Ο ιδιοκτήτης που συμφωνεί να παραχωρήσει τη γη του με γραπτή συμφωνία αντιπαροχής εκτίθεται σε σοβαρούς κινδύνους, αφού η εκτέλεση της συμφωνίας εξαρτάται από το φυσικό ή νομικό πρόσωπο στο οποίο αναθέτει την ανάπτυξη της.
Οι κίνδυνοι συνίστανται στην φερεγγυότητα του προσώπου που αναλαμβάνει την ανοικοδόμηση του έργου, τη συμπλήρωση του μέσα στην ταχθείσα προθεσμία, την ποιότητα της κατασκευής και τη δυνατότητα καταβολής ή μη των αποζημιώσεων σε περίπτωση μη εκτέλεσης ή μη ολοκλήρωσης της συμφωνίας.
Επομένως, είναι σημαντικό για τον ιδιοκτήτη να κατοχυρώσει και διασφαλίσει επαρκώς τα δικαιώματα του κατά το χρόνο σύναψης της συμφωνίας, ώστε σε περίπτωση τυχόν αδυναμίας, καθυστέρησης ή παράλειψης αποπεράτωσης του έργου, να μην βρίσκεται εκτεθειμένος και να υφίσταται ζημίες που δεν θα μπορεί να τις αποζημιωθεί.
Συνήθως σε τέτοιες συμφωνίες, ο ιδιοκτήτης παραχωρεί τη γη του και το άλλο μέρος αναλαμβάνει σε καθορισμένο χρόνο την ανέγερση οικοδομής, περιλαμβανομένης της εκπόνησης σχεδίων, εξασφάλιση των αναγκαίων αδειών και εγκρίσεων και οτιδήποτε άλλο χρειαστεί. Ο ιδιοκτήτης από μέρους του αναλαμβάνει να μεταβιβάσει και εγγράψει στο όνομα του αντισυμβαλλόμενου αναλόγως της προόδου των εργασιών, μερίδιο στη γη, ώστε αυτός να καταστεί ιδιοκτήτης στο αντίστοιχο ποσοστό του οικοδομικού έργου και το υπόλοιπο να παραμείνει στον ιδιοκτήτη της γης που θα αντιστοιχεί στην οικοδομή/ές που θα ανεγερθούν γι’ αυτόν. Σε περίπτωση μη εκτέλεσης της συμφωνίας αντιπαροχής, τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη εξαρτώνται από το βαθμό συμπλήρωσης ή μη του έργου.
Απόφαση Εφετείου
Το Εφετείο Κύπρου στην Π.Ε.131/2018, ημερ.22.05.2024, εξέτασε την ορθότητα ή μη της πρωτόδικης απόφασης που αφορούσε την επιδίκαση αποζημιώσεων προς όφελος του ιδιοκτήτη της γης λόγω τερματισμού της συμφωνίας αντιπαροχής. Συγκεκριμένα, η συμφωνία αντιπαροχής προέβλεπε ότι ο ιδιοκτήτης θα παραχωρούσε προς την εταιρεία ανάπτυξης γης το 1/6 μερίδιο του επί του ακινήτου και επί αυτού θα του έκτιζε μια οικία. Ο ιδιοκτήτης τερμάτισε τη συμφωνία αντιπαροχής επειδή η εταιρεία δεν προχώρησε με το κτίσιμο της οικίας.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε νόμιμο τον τερματισμό και θεώρησε δίκαιο όπως οι αποζημιώσεις προς τον ιδιοκτήτη υπολογιστούν λαμβανομένης υπόψη της αξίας της επίδικης οικίας κατά την ημερομηνία τερματισμού της συμφωνίας αντιπαροχής, μείον την αξία του μεριδίου του ιδιοκτήτη κατά την ίδια ημερομηνία. Επί του προκειμένου, λήφθηκαν υπόψη οι υπολογισθείσες αξίες της επίδικης οικίας και του μεριδίου του ακινήτου με βάση εκτίμηση από εμπειρογνώμονα εκτιμητή.
Η εταιρεία ανάπτυξης γης διαφώνησε και εισηγείτο ότι θα έπρεπε να είχε ληφθεί υπόψη η αξία του μεριδίου της γης του ιδιοκτήτη κατά την ημερομηνία υπογραφής της συμφωνίας αντιπαροχής και όχι η αξία αυτού κατά την ημερομηνία τερματισμού, επικαλούμενη τη γνωστή αυθεντία Καλησπέρα. Το Εφετείο εξετάζοντας τα γεγονότα ως ανωτέρω, έκρινε ότι τα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης διαφέρουν από τα περιστατικά μιας πώλησης ακινήτου έναντι χρηματικού ποσού.
Κατάληξη Εφετείου
Το Εφετείο τόνισε ότι το έργο του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν να θέσει τον ιδιοκτήτη στη θέση που θα βρισκόταν αν του είχε παραδοθεί βάσει της συμφωνίας αντιπαροχής, μια οικία την αξία της οποίας καθόρισε το Δικαστήριο στη βάση της μαρτυρίας του εμπειρογνώμονα. Είχε συμφωνηθεί ότι ο ιδιοκτήτης αντί να λάβει οποιοδήποτε ποσό για την από μέρους του μεταβίβαση του μεριδίου του επί του ακινήτου, θα λάμβανε ως αντιπαροχή την οικία που θα ανήγειρε για λογαριασμό του η εταιρεία.
Οι συμφωνίες αυτού του τύπου, συμπλήρωσε το Εφετείο, εφόσον περιλαμβάνουν και στοιχεία συμφωνίας κατασκευής έργου, ενέχουν μια διαφορά από απλές συμφωνίες πώλησης ακινήτου. Παρέπεμψε στο σύγγραμμα McGregor on Damages, όπου αναφέρεται ότι οι συμφωνίες κατασκευής έργου αποτελούν συμφωνίες που ανάλογα με τους όρους της κάθε μιας ξεχωριστά, προσομοιάζουν είτε με συμφωνίες πώλησης γης είτε με συμφωνίες παροχής υπηρεσιών.
Στην παρούσα υπόθεση, επομένως, αναφέρει το Εφετείο, το ζητούμενο ήταν να τεθεί ο ιδιοκτήτης στη θέση που θα βρισκόταν εάν η συμφωνία αντιπαροχής είχε εκπληρωθεί, δηλαδή αν του είχε παραδοθεί μια οικία και ο ίδιος είχε μεταβιβάσει το εν λόγω ακίνητο στην εταιρεία.
Δεδομένου όμως ότι η μεταβίβαση του ακινήτου δεν είχε συντελεστεί, αυτό εξακολουθούσε να του ανήκει κατά το χρόνο του τερματισμού της συμφωνίας. Συνεπώς, συμφώνησε με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι η ζημία που ο ιδιοκτήτης υπέστη αποκρυσταλλώθηκε στην αξία της κατοικίας μείον την αξία του μεριδίου του ακινήτου του, αποτιμημένης σε χρήμα κατά τον ίδιο χρόνο και απέρριψε την έφεση.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
