε στα €5,2 δις, σημειώνοντας ετήσια αύξηση της τάξης του 27%. Σε συνέντευξή του στο Insider o Ανώτερος Διευθυντής Συμβουλευτικών Υπηρεσιών του τομέα Ανάπτυξης Γης της PwC Κύπρου Κωνσταντίνος Σαββίδης σχολιάζει τα σημαντικότερα ευρήματα της έκθεσης και αναλύει τις προοπτικές της αγοράς για το 2023.

Πώς κινήθηκε η αγορά ακινήτων της Κύπρου το 2022 και ποιες είναι οι προοπτικές της αγοράς για το 2023;

Σε ένα περιβάλλον όπου σε ευρύτερο γεωπολιτικό επίπεδο αντιμετωπίζουμε συνδυαστικά πολλαπλές κρίσεις, ο κυπριακός τομέας ακινήτων και ανάπτυξης γης, τροφοδοτούμενος από τις πληθυσμιακές ροές που επιταχύνθηκαν ως αποτέλεσμα του πολέμου στην Ουκρανία, αποδείχθηκε ιδιαίτερα δυναμικός, καταγράφοντας το ιστορικά ψηλότερο ετήσιο επίπεδο αξίας συναλλαγών. Με την απόδοση του ο κλάδος έχει επίσης συμβάλει σημαντικά στην οικονομική ανάπτυξη της χώρας, με την αύξηση του ΑΕΠ να υπολογίζεται κοντά στο 6% για το έτος. Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της PwC Κύπρου, η συνολική αξία των συναλλαγών κατά τη διάρκεια της χρονιάς, ανήλθε στα €5,2 δις, σημειώνοντας ετήσια αύξηση της τάξης του 27%. Παρά μια σχετική επιβράδυνση στα επίπεδα συναλλαγών το δεύτερο εξάμηνο του έτους, κυρίως ως αποτέλεσμα της διάβρωσης των διαθέσιμων εισοδημάτων λόγω του πληθωρισμού και της αύξησης των στεγαστικών επιτοκίων, συνολικά ο όγκος συναλλαγών ξεπέρασε τις 22.000, καταγράφοντας ετήσια αύξηση 12% και ξεπερνώντας σημαντικά τα προ-πανδημίας επίπεδα του 2019 (κατά 31%).

Το 2023, κληροδοτώντας γεωπολιτικές αναταράξεις, την ενεργειακή κρίση και μια ευρύτερη μακροοικονομική αβεβαιότητα, ο κλάδος καλείται να προσαρμοστεί στα αυξανόμενα στεγαστικά επιτόκια, αυστηρότερους πιστωτικούς όρους για αγορές και αναπτύξεις και υψηλά επίπεδα πληθωρισμού που συνεχίζουν να διαβρώνουν την αγοραστική δυνατότητα των νοικοκυριών. Η διατήρηση της ζήτησης σε υψηλά επίπεδα θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τη συνέχιση των αυξημένων πληθυσμιακών ροών προς την χώρα, όπως επίσης και στην εγκαθίδρυση της Κύπρου σαν μόνιμος προορισμός σε όσους εισήλθαν στην χώρα κατά τα προηγούμενο έτος.

Λαμβάνοντας υπόψη τα ήδη χαμηλά επίπεδα διαθέσιμου αποθέματος που προκύπτουν λόγω της απροσδόκητα υψηλής ζήτησης που παρατηρήθηκε το 2022 και της μειωμένης παραγωγής νέων οικιστικών μονάδων κατά την περίοδο της πανδημίας, παρά την μακροοικονομική αβεβαιότητα που επικρατεί, σε γενικές γραμμές δεν αναμένεται ότι οι τιμές οικιστικών ακινήτων θα υποχωρήσουν.

Ποια είναι τα κυριότερα συμπεράσματα από την ετήσια έκθεση της PwC Κύπρου σε σχέση με την αγορά ακινήτων στην Κύπρο;

Από την πλευρά της ζήτησης, αναμφίβολα η κινητήριος δύναμη της αγοράς κατά το 2022 ήταν οι συναλλαγές διαμερισμάτων και ειδικότερα μονάδες που δεν ξεπερνούν τις €300 χιλ. Ενδεικτικά, σε μηνιαία βάση το 2022 καταγράφονταν κατά μέσο όρο 750 πωλήσεις διαμερισμάτων, αξίας €175 εκ, που σε ετήσια βάση συσσωρεύτηκαν στα €2,1 δις., παρουσιάζοντας ετήσια αύξηση 42%. Η αυξημένη ζήτηση αποδίδεται κυρίως στην έλευση ξένων εταιρειών, οι οποίες επέλεξαν να εγκαταστήσουν την έδρα τους στην Κύπρο και να μεταφέρουν τις δραστηριότητες και το προσωπικό τους στη χώρα, με επίκεντρο τα αστικά κέντρα παραθαλάσσιων επαρχιών.

Σύμφωνα με στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, περισσότερες από 1.000 ξένες εταιρείες εγκαταστάθηκαν στην Κύπρο κατά τη διάρκεια του έτους. Λαμβάνοντας υπόψη τους υπαλλήλους των εταιρειών αυτών, τις οικογένειες τους, και τις επιπλέον άδειες παραμονής που δόθηκαν σε ξένους από το Υπουργείο Εσωτερικών, συνυπολογίζεται ότι πέραν των 40.000 ατόμων έχουν εγκατασταθεί στην Κύπρο την χρονιά που πέρασε.

Ταυτόχρονα, τα επίπεδα ζήτησης από την εγχώρια αγορά έδειξαν ανθεκτικότητα παρά τις μακροοικονομικές προκλήσεις.

Από τη πλευρά της προσφοράς, παρά τα ιστορικά ψηλά επίπεδα ζήτησης, η συνεχής αύξηση του κόστους των κατασκευαστικών υλικών οδήγησε σε επιβράδυνση του ρυθμού έκδοσης αδειών οικοδομής κατά το 10μηνο του 2022 (τελευταία διαθέσιμα στοιχεία), σημειώνοντας μείωση σε ετήσια βάση της τάξεως του 5%. Με τις τιμές κατασκευαστικών υλικών να έχουν αυξηθεί πέραν του 30% την τελευταία διετία, οι ισορροπίες της αγοράς διαταράχθηκαν, ιδιαίτερα στον τομέα ανάπτυξης της ιδιωτικής κατοικίας (private/single housing).

Τα αυξημένα επίπεδα απορρόφησης οικιστικών μονάδων από την αγορά, σε συνδυασμό με την έλλειψη ανάλογου διαθέσιμου αποθέματος έχουν συμβάλει στην καταγραφή συνεχιζόμενων αυξήσεων στις αξίες των ακινήτων αυτών κατά την διάρκεια του έτους, που εκτιμάται ότι ξεπερνούν το 5% σε ετήσια βάση.

To αυξημένο αγοραστικό ενδιαφέρον των ξένων για την αγορά ακινήτων της Κύπρου σε σύγκριση με το 2021 παρά την κατάργηση του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος τι σημαίνει για την κυπριακή κτηματαγορά;

Είναι αξιοσημείωτο ότι το 2022, δύο χρόνια μετά την κατάργηση του ΚΕΠ, η κυπριακή αγορά κατέγραψε το ψηλότερο επίπεδο ετήσιας αξίας συναλλαγών, τροφοδοτούμενη κυρίως από ξένους αγοραστές και ξεπέρασε σημαντικά τα επίπεδα του 2017 – 2019, όπου οι συναλλαγές που συνδέονταν με το ΚΕΠ ήταν κυριαρχικής σημασίας για την πορεία της αγοράς. Ενδιαφέρον είναι επίσης το ότι σύμφωνα με την ανάλυση της PwC το 2022 έχουν καταγραφεί συνολικά 220 συναλλαγές πολυτελών οικιστικών μονάδων (≥ €1,5 εκ.), στοιχείο που σηματοδοτεί ότι ο τομέας αυτός παρόλο που είναι σχετικά συρρικνωμένος, παραμένει ενεργός. Τα στοιχεία αυτά ενισχύουν την θέση ότι το μικρό μέγεθος της χώρας, επιτρέπει την υλοποίηση στοχευμένων στρατηγικών κινήσεων που προσδίδουν στην οικονομία και κατ’ επέκταση την κτηματαγορά ιδιαίτερη ευελιξία, προσαρμοστικότητα και ανθεκτικότητα.

Tι κίνητρα θα μπορούσαν να δοθούν από την κυπριακή κυβέρνηση ώστε να γίνει πιο ελκυστική η κυπριακή κτηματαγορά;

Τα οποιαδήποτε φορολογικά, πολεοδομικά ή άλλα κίνητρα οικονομικής στήριξης προτίθεται να υιοθετήσει η νέα κυβέρνηση, θα πρέπει να εμπίπτουν σε ένα ευρύτερο στρατηγικά στοχευμένο πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής και πολεοδομικού σχεδιασμού που ανταποκρίνεται στα νέα δημογραφικά δεδομένα και προοπτικές της Κύπρου. Τα κίνητρα, θα πρέπει να είναι στοχευμένα ως προς την αποτελεσματική αντιμετώπιση των έντονων προκλήσεων αλλά και ευκαιριών που καλείται να αντιμετωπίσει σήμερα ο κλάδος. Η επιτυχία αυτής της προσπάθειας προϋποθέτει καινοτόμο σχεδιασμό και πρωτίστως την ουσιαστική συνεργασία του κράτους, των πολεοδομικών αρχών και των οργανισμών ανάπτυξης γης. Ένα από τα κύρια ζητήματα που καλούμαστε να αντιμετωπίσουμε σήμερα αφορά το πλαίσιο μιας διαρκώς αυξανόμενης ζήτησης από ξένους ενοικιαστές το οποίο σε συνάρτηση με το περιορισμένο στεγαστικό απόθεμα στα αστικά κέντρα, συνεχίζει να παρασύρει το κόστος ενοικίασης σε υψηλότερα επίπεδα. Η εισαγωγή φορολογικών ρυθμίσεων και πολεοδομικών κίνητρων που θα ενθαρρύνουν οργανισμούς ανάπτυξης γης να επενδύσουν σε οικιστικά έργα που θα είναι αποκλειστικά διαθέσιμα για ενοικίαση (Build To Rent), αναμένεται να συμβάλει στην αύξηση του αποθέματος προς ενοικίαση και κατ’ επέκταση την αποκλιμάκωση των ακατάπαυστων αυξήσεων του κόστους ενοικίασης που παρατηρούνται.

Επιπλέον, στο πλαίσιο των πληθυσμιακών ροών που παρατηρούνται τελευταία στην Κύπρο, επιτακτική παρουσιάζεται η ανάγκη να τροχοδρομηθούν αναπτυξιακά έργα κοινωνικής υποδομής, ειδικότερα στους τομείς εκπαίδευσης (σχολεία) και υγείας (νοσοκομεία), τα οποία αναμένεται να έχουν καταλυτικό ρόλο ως προς την προοπτική και υγιή διαμόρφωση των δημογραφικών δεδομένων της χώρας. Ως εκ τούτου, η υιοθέτηση κινήτρων που θα έχουν στόχο την βελτίωση της οικονομικής βιωσιμότητας τέτοιων εξειδικευμένων αναπτύξεων και κατ’ επέκταση, την ενθάρρυνση για τέτοιες επενδύσεις, θεωρείται εξαιρετικά σημαντική. Στη βάση μοντέλων του εξωτερικού, ένα εργαλείο που θα μπορούσε να εξεταστεί και να προσαρμοστεί στα τοπικά δεδομένα, αφορά την εισαγωγή πολεοδομικών κινήτρων για χαριζόμενο και μεταφερόμενο συντελεστή δόμησης (Density Bonus Scheme) που θα προκύπτει από τέτοιες εξειδικευμένες αναπτύξεις, προσφέροντας επιπλέον οικονομικά οφέλη στους επενδυτές και τονώνοντας ταυτόχρονα το ενδιαφέρον για τέτοια έργα.

Από το περιοδικό Insider Φεβρουαρίου