Άρνηση καταχώρησης Απάντησης στο Ενοικιοστάσιο: Tήρηση του Νόμου ή καταπάτηση του δικαιώματος σε δίκαιη δίκη

Πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου (Πρωτοβάθμια Δικαιοδοσία) επισημαίνει ότι, το Πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο είχε απορρίψει καταχώρηση Απάντησης σε Αίτηση ανάκτησης κατοχής, αποστέρησε, κατ’ αυτόν τον τρόπο, το δικαίωμα των Αιτητών να ακουστούν, παραβιάζοντας στοιχειώδη κανόνα φυσικής δικαιοσύνης, τον οποίο εγγυάται το Άρθρο 30 του Συντάγματος.

Ως είναι καλά γνωστό, από τις 31 Ιανουαρίου 2020, τέθηκε σε ισχύ ο περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικός) Νόμος του 2020 και πλέον, δυνάμει του άρθρου 11(1)(α)(ii), Απάντηση («υπεράσπιση») από ενοικιαστή ο οποίος οφείλει ενοίκια σε καταχωρισθείσα, δυνάμει της υποπαραγράφου (i) του ιδίου άρθρου, Αίτηση για ανάκτηση κατοχής εναντίον του, γίνεται δεκτή από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου για καταχώρηση, μόνο σε περίπτωση που συνοδεύεται, είτε από απόδειξη του λογιστηρίου του Δικαστηρίου ότι έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο το αναφερόμενο στην Αίτηση οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα ενοίκια κατά την ημερομηνία καταχώρισης αυτής, είτε από απόδειξη και/ή αποδείξεις είσπραξης του ενοικίου, εκδοθείσες από τον ιδιοκτήτη ή αντιπρόσωπο αυτού ή από απόδειξη κατάθεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος προς όφελος του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού.

Ταυτόχρονα, το ίδιο άρθρο προνοεί ότι η απόφαση του Γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρησης της Απάντησης τίθεται εντός τριών (3) εργάσιμων ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη και η απόφαση του Δικαστηρίου, δεν υπόκειται σε έφεση.

Συνεπώς, ενοικιαστής εναντίον του οποίου καταχωρείται Αίτηση για ανάκτηση κατοχής και ο οποίος μετά την επίδοσή της, ισχυρίζεται στην Απάντησή του σε τέτοια Αίτηση, ότι έχει εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια, πρέπει πλέον να το αποδεικνύει με καταχώρηση σχετικής απόδειξης στον Γραμματέα του Δικαστηρίου (η οποία θα συνοδεύει την εν λόγω Απάντηση) διότι, μόνον κάτω από αυτές τις συνθήκες θα γίνεται αποδεκτή για καταχώρηση η Απάντησή του, από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου.

Αξίζει να σημειωθεί πως, δυνάμει του ιδίου άρθρου, σε περίπτωση που η Απάντηση του ενοικιαστή γίνει αποδεκτή, τότε αυτός αποκτά δικαίωμα «υπεράσπισης», ενώ, αντίθετα, σε περίπτωση απόρριψης ξεκινά η διαδικασία για την έξωσή του.

Περαιτέρω, δυνάμει του άρθρου 11(1)(α)(iii), σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος έξωσης μετά από Αίτηση του ιδιοκτήτη, ως ανωτέρω, το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει τον χρόνο συμμόρφωσης με το διάταγμα έξωσης, ο οποίος δεν δύναται να είναι μικρότερος των ενενήντα (90) ημερών.

Ως αποτέλεσμα της προαναφερθείσας τροποποίησης, το πιο σύντομο χρονικό διάστημα εντός του οποίου το Δικαστήριο δύναται να διατάξει την έξωση ενός τέτοιου ενοικιαστή είναι τουλάχιστον τρεις (3) μήνες.

Πρωτόδικη Διαδικασία

Ο  Καθ΄ ου η Αίτηση, στην πρωτόδικη διαδικασία ενάχθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού – Πάφου ως θέσμιος ενοικιαστής, και η Αιτήτρια εταιρεία, ως υπενοικιαστής. Με την εν λόγω Αίτηση, επιζητείτο η ανάκτηση της κατοχής του επίδικου υποστατικού, λόγω του ότι εκκρεμούσε η καταβολή οφειλόμενων ενοικίων.

Οι Καθ΄ ων η Αίτηση παρουσίασαν προς καταχώρηση στον Γραμματέα του Πρωτόδικου Δικαστηρίου την Απάντησή τους σε σχέση με την εναντίον τους Αίτηση για ανάκτηση κατοχής. Ο Γραμματέας ακολούθως, έθεσε ενώπιον του αρμόδιου Δικαστή την εν λόγω Απάντηση, προκειμένου να αποφασίσει τελεσίδικα την έγκριση ή απόρριψη καταχώρησής της. Το Δικαστήριο, εν τέλει, έκρινε πως δεν ικανοποιούνταν οι προϋποθέσεις του άρθρου 11(1)(α)(ii), λόγω του ότι οι αποδείξεις πληρωμής οι οποίες προσκομίστηκαν από τους οι Καθ΄ ων η Αίτηση, δεν κάλυπταν ολόκληρο το οφειλόμενο ποσό ενοικίων, όπως αυτό προσδιοριζόταν στην Αίτηση έξωσης και συνεπώς, απέρριψε την καταχώρηση της Απάντησης.

Κατά το Πρωτόδικο Δικαστήριο, η διατύπωση της νομοθεσίας είναι σαφής και η πρόθεση του νομοθέτη φανερή, δηλαδή, απαιτείται η καταβολή του συνόλου του κατ’ ισχυρισμόν οφειλόμενου ποσού πριν την καταχώρηση της Απάντησης, προκειμένου να παταχθεί το φαινόμενο των οφειλόμενων ενοικίων. Κατά το Δικαστήριο, η μερική συμμόρφωση των Καθ΄ ων η Αίτηση  και η παρουσίαση αποδείξεων καταβολής μέρους μόνο του αξιούμενου, στην Αίτηση, ποσού δεν άφηνε περιθώρια, κατά την κρίση του, για έγκριση καταχώρησης της Απάντησης.

Η Απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου

Το Ανώτατο Δικαστήριο στις 24/6/2021 εξέτασε την υπόθεση και αποφάσισε σχετικά με βάση το άρθρο 11(1)(α)(ii) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (23/1983). Συγκεκριμένα, οι Αιτητές (Καθ’ ων η Αίτηση στην πρωτόδικη διαδικασία), μετά από σχετική άδεια του Δικαστηρίου, καταχώρησαν διά κλήσεως Αίτηση, προς έκδοση προνομιακών ενταλμάτων διά των οποίων να ακυρώνεται η προαναφερθείσα απόφαση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου, ημερομηνίας 14/4/2021, να αναστέλλεται οποιαδήποτε περαιτέρω διαδικασία αναφορικά με την εκδίκαση της Αίτησης για ανάκτηση κατοχής και να διατάσσεται το Πρωτόδικο Δικαστήριο να επιτρέψει και/ή να εγκρίνει την καταχώρηση της Απάντησης των Αιτητών.

Το αίτημά τους εδράζετο στο ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο, αρνούμενο να επιτρέψει την κατάθεση της Απάντησης, παραβίασε το συνταγματικό δικαίωμα των Αιτητών σε δίκαιη δίκη, λόγω του ότι δεν   αποφάσισε βάσει των αμφισβητούμενων γεγονότων και συγκεκριμένα βάσει του πραγματικού ύψους του οφειλόμενου ενοικίου. Επίσης, προβάλλετο ως ισχυρισμός, ότι ο ενοικιαστής ανελλιπώς κατέβαλλε το μηνιαίο ενοίκιο με κατάθεσή του σε τραπεζικό λογαριασμό, τις σχετικές αποδείξεις του οποίου επισύναψε στην Απάντησή του.

Το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφασή του ανέφερε, μεταξύ άλλων πως:

«Είναι εκ του Νόμου δεδομένο ότι η υπό εξέταση απόφαση δεν υπόκειται σε έφεση. Προβάλλει επίσης ως αδιαμφισβήτητο γεγονός η αδιάλειπτη καταβολή ενοικίων εκ μέρους των Αιτητών, μέσω μηνιαίων εμβασμάτων σε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα προς όφελος του ιδιοκτήτη. Η ουσία της διαφοράς των διαδίκων εντοπίζεται στους ισχυρισμούς που προβάλλει η κάθε πλευρά ως προς το πραγματικό ύψος του ενοικίου. Ζήτημα το οποίο θα πρέπει να εξετασθεί και να κριθεί από το αρμόδιο Δικαστήριο. Η εξέτασή του όμως δεν μπορεί να λάβει χώραν χωρίς να ακουστούν επί του προκειμένου οι αντίστοιχες θέσεις των Αιτητών, καθ΄ ων η αίτηση στη διαδικασία ανάκτησης κατοχής που εκκρεμεί. Εδώ ακριβώς είναι που υπεισέρχεται το ζήτημα της παραβίασης βασικού κανόνα φυσικής δικαιοσύνης, ήτοι του δικαιώματος των Αιτητών να προβάλουν τις θέσεις τους ενώπιον του αρμόδιου Δικαστηρίου και να αμφισβητήσουν τα γεγονότα που θέτει η αντίδικη πλευρά.»

Η συγκεκριμένη υπόθεση, σύμφωνα με τα γεγονότα, δεν αφορούσε ξεκάθαρη παράλειψη και/ή άρνηση καταβολής ενοικίου, ούτε προβλήθηκαν γενικοί και αόριστοι ισχυρισμοί περί εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού.

Θεωρώ πως η πρόσφατη τροποποίηση του Νόμου 23/1983, δεν αποσκοπεί στην αποστέρηση του δικαιώματος διεξαγωγής δίκαιης δίκης, βασική παράμετρος της οποίας είναι η παροχή της δυνατότητας προώθησης της υπεράσπισης και  προβολής της δικογραφίας ενώπιον του Δικαστηρίου. Αυτό, από το οποίο προφυλάσσει, ως ανέφερε και το Δικαστήριο:

«είναι η αποφυγή πρόκλησης αδικαιολόγητων καθυστερήσεων και η αποστέρηση από τον ιδιοκτήτη νομίμως οφειλόμενων ενοικίων.»

Στην απόφασή του το Ανώτατο Δικαστήριο, ανέφερε πως το Πρωτόδικο Δικαστήριο, παρέβλεψε τα δεδομένα της ενώπιόν του Αίτησης προς ανάκτηση κατοχής και αποστέρησε ουσιαστικά το δικαίωμα των Αιτητών να ακουστούν, παραβιάζοντας τον στοιχειώδη κανόνα φυσικής δικαιοσύνης, τον οποίο εγγυάται το Άρθρο 30 του Συντάγματος προσθέτοντας πως:

«η έννοια της δίκαιης δίκης εξυπακούει, χωρίς άλλο, δικαίωμα παρουσίας του διαδίκου ενώπιον Δικαστηρίου και δυνατότητα προβολής των θέσεων του.»

Το Ανώτατο Δικαστήριο, κατέληξε πως εντοπίστηκε παράβαση του καθήκοντος του Πρωτόδικου Δικαστηρίου να εξασφαλίσει δίκαιη και απρόσκοπτη απονομή της δικαιοσύνης, στοιχείο που πλήττει τη νομιμότητα της προσβαλλόμενης απόφασης.

Λόγω των πιο πάνω, η αίτηση πέτυχε, η πρωτόδικη απόφαση με την οποία απορρίφθηκε η καταχώρηση της Απάντησης των Αιτητών ακυρώθηκε και το Πρωτόδικο Δικαστήριο διατάχθηκε να επιτρέψει και/ή να εγκρίνει την καταχώρηση της υπό αναφορά Απάντησης.  

Εφόσον η απόφαση ενός Πρωτόδικου Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων να απορρίψει ή να εγκρίνει καταχώρηση Απάντησης δεν υπόκειται σε έφεση και είναι τελεσίδικη, θα πρέπει πάντοτε να εξετάζονται πλήρως όλα τα σχετικά γεγονότα εκάστης υπόθεσης και οι λεπτομέρειές της, ειδικά στις περιπτώσεις στις οποίες ενοικιαστής καταβάλλει μέρος του οφειλόμενου ενοικίου. Αυτό ίσως να ικανοποιεί καλύτερα και το κοινωνικό αίσθημα δικαίου.

Η αρχή που διαμορφώθηκε με την προαναφερόμενη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου φαίνεται να αποτελεί μια πιο ευέλικτη προσέγγιση όσον αφορά το δικαίωμα ενός ενοικιαστή να υπερασπιστεί τον εαυτό του στο Δικαστήριο σε αντίθεση με το τι είχε ως τώρα κατοχυρωθεί ύστερα από την τελευταία τροποποίηση του Νόμου.